現在アフリカは大規模な都市開発や人口爆発が起こっており、不動産需要が急増中です。
なかには世界中の投資家が注目するほど、絶好の機会が訪れている地域もあります。
しかし海外不動産投資は入手できる情報が限られているため、各国の物件情報や投資先の選び方で悩む方も多いと思います。
そこでこの記事では経済の急成長を遂げているアフリカについて、不動産投資の基本情報やおすすめの投資国などをまとめました。
海外不動産投資に挑戦したい方はぜひ参考にしてみてください。
アフリカ全土の情勢
アフリカの不動産情報へ触れる前に、人口構成や基本的な情勢などを取り上げていきます。
投資先を決める根拠にもなる部分なので抑えておきましょう。
2050年の人口は倍増の25億人にのぼる想定
2023年現在でアフリカの主要10カ国の人口は13億人前後ですが、2050年には倍の25億人にまで増加する予測です。
全世界の人口増加率で見ても上位10カ国のうち7カ国がアフリカで、いかに人口爆発が著しいかがうかがえます。
よって単純計算では住宅数も倍増することから、今後数十年間は確実に不動産需要が高まるでしょう。
空室リスクも限りなく抑えられると期待できます。
平均年齢は19.7歳と若い力が多い
アフリカの全人口の平均年齢は、19.7歳と非常に若いのが特徴です。
若者が多ければ将来的に経済が成長していくことも考えられます。
このとき各国がどのような教育に力を入れているかで経済の行方も大きく変化するので、今後の動向を伺う際の指標にもなります。
特にビジネスの中心地になりうる地域では、住宅不要だけでなくオフィスを求めることも少なくありません。
経済力は必ず人の流れにも関与してくるので、不動産の投資先を決める基準として有効です。
新幹線や高速道路の建設が相次ぐ
アフリカの主要都市ではインフラの整備が急速に進んでおり、各地で新幹線や高速道路の建設ラッシュとなっています。
車での移動が中心の街では人口増加に伴い交通渋滞も発生しがちですが、この事態を避けるために交通網が発展してきている状態です。
もちろん利便性が高まることで不動産需要にも影響を与えており、治安・住環境・インフラが整った地域では物件価格も上昇しています。
これほどにも大規模な開発が進んでいるのはアフリカだけとも言えるほど、建設業や不動産業では注目すべきエリアです。
アフリカ不動産の基本情報
海外への不動産投資を検討している方は、投資先としてアフリカがおすすめだと耳にすることが多いかと思います。
そこで以下では、アフリカの不動産事情やおすすめされる理由を詳しく解説していきます。
人口が増加している国に投資することが鉄則
まず不動産投資の大前提として、人口が増加中の国に目を向けるのが基本です。
日本のように人口に変動がない、もしくは減少している場合には、中古物件をどのように販売していくかという戦略しかありません。
なかには富裕層向けの高級マンションや観光地に近い物件などは需要があるものの、空室リスクを考慮すると危険性が高くなります。
いっぽうで人口が増加している国では、必然的に住宅需要がある点でメリットが大きいです。
周辺の施設や建物そのものの住みやすさ、物件価格などにおいて難がなければ投資の成功確率が高まります。
したがって人口増加が著しいアフリカへ目を向けるのは、適切な判断と言えるでしょう。
平均的な利回りは6～7％
あくまで平均値ではありますが、アフリカに不動産に投資をした場合は6～7％の利回りが期待できます。
日本の場合は概ね4～5％であることから、海外物件のほうが期待値が高いです。
このように利回りが上昇している理由としては、以下のことが考えられます。
- 都市開発によって地価が上がり、年々家賃収入も増加している
- 空室リスクが少ないため賃貸経営が安定しやすい
- アフリカは新築物件が多いため年間の維持管理費が少ない
- 物件価格そのものが安いため低家賃でも利益を上げやすい物件が目立つ
総括すると、今後立地環境が良くなる物件は投資に最適といえます。
日本ではアフリカほど大規模な開発が行われている地域は見られないので、将来性もある点が魅力です。
コンドミニアムへの投資が一般的
コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのことで、海外不動産を扱ううえでは最も一般的な物件です。
