経済的に余裕が生まれると、低金利の日本の銀行に預けるのがもったいないと感じます。そこで注目したいのは、高い利回りが見込める海外不動産投資です。
海外の不動産投資は10％近くにもなる高い利回りが見込め、日本の投資家からも人気を博しています。中でも中東の産油国のひとつであるドバイでは、ドバイ都市マスタープラン2040と呼ばれる新たな都市計画が発表され、不動産価格の上昇が期待されているので注目したいところです。
ドバイを投資対象として選択したとき、知っておくべき知識は「ビザ」に関するものです。特に注目したい5つのビザについて解説するので、不動産投資やドバイに興味を持っている人は参考にしてください。
ドバイで扱うビザの基本情報
海外旅行に行く機会が少ない人にとって馴染みがないビザは、渡航先に出した入国審査依頼で許可を受けた証です。
国によってビザを取得する難易度や滞在可能な期間が異なります。ドバイにおけるビザの特徴を見てみましょう。
ビザの種類は主に5種類
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| 項目 | 不動産ビザ | 投資家ビザ | バーチャルワーキングビザ | 就労ビザ | 退職ビザ |
|---|---|---|---|---|---|
| 有効期間 | 3年または5年 | 5年または10年 | 1年 | 2年または3年 | 5年 |
| 主な取得条件 | 75万AED（約2,700万円）以上の 不動産を取得（3年の場合） 200万AED（約7,200万円）以上の 不動産を取得（5年の場合） | 200万AED（7,200万円）以上の 不動産を取得 | 5,000ドル（約67万）以上の 月収 | ドバイの企業に雇用されること （特定エリアの企業に雇用される場合は、 ビザの有効期間が3年に） | 1万8,000AED（約650万円）を超える年収、 または100万AED（約3,600万円）の資産 |
| 必要な費用 | 1万5,000AED（約54万円）（3年の場合） 3,800AED（約14万円）（5年の場合） | 2万AED（約72万円） | 611USD（約8万円） | 企業が費用を負担する | 3,714.75AED（約13万5,000円） |
ドバイにおける不動産投資と関係の深いビザは「不動産・投資家・バーチャルワーキング・就労・退職」の5つです。
それぞれのビザは、有効期間や取得するための難易度、必要な費用が異なります。目的とする投資スタイルを決めたうえで、適切なビザを取得しましょう。
ドバイに長期滞在するにはいずれかのビザが必要
海外不動産投資を成功させるためには、投資対象の国へ長期滞在するのがおすすめです。ドバイがどのような都市なのか理解できて、どういった不動産に需要があるのか体感できるからです。
また、不動産投資に適した物件が売りに出されたとき、いち早く入手できるため利回りを高めることも期待できます。
ただし、ドバイでは事前にビザの申請を行わずに入国する場合、原則30日有効のオンアライバルビザしか発給されません。1年、2年と長期滞在するためには、長期滞在用のビザの取得が欠かせません。
ビザ申請は現地での手続きが必要
就業や不動産投資などドバイで長期滞在を目的としてビザを取得する場合は、入国する前に諸条件を整えたうえで、入国後に長期滞在用のビザを申請する必要があります。
具体的には、入国後に保健当局で所定の健康診断を受けたうえで、内務省の居住外事総局から、居住用のビザを取得します。
ドバイのビザその1：不動産ビザ
ドバイでの長期滞在を可能にするビザのひとつは「不動産ビザ」です。一定金額以上の不動産を購入することで、3年、または5年間滞在できるビザを入手できます。
条件を満たした居住不動産を購入すると獲得できる
不動産ビザは、決められたエリア内で条件を満たす居住用の不動産を取得した場合に獲得できます。
対象となるエリアはフリーホールドエリアと呼ばれる区域で、域内であれば外国人でも不動産の所有が認められ、本国への送金も自由に行えます。
