海外不動産投資で得られる利益をできる限り大きくするためには、節税について考えなければなりません。
海外不動産投資で利益を上げるために節税効果を最大化させるためには、経費計上が重要になります。
そこで今回は、経費について概要や海外不動産投資で経費計上できる項目、経費計上に関する注意点について解説します。
また令和2年度の税制改正で大きな転換点を迎えた、海外不動産投資における減価償却費の取り扱いについても解説します。
海外不動産投資の経費について
そもそも不動産投資を含めた事業を営む上で、経費はなぜ重要なのでしょうか。
ここでは経費の概要や節税につながる仕組み、経費の計上方法ついて解説します。
経費とは
経費とは事業で収益を得るために使用した費用のことを指します。
不動産投資の場合には管理費や修繕費、交通費など、賃料収入を得るために使った直接的もしくは間接的な費用を経費として計上することができます。
不動産投資を含めた事業を営む上で経費が重要になる理由は、経費を計上することで課税所得を圧縮することができ、所得税と住民税を節税することができるからです。
所得税と住民税の節税によって、事業から得られる収益を最大化させることができるので、経費の計上は重要になるのです。
経費計上の重要性は、海外不動産投資でも同じです。
なぜなら海外不動産投資で得られた収益に対しても所得税と住民税が課税されるため、経費を計上して節税をおこなうことが収益拡大のためのポイントになるからです。
ただし経費を計上するためには、領収書やレシートを保管して税法上の手続きに則って処理する必要があるため、事務作業の負担が増えることに注意が必要です。
得られる利益を最大化させるためには、できるだけたくさん費用計上したいところですが、事業に関係のないプライベートなことで使った費用などを経費として計上することはできません。
どのような費用であれば経費として計上できるのかを考える場合、不動産投資との関係性を明確に説明できるかどうかがポイントになります。
経費の計上方法
個人が不動産投資の費用を経費計上するには、確定申告を行う必要があります。
確定申告書を作成して、不動産売買契約書や賃貸借契約書、家賃送金明細書などの各種必要書類を取り揃えて申告します。
海外不動産所得の確定申告には、各種書類を現地の管理会社から取り寄せる必要があります。
国内の管理会社の対応と比べて時間がかかるので、早めに準備することが大切です。
なお海外不動産投資の場合、確定申告は日本と海外現地の双方で行わなければなりません。
海外現地でも確定申告をして経費を計上することで、現地の所得税を節税することができます。
海外現地の確定申告については、言語の問題や現地の税制に熟知している必要があるので、現地の確定申告に熟知した専門家に依頼することになります。
ただし、日本と海外現地の双方で所得税を納税することには注意点があります。
それは二重課税状態になるということです。
ですが日本と租税条約を締結している国に不動産投資する場合は、外国税額控除を利用することで二重課税の回避が可能です。
日本は世界の約150ヶ国の国と租税条約を締結しており、これらの国で不動産投資をおこなう場合は外国税額控除の申請ができます。
外国税額控除の申請は確定申告時におこなう必要があるので、忘れず申請しましょう。
海外不動産投資で経費計上できる11項目
不動産投資で経費計上できる項目は、減価償却費を除いて主に11項目に分類することができます。
ここでは主な11項目について、概要と海外不動産投資における具体例とともに解説します。
① 税金
海外不動産の購入時や保有時には以下の税金が課税されますが、これらは経費計上できます。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 固定資産税の清算金
- 保有時に課税される税金
- 固定資産税
投資する国によって上記に該当する税金がない場合や違う名称のこともありますが、これらに相当する税金は経費として計上できるということです。
また海外のコンドミニアムを購入する場合、日本の消費税に似た付加価値税という税金が課税されます。
例えばベトナムでコンドミニアムを購入する場合、10%の付加価値税が課税されます。
コンドミニアム購入時の付加価値税も、経費として計上できることを覚えておきましょう。
なお所得税と住民税については、経費として計上することはできません。
なぜなら固定資産税、登録免許税、不動産取得税、印紙税のように、海外不動産投資を行うことによって課税される税金とは異なり、所得税や住民税は不動産投資とは関係なく課税される税金だからです。
これらの税金を確定申告時に経費として計上するためには、管理会社から取り寄せた物件管理レポートで各税金の税額と発生したタイミングを把握しておくことが重要になります。