賃貸マンションとして貸し出せば家賃収入を、物件価格が高騰したときに売却すればキャピタルゲインを狙えることから、状況に応じた出口戦略を組むことができます。
特に人口が増加している地域では、戸建てよりも集合住宅の建築が盛んです。
そのうえ日本の物件よりも低価格で購入できるため、初心者でもリスクを抑えることができます。
海外物件という抵抗感はあるかもしれませんが、投資の流れを理解すれば非常にメリットが大きいです。
日本人の想像より近代的な建造物が多い
日本人にアフリカの印象を聞くと、砂漠地帯で治安が安定していないというイメージを抱くことが多いと思います。
しかし実際には現代的な都市開発が進んでおり、中心地では「スマートシティ」とよばれる最先端技術を取り入れた建設が注目されています。
これには世界各地の大手企業が参入し、仮想通貨で家賃の支払いやショッピングができるような街づくりが進んでいるほどです。
ここ数年間で急成長を遂げていることから、不動産業界の動向も目が離せません。
入居可能な所帯数を増やすため物件はワンルームが多い
アフリカで建設中のマンションは、入居可能な世帯数を増やすためにワンルームの物件であることが多いです。
もちろん富裕層向けの高級マンションなどはこの限りではありませんが、集合住宅などではコンパクトな物件が大半であると抑えておきましょう。
なかには人口が急増していることにより、住宅の建設が間に合っていない地域も見られます。
住宅の構造や建設速度、需要と様々な面で日本と異なるので、ギャップが生まれないように知識をつけておくことが大切です。
土地の所有や購入には制限がかかっている
通常海外の不動産に投資をする際は、土地の購入・所有に制限がかかることがほとんどです。
これはアフリカも例外ではなく、土地を所有して貸し付けたり、事業を営むのは容易ではありません。
もしビジネスを行うとすれば、現地の規制に従って法人を設立することが合法な抜け道となることが多いです。
もちろんすべての制限が解除されるわけではありませんが、土地に関しては複雑な条件があることを抑えておきましょう。
不動産投資の経験が浅い段階では、建物付きの物件に投資をすることをおすすめします。
アフリカへの不動産投資をおすすめする理由
本サイトでは世界各地の不動産情報を提供していますが、初めて海外不動産投資をする場合はアフリカをおすすめします。
以下ではその理由を5つご紹介していきます。
経済成長が大幅に加速している
冒頭で解説してきた通り、アフリカ最大の魅力は経済の成長力です。
特に注目すべき指標としては2点挙げられます。
ユニコーン企業が増加中
ユニコーン企業とは、時価総額10億ドルを超えるテクノロジー企業のことを意味します。
このユニコーン企業がアフリカには3社存在し、大きく売り上げを伸ばしています。
いっぽうで先進国である日本では、若手起業家の育成不足に伴い7社に留まっているのが現状です。
もちろん実数としては日本の方が勝っていますが、若者が多く起業家も増加傾向にあるアフリカは将来性があります。
今後もビジネスチャンスを求めてアフリカに人や物が集まることが予想され、ますます経済の影響力が大きくなるでしょう。
中国人が移住しIT分野の成長が加速中
ビジネスの動向を伺うには、中国人がどれほど関与しているかを確認することが大切です。
中国のユニコーン企業数は2023年現在で120を超え、世界各国で影響力を与えています。
これはアフリカでも同様で、優れたIT技術を有した中国人が100万人も移住してきました。
その結果各地でIT業界の教育も盛んになっており、日本以上に最先端テクノロジーが浸透している地域もあります。
日本人が持つアフリカのイメージとは大きく異なる部分が多いので、先入観にとらわれず現地の情報を入手すると投資のきっかけを掴みやすくなります。
人口増加率が世界トップクラス
アフリカへの不動産投資を推奨するふたつ目の理由は、人口が爆発的に増加しているという点です。
これは投資先を選ぶうえで基本的なことではありますが、不動産需要が高いのは最大のメリットといえます。
空室リスクを極限まで抑えられれば利回りも高水準を保つため、不動産投資に成功する確率も大幅にアップします。