条件は居住用不動産、かつ居住できる状態であることです。つまり、一戸建てやコンドミニアムが建築されている必要があり、未完成の物件や更地は対象外です。
海外不動産投資で人気の高いプレビルド物件の場合は、未完成の状態では対象外ですが、完成後はビザの獲得条件を満たせます。
ドバイは所得税が存在しないので、高い利回りを期待しながらビザの取得条件を満たせる点が魅力的といえるでしょう。
有効期限は3年間か5年間
不動産ビザの有効期限は、3年と5年の2種類があります。
有効期限が3年のビザの場合、75万AED以上の対象不動産を購入することで申請が可能になります。（以前は100万AEDが条件でしたが、2022年に条件が緩和されました）。
5年のビザの場合、200万AED以上の対象不動産を購入すれば申請可能になります。
なお、2023年3月時点でのレートは1AED（エミラティディルハム）=約36円で、75万AED=約2,700万円、200万AED=約7,200万円相当です。
また、不動産ビザには配偶者および21歳未満の子供が申請できる家族ビザが付帯しています。独身者だけでなく、家族のいる人も不動産投資を利用することでドバイでの長期滞在を実現できるでしょう。
必要な書類と費用
不動産ビザの取得に必要な書類は次のとおりです。
- パスポート用と同じ寸法の写真
- 有効期間が6か月を超えるパスポート
- 対象となる居住用不動産の権利書
- 他のビザを利用している場合はコピー
- ドバイ、または日本の警察が発行する、無犯罪の証明書
ビザを取得する際に必要な費用は次のとおりです。
- 3年ビザ：15,000AED（約54万円）
- 5年ビザ：3,800AED（約14万円）
ドバイのビザその2：投資家ビザ
不動産ビザより長期に渡って居住できるのが、ゴールデンビザの投資家枠です。6か月に一度再入国する再入国ルールが不要になるので、腰を落ち着けて投資したい人に特に勧められるビザです。
ドバイで累計200万AED以上の不動産を所有すると獲得できる
投資家ビザは、ゴールデンビザという新しいビザの枠組みの中に設定されたビザです。
ゴールデンビザには投資家のほかには、起業家、専門家、優秀な学生など、様々な枠組みがありますが、たとえば専門家の場合、医師や科学者であることなど、適用を受けるのが困難な条件が多いので、経済力でビザの取得を目指せる投資家ビザが現実的です。
家族もビザの権利を得られるので、不動産ビザと同様に家族とともに移住を検討できます。
投資家としてビザを取得するためには、ドバイ国内の不動産を累計200万AED（約7,200万円）以上保有することが求められます。
有効期限は10年間の長期ビザ
不動産ビザより長期に渡って居住できるのが、ゴールデンビザの投資家枠です。6か月に一度再入国が求められる再入国ルールが不要になるので、腰を落ち着けて投資したい人に特に勧められるビザです。
必要な書類と費用
投資家ビザの取得に必要な書類は次のとおりです。
- 対象となる不動産の登記簿
- パスポートの原本（預けて一週間程度で返却されます）
- 家族もビザの対象に含めるなら、家族の出産証明書など
ビザを取得する際に必要な費用は次のとおりです。
- 20,000AED（約72万円）
ドバイのビザその3：バーチャルワーキングビザ
ここまで紹介したビザにハードルの高さを感じた人に向けて、お試しで滞在するための、バーチャルワーキングビザが用意されています。
直近3ヶ月の事業利益が60万円以上あれば獲得できる
バーチャルワーキングビザは、仕事を有している人を対象に、ドバイでリモートワークを行う目的で発給されるビザです。
投資家ビザの場合は7,000万円を超える不動産が、不動産ビザの場合でも3,000万円近くの資金力が必要とされるため、敷居の高さを感じた人が利用しやすい制度といえるでしょう。
現在雇用されている人は、5,000ドル（約60万円）以上の月給があることを証する給与明細や過去3か月間の銀行取引明細書などが求められます。
有効期限は1年間の短期ビザ
お試しの意味合いが強いバーチャルワーキングビザは、有効期限は1年間です。