また中古物件であっても需要が高ければ、売却時にキャピタルゲインを狙いやすくなる点にも注目です。
人口が増えているという指標は投資において非常に重要なので、真っ先に目を向けるようにしてください。
文化的に日本人との関係性が良好な国が多い
これまでアフリカの開発には日本企業も携わってきており、信頼関係は良好です。
その結果投資詐欺のような傾向は比較的少なく、取引も行いやすくなっています。
もちろん海外に拠点を置く日本企業を仲介すれば、直接現地住民と話す機会は多くはありません。
しかしアフリカ人は外国人に対してフレンドリーに接してくれるため、活動そのものを進めやすくなる安心感は大きいでしょう。
日本の不動産より物件価格が安い
アフリカの不動産価格は上昇してきているものの、東京都心の物件に比べれば手ごろな価格で購入できます。
東京都心の平均坪単価は130万円を超え、販売価格は数千万円にのぼる物件がほとんどです。
これに比べてアフリカのコンドミニアムは300～500万円で購入できることから、リスクを回避したい人ほど海外不動産の方が適しています。
今後不動産価格の上昇が見込まれる地域で少額から投資が始められると、大きな収益を得やすいのでおすすめです。
大規模な都市開発を行っている地域が多い
日本を含め、世界中の人の流れを見ていくと各地で不動産需要は見られます。
しかし人口の増加数や都市開発の規模で、アフリカに勝る地域は限りなく少ないのが事実です。
当然世界中の投資家が注目しているので競争率は激しくなるものの、業界全体が盛り上がりを見せている中でいち早く挑戦するほど先行有利となります。
実際に日本が高度経済期に突入したばかりのタイミングで不動産を所有した人は、売却時の利益も非常に多くなりました。
したがって同様なことがアフリカの各地で発生しているとすると、今後現地の不動産情報に注目しない理由はありません。
不動産投資で収入を得たいと検討している方は、まず最初に目を付ける地域と言えるでしょう。
アフリカの不動産投資でおすすめの国
ここまでご紹介したアフリカ全体の不動産事情を踏まえ、以下では投資におすすめの5つの国をピックアップしていきます。
エジプト
現在不動産投資家にとって、二度とない投資チャンスが到来しているのがエジプトです。
国選びにこだわりがない方は真っ先に検討してみましょう。
新首都開発で不動産需要が大幅にアップ
世界中の不動産投資家がエジプトに注目している理由は、首都移転計画に伴い不動産需要が急増しているからです。
これまでの首都カイロは人口爆発によって、公害や交通渋滞、水資源不足が問題となっていました。
そこで約50km離れた土地に新たな首都ニューキャピタルを構えることで、諸問題の解決、ならびに近代化を図りました。
これによって行政機関や大企業のオフィスが移転するほか、ニューキャピタルで暮らす住民用のマンションなどが建築ラッシュとなっています。
何もない砂漠の地で1から開発が行われていることから、投資家としてはすべての物件がターゲットになります。
新都市の誕生はこれ以上ない機会なので、アフリカの中でも最新情報が見逃せない国です。
2,000kmにも及ぶ高速鉄道を建設中
エジプトの都市開発の筆頭ともいえるのが、全長2,000kmにも及ぶ高速鉄道の建設です。
路線はエジプトを南北に横断するように繋がり、主要都市間での移動時間が大幅に短縮されることになります。
これまでは世界遺産のあるルクソールにのみ空港があるだけで交通機関は充実しておらず、基本的には自動車での移動でした。
そのため地中海側のリゾート地へのアクセスが非常に不便でしたが、この鉄道によって訪問者が大きく増える見込みです。
人の動きが活発になれば各地で不動産需要も高まる可能性があるので、駅近郊は見逃せない投資スポットと言えるでしょう。
ランボルギーニレジデンスが注目の的
エジプトで注目すべき物件のひとつに、新首都ニューキャピタルに建設されるランボルギーニレジデンスが挙げられます。
高級自動車メーカー「ランボルギーニ」が手掛けるマンションということで注目度が高く、以前ドバイで販売された際は1万部屋が即完売するほどでした。
エジプトでは部屋数が200、販売開始価格が1,300万円でしたが、販売期別ごとに価格が上昇し一室2,600万円まで高騰しています。
これほどの価格上昇が発生した理由は物件の希少性と立地の良さで、投資家の競争率も激しくなることが予想されます。
現状で投資初心者が購入するには難がありますが、ニューキャピタルの一等地の人気の高さがうかがえる代表的な物件です。
ナイジェリア
今後の不動産需要の伸びや経済の安定性で選ぶならナイジェリアもおすすめです。
具体的な理由を2つ紹介していきます。
2050年には世界の人口ランキング3位に達する予定
2023年現在で約2億人の人口を抱えているナイジェリアですが、2050年には倍の4.2億人まで増加する見込みです。
これほど人口が増加していれば不動産需要が尽きることはなく、安定した投資ができることに違いはありません。
実際に毎年10万世帯のペースで建築が進んでいますが、以前建築が遅れているほど供給不足な状況です。
今後も数年間で不動産状況が大きく変化することが期待されるので、物件・地価価格の高騰には十分に目を向けておきましょう。
石油関連のビジネスで経済が大きく成長している
ナイジェリアが経済の軸としているのは石油産業です。
これは日本人の印象通り世界各国で需要が高い産業であることから、経済面でのゆとりは十分にあります。
したがって人口の増加に伴い大幅な都市開発が進むことも考えられ、将来性が非常に高い国だと評価できます。
不動産投資に必要な条件を十分に満たしているので、投資先としておすすめです。
南アフリカ共和国
海外不動産の投資家に対する規制で悩まされている方は、南アフリカへの投資がおすすめです。
政府が外国人の不動産投資家を歓迎している
通常海外への不動産投資家には、物件の所有数や土地の管理に対して規制をかけていることが多いです。
しかし南アフリカではこの規制が緩く、外国人投資家を歓迎すると政府が発表しています。
これは外国人の力で更なる経済成長のチャンスを生むためであり、今後このような姿勢が変わるとは考えにくいです。
国全体が海外投資家に寛容なのは大きなメリットで、場合によっては現地でビジネスを広げやすくもなります。
特に中心部のハウテン州では不動産需要が高く、投資の注目スポットとなっています。
ケープタウンは外国人居住者の不動産需要が高い
移住者・観光客向けの地域としておすすめのエリアは「ケープタウン」です。
ケープタウンはヨーロッパからの移住者が非常に多く、投資家としては見逃せない市場となっています。
また景観が良く治安も安定しているという面も備えており、観光客も年々増加傾向にあります。
海外からのアクセスが増える地域は富裕層向けの物件も目立つので、扱う物件にこだわりたい方は詳細を調べてみましょう。
ケニア
エジプトに次いで大きな都市開発が進んでいるのがケニアです。
具体的な取り組みを2つご紹介していきます。
ナイロビ新幹線の開通によって交通網が充実
ケニアには2017年からナイロビ新幹線が開通しており、既に交通網が充実しています。
乗り心地も快適だと評判もよく、ケニア最大のインフラ整備として注目を集めました。
また見逃せない点としては、建築資金の約9割を中国が出資し、運行も行っているということです。
中国が経済成長を拡大させるには、アフリカ各国と貿易を行い資源調達をする必要がありました。
そこで本鉄道の開発に積極的に携わり、今ではアフリカ最大の貿易国まで登りつめています。
今後もケニアに限らず中国が関与した国は、急激な成長を遂げる可能性があります。
当然開発が進むとオフィス・住宅需要も高まるので、指標としては非常に有効です。
大型ショッピングモールが建設され人が集まりやすい
これまでアフリカは娯楽施設や大型ショッピングモールが少ない国が目立ちましたが、次第に店舗数が増えてきました。
特に都心部でスポーツジムの運営なども始まっており、お金を払ってでも健康管理に気を遣いたいという人も見られます。
そのため目新しさから人が集まりやすく、周辺物件は価格も上昇傾向にあります。
日本人がアフリカに対して抱いているイメージよりも、現代的な都市開発が進んでいる国のひとつです。
エチオピア
人口が1億人を超えるエチオピアにも不動産投資のチャンスが到来しています。
急速に都市が拡大し住宅需要が伸びている
エジプトのように新首都が誕生しているわけではありませんが、エチオピアは既存都市の拡大が大幅に進んでいます。
エチオピアは国民の7割が農業に携わっており、あまり都市へ進出する人は多くありませんでした。