家族の帯同も許されていて、子どもの就学も認められているので、ドバイに居住する人と同様の生活を送れます。家族と一緒に移住を計画している人が、ドバイの雰囲気を掴むのに適した制度といえるでしょう。
必要な書類と費用
バーチャルワーキングビザの取得に必要な書類は次のとおりです。
- パスポート用と同じ寸法の写真
- 有効期間が6か月を超えるパスポート
- UAEでの治療が有効な健康保険
- 1年以上の有効期限がある雇用証明書
- 5,000ドルの月給を証明する書類
- 過去3か月の銀行取引明細書
ビザを取得する際に必要な費用は次のとおりです。
- 611＄（約8万円）
ドバイのビザその4：就労ビザ
就労ビザは、ドバイで法人を設立して自身を被雇用者にするか、ドバイの企業に就職することで獲得できるビザです。
配偶者や子どもも、就労ビザを取得すれば、一緒にドバイへ移住できます。
ドバイで法人設立もしくは就職することで獲得できる
ドバイには海外からの投資を促進するために、外資100％で法人を設立できる、フリーゾーンというエリアが設定されています。
外資のみで会社を保有できるほか、法人税・所得税が50年間免除される、利益の本国への送金が自由であるといった利点があるので、日本人が法人を設立するハードルが低くなっています。
フリーゾーンであれば、比較的簡単に法人設立、そして自身を雇用できるでしょう。ただし、フリーゾーンで法人を設立する場合、年間100万円を超える登録料が必要になります。
企業に就職する場合は、雇用主がビザを取得・発給することになります。雇用主が手続きやビザ取得の手数料も支払ってくれるので、就労先を確保できるなら、ハードルの低いビザの取得方法といえるでしょう。
有効期限は2年間か3年間
就労ビザの有効期限は、条件によって2年と3年に分かれます。
就業する企業の所在地がフリーゾーンの場合は3年、メインランドと呼ばれるフリーゾーン以外の場所にある企業に勤める場合は2年です。
必要な書類と費用
就労ビザの取得に必要な書類は次のとおりです。
- 申請用紙
- 有効期間が6か月を超えるパスポート
- パスポート用と同じ寸法の写真
- 従業員証のコピー
- 健康診断書
- 入国許可証
ビザを取得する際に必要な費用は次のとおりです。
- ビザの申請にかかる費用は就労先が支払います。
ドバイのビザその5：退職ビザ
退職ビザは、仕事を退職して老後の人生を模索している人に向けて制定されたものです。一定の資産、または所得が必要であるものの、条件を満たすことで更新し続けられるので、ドバイで不動産投資を行いながら余生を送ることもできます。
固定収入や貯蓄の条件を満たす55歳以上の人が獲得できる
退職ビザの対象となるのは、55歳以上ですでに退職した一定の経済的な条件を満たした人です。
具体的には、退職後、年金制度や退職基金などから180,000AED（約650万円）を超える安定した年収のある人、100万AED（約3,600万円）をUAEの3年定期に入金できる人です。
退職ビザは不動産ビザなどと異なり、6か月に一度のドバイへの入国義務がないので、ドバイの住居を拠点に他の国との間で多拠点生活を楽しむことも可能です。家族の帯同も可能なので、夫婦揃って老後を楽しめるでしょう。
有効期限は5年間
退職ビザの有効期限は、取得から5年です。
ただし先述したとおり、収入・預金の条件を満たす限り何度でも更新できるので、資産に余裕がある場合は、実質的には永住できると考えてよいでしょう。
必要な書類と費用
退職ビザの取得に必要な書類は次のとおりです。
- 有効期間が6か月を超えるパスポートのコピー
- 収入を証明するもの（年金制度・退職基金の証明書など）
- 過去6か月間の銀行残高の証明書
- 戸籍謄本（配偶者がいる場合）
退職ビザを取得する際に必要な費用は次のとおりです。
- ・3,714.75AED（約13万5,000円）
ドバイ不動産投資のビザに関して覚えておきたい3つのこと
中東、ドバイで不動産投資を行う場合に知っておきたい、ドバイのビザに関する制度について解説しました。ドバイで不動産投資をしながら暮らすビジョンが見えてきたのではないでしょうか。