しかし人口増加に合わせて平均寿命も伸びていることから、都心部で医療関係に従事する人も増えてきています。
徐々に経済力が高まり各業界で機械化も進んできているため、短期間で大きな成長がみられそうです。
農村部から都心部への移住が増えている
アフリカ各国を俯瞰すると、エチオピアは農村部が多く都市化が遅れていると評価されています。
現時点では約80％もの人口が農村部で生活をしているとの結果が出ていましたが、今後は4割近い人が都心部に拠点を移す予定です。
これに伴い食品や衣類などの消費財需要が増加すると考えられており、経済の活性化も期待できます。
まだまだ発展の余地は残していますが、都市化への大幅な転換期が来る前に注目しておくと、不動産投資も優位に活動することができるでしょう。
アフリカ不動産投資でよくある失敗例
アフリカへの不動産投資は確かに狙い目ですが、十分な知識を身に着けておかないと失敗するリスクもあります。
以下ではアフリカ全体に当てはまる例を紹介していきます。
建設の速度が遅い
まず初めに注意すべき点は、引き渡しなどの納期に関してです。
日本の建設業は世界を基準に評価しても建築の速度が早く、質も良いということはイメージしやすいと思います。
しかしアフリカでは納期までに間に合わないケースが散見され、一時工事が中断することも少なくありません。
この理由としては、各地で同時に建設が進みすぎて資材・人員不足になっているからです。
したがって几帳面に仕事を消化していく日本人にとっては、このような遅延がネックになる可能性があります。
仲介業者を選ぶ際はできる限り実績の多い大手企業を探し、安定的な運営を行っているかどうかをよく確認しておきましょう。
治安が悪い地域では不動産需要が減少していた
ここまでアフリカは近代的な都市開発が進んでいるとご紹介しましたが、未だ都心部でも治安が安定していない地域も目立ちます。
治安の良し悪しが不動産需要に与える影響は日本と同様で、人が集まりやすいのは安心して暮らせる場所に違いはありません。
もちろんこの傾向も含めて住宅の建築は進んでいるものの、特に旧市街地にあたる地域では意識しておいてください。
不動産の評価方法が定まっていないケースがある
アフリカでの不動産投資の弱点とも言えるのが、業界のネットワークが発展していないことです。
日本では物件に空きが出た場合には情報がすぐに拡散される一方で、アフリカではその都度宣伝先を探すことが多くなっています。
また購入・売却価格の評価方法が国で統一されていないケースもあり、各不動産会社によってばらつきが生じることが考えられます。
なかでも取引の中で不動産情報に疎いという印象を与えてしまうと、仲介企業側に大幅に有利な条件に設定されてしまいかねません。
したがって複数の会社に当たらなければ相場観を掴みにくいことから、より慎重な判断が求められると覚えておきましょう。
アフリカでの不動産投資を成功させる6つのコツ
アフリカ不動産投資での成功確率をより高めるためには、いくつか注意しておくべき内容があります。
以下では知識として備えておくべき6つの項目をご紹介します。
換金は為替回復時を狙う
現地の通貨で得た収入を日本円に換金するときは、必ず為替レートを確認するようにしましょう。
特にアフリカは石油産業が軸になっている国も多く、石油価格の変動によっては為替が短期間で暴落することがあります。
また新興国では様々な業界で輸入・輸出が盛んになることから、他国との関係性が為替に大きな影響を与えています。
コロナ禍での経済低迷や建築資材の不足は不動産業界にとっても痛手なので、指標のひとつとして為替を確認しておくことが大切です。
高い利息が付く銀行口座を開設する
不動産投資は目先の利益ではなく、長期目線で取り組むことになります。
そのため不動産投資のために利息の高い銀行口座を開設することが大切で、より好循環で利益を生んでいくには必須といえます。
海外不動産投資で融資を受けやすい銀行を選ぶことは前提となりますが、複数の企業で悩んだ際には十分な決め手であることに変わりはありません。
既存の口座を扱うメリットが少ない場合にはぜひ検討してみてください。
現地住民とビジネスを行い活動しやすくする
海外不動産投資は様々な規制がかかることがほとんどですが、現地に法人を構えることができればこの限りではなくなります。
不動産投資のチャンスがあるにもかかわらず外国人への規制が強い場合には、この方法を検討してみてください。
ただし活動の幅や責任の面においては大きく広がることになるので、副業としての領域は超えてしまいます。
実際に取り組む際は、ある程度アフリカでの投資実績を積んでからになると想定しておきましょう。
セキュリティ対策に力を入れている国や地域を選ぶ
失敗例でもご紹介した通り、治安の良し悪しによって不動産需要は変化していきます。
特に都市開発・建設ラッシュが進んでいる現在では経済格差が広がってしまい、それに伴って分断されている地域もあります。
このような現象はエジプトでも見られ、新首都ニューキャピタルではセキュリティ面での対策が組まれているものの、現首都カイロでは大きな改善がみられません。
これらは政府が対策を行わなければ変化が起きない部分でもあるので、投資先を選ぶ前提条件として定めておくことをおすすめします。
現地の税制をよく確認しておく
アフリカに限ったことではありませんが、海外不動産投資を行う際は現地の税制について注意深く学ぶ必要があります。
税金に関しては仕組みが複雑なことが多いので困難ではあるものの、投資においては避けて通れない道です。
そのため信頼のおける不動産会社と契約ができれば、サポートを受けながらひとつの物件を管理してサイクルを学ぶことが鉄則です。
海外の不動産は売却価格が高額になるケースが多いので、キャピタルゲイン税などは特に注意しましょう。
二重課税防止協定を結んでいるかを確認する
上記の税制にも関わってくる内容ですが、投資先を決めた際は「二重課税防止協定」を結んでいる国かどうか確認するようにしましょう。
通常日本に住所がある状態で海外不動産投資をすると、国内と現地のどちらの税制にも従うことになります。
しかし協定を結んでいれば、不動産投資で発生したある所得に対して、2度以上課税されることはありません。
注意点としては、すべての国で協定を結んでいるわけではないということです。
特に日本との関わりが少なかったアフリカにおいては、2023年現在で未締結の国も目立ちます。
扱う資産が大きい分税金も高額になるケースがあるので、投資先を選ぶ基準として設けておいてもよさそうです。
アフリカの不動産投資に関しての質問
アフリカの不動産に投資をするにあたって、よく見られる質問内容を以下にまとめました。
アフリカの不動産情報はどのように収集すればいいですか？
アフリカの不動産状況はあまり出回っていない状況なので、仲介業者に頼るのが基本です。
特に都市開発のペースが早いため、最新情報を入手するにはネット上での検索では遅れをとってしまいます。
先行有利を掴むためには、不動産会社が開催している説明会などに参加するのが最適です。
現地の言語を理解していないといけないですか？
一般的には英語を理解していれば対応できることがほとんどです。
無理に現地の言語を習得する必要はなく、契約書の内容が理解できる状況であれば問題はありません。
必要に応じて翻訳アプリなどを使用しながら、ミスなく情報を入手してください。
アフリカ不動産はコロナ禍の影響を受けていますか？
世界中で猛威を振るったコロナですが、アフリカは世界で唯一コロナ禍でも経済成長を進めました。
各国が大きな打撃を受けている中でも生産力は衰退しなかったということで、今後の爆発力にも十分期待できます。
一時的な為替暴落はあるかもしれませんが、不動産投資においては人口が増加しているという事実があるため影響は少ないでしょう。
まとめ
この記事では近年経済の急成長を遂げているアフリカについて、不動産投資の基本情報やおすすめの国などを詳しく解説してきました。
不動産投資を行ううえでは住宅需要に直結する「人口増加」と、価格上昇に関与する「都市開発」に目を向けることが基本です。
したがって人口が急激に増加しているアフリカでは不動産投資のチャンスが訪れており、世界で最も注目されている地域と評価されています。
特にエジプトでは新首都が誕生していることから、不動産投資で大きな収入を得るには2度とない機会となっています。
現地の状況は急速に変化するので、アフリカへの不動産投資を検討している方は常に最新情報を入手するようにしましょう。