ただし、ドバイのビザを巡っては注意しておくべき事柄があります。
ドバイは制度の改変が頻繁に発生する
ドバイで不動産投資を目的にビザを取得する場合、制度の改変が頻繁に起きることには留意が必要です。
ドバイは1966年に油田が発見されるまで、漁業や真珠の養殖、そして中継貿易港としての役割を果たしてきました。
油田が発見されて以降は産油国として観光国として、さらに金融も成長の柱に加えながら発展を続けています。
国の姿が変貌するとともに各種制度が改変されるため、常に最新の情報を求めることが大切です。
たとえば、紹介した退職ビザやバーチャルワーキングビザといったビザ制度も、ここ2、3年で新設された制度です。
税金の安さを求めての移住はリスクが高い
ドバイは様々な税金が設定されていないことで知られています。日本で経済的に大きな負担になる所得税や住民税はゼロ、法人税も年間所得が37万5,000AEDまでは非課税です。相続税もないので、保有資産を子孫に残す方法を考える必要はありません。
しかし、ネット上では移住したあと、資産を失って日本に帰国する人の事例が多く出ており、節税を目当てにドバイに行っても失敗する可能性が示唆されています。
ドバイの平均年収は750万円に達するとも言われており、日本の平均年収約450万円と比べると1.6倍にもなります。
年収が高いということは、住居費や食費など生活にかかるコストも高額になりがちです。単に税金の安さだけを求めて移住しても、失敗する恐れがある点に注意しましょう。
日本のパスポートがあれば30日間はビザ不要で入国できる
5つの主要なビザについて解説しましたが、実は日本人なら観光や短期商用目的であれば、ビザなしでもドバイに滞在できます。
滞在できる期間は30日で、ドバイに滞在中1回まで延長可能です。最大60日まで延長できるので、ドバイの空気感を知りたい人は、気軽にドバイに行ってみましょう。
日本からは多くの直行便が出ている点、街全体が清潔で治安も安定している点から、不動産投資のみならず観光目的での入国もおすすめです。
ただし、ドバイはイスラム教の国であることは認識して、お酒や肌の露出など、基本的なマナーを認識しておきましょう。
ドバイ不動産投資のビザに関する質問
記事の終わりに、ドバイで不動産投資を行うためのビザ取得で聞かれることの多い質問について回答します。
ドバイのビザは取得しやすいですか？
ドバイはビザを取得しやすい国として有名です。
紹介した5つのビザの中では、法人設立によって入手できる就労ビザが人気です。法人を設立する費用は必要であるものの、1～2週間あれば法人を設立でき、ドバイにおける個人情報を記載したエミレーツIDの取得を合わせても1か月ほどあれば移住の準備が済むでしょう。
ほかにも、不動産ビザやバーチャルワーキングビザなど、個々人の状況に合わせた様々なビザが存在しており、申請から時間をかけずにビザの発給が行われます。
他の国と比べて、不動産投資を目的としたビザの取得へのハードルは低めと考えてよいでしょう。
ドバイのビザ取得後は更新ができますか？
ドバイでのビザは、基本的には更新可能です。
今回紹介したビザの中では、不動産・投資家・就労・退職ビザで更新可能です。バーチャルワーキングビザも、再申請を求められるものの、同様の条件で居住を続けられます。
ただし、全てのビザで元々の発給要件を満たす必要があること、ビザの更新にも費用が必要になることを認識しておきましょう。
まとめ
不動産投資を目的としたドバイでの滞在に必要なビザについて、注目したい5つのビザを紹介しました。
ドバイでの生活を1年体験できるバーチャルワーキングビザから、200万AED以上の不動産を所有することで得られるゴールデンビザの投資家枠まで、様々な種類のビザが用意されています。
どのビザを利用するべきなのかは、ドバイに行く目的や資産の状況によって異なります。もし不動産投資を目的としているなら、まずは不動産ビザを取得して、インカム・キャピタルゲインを得ながら最終的にゴールデンビザの投資家枠（約7,200万円）を利用できることを目標にしてみましょう。