② 保険料
海外不動産を購入した際に保険に加入しますが、保険料も経費として計上することができます。
海外不動産投資で加入する保険は、主に2つです。
- 火災保険（建物保険）
- 損害賠償責任保険
火災保険（建物保険）は、自然災害や火災などのリスクから不動産オーナーを守るために加入する保険です。
日本では火災保険を適用するような不動産の事故発生率が低いため、火災保険の恩恵を受けるケースが少ないのですが、海外では日本で考えられないような大規模な自然災害に遭遇する可能性が高いです。
そもそも自然災害の発生する頻度が、日本とは比べものになりません。
当然そのような自然災害に遭った場合、建物の損壊具合も甚大なものになります。
日本の不動産投資の場合、火災保険に加入するのは入居者が一般的ですが、海外不動産投資では上記のような背景もあり加入するのは不動産オーナーになります。
また海外不動産投資で人気のアメリカで物件を購入する場合は、損害賠償責任保険に加入することも必須です。
なぜならアメリカは訴訟大国だからです。
「家の中の家具につまずいて怪我をした」「敷地内の物にぶつかって怪我をした」というような、日本人の常識では考えられないような理由で訴えられることがあります。
裁判になると多額の損害賠償請求をされるので、リスクヘッジのためにも保険の加入は欠かせません。
なお社会保険料は不動産投資の経費として計上することはできません。
なぜなら社会保険料は不動産投資のために加入する保険ではなく、個人として加入義務を負う保険料だからです。
③ ローン金利
金融機関のローンを利用して海外不動産を購入する場合、ローン金利を経費として計上することができます。
またローン利用時に支払った手数料も経費にすることが可能です。
ローン金利としてどれくらいの金額を支払っているのかは、金融機関からもらう返済予定表で確認しましょう。
なお経費として計上できるのはローン金利の部分だけで、元本については経費にすることができません。
誤って元本まで経費としないように注意してください。
海外不動産投資が赤字でその他の所得と損益通算する場合、ローン金利の経費計上の方法に重要な注意点があります。
それは他の所得と損益通算できるのは、「不動産所得の赤字部分」から「土地購入部分に該当するローン金利」を差し引いた金額になることです。
土地の購入費用に対するローン金利を経費にすることはできるのですが、「経費として不動産所得を圧縮する」ことはできても、「不動産所得が赤字の場合に他の給与所得などと損益通算はできない」ということです。
たとえば以下のような収支状況で、確定申告時に損益通算するとします。
【損益通算の例】
給与所得2,000万円
海外不動産投資での年間所得が200万円の赤字
そのうち20万円がローン金利
建物割合（土地：建物＝2：8）
この場合、給与所得2,000万円から200万円の赤字を差し引いた1,800万円を課税所得とすることはできないということです。
土地購入費用に該当するローン金利＝20万円×20%＝4万円
課税所得＝2,000万円－（200万円－4万円）＝1,804万円
上記の1,804万円が、正しい損益通算後の課税所得になります。
つまり支払ったローン金利に土地取得のための部分が含まれている場合、そのままでは損益通算ができないということです。
ローン金利を建物と土地の割合で按分して経費計上し、建物部分のみのローン金利額で損益通算する必要があります。
外国人の土地所有を認めていない新興国でコンドミニアムに投資をする場合は、按分のことを特に気にする必要はありません。
ですが、欧米のように外国人の土地の所有が認められている国で物件を購入して不動産所得が赤字になった場合は、ローン金利を土地と建物の割合で按分して建物部分のみの金利で損益通算しなければなりません。
④ 管理費
管理費とは、物件管理を委託した管理会社に支払う手数料のことで、経費として計上することができます。
委託を受けた管理会社は、入居者募集、物件の清掃、修繕手配、家賃の集金、入居者からのクレーム対応などをおこないます。
海外不動産投資では物件管理を管理会社に委託することになります。
国内の不動産投資であれば自主管理をする大家もいますが、海外不動産投資の場合、現地まで頻繁に行くことはできませんし、言語の壁や商習慣の違いなどの問題もあって自主管理はほぼ不可能です。
よって現地の不動産管理に精通した管理会社に委託することになります。
⑤ 修繕費
修繕費とは、経年劣化した建物や室内、付帯設備を元の状態に戻す原状回復工事の費用を指します。
具体的には以下の項目に当てはまる工事費が、修繕費に該当します。
- 室内のクリーニング費用
- 壁紙の交換費用
- 床や扉の補修費用
- エアコンや給湯器の修理費・交換費用
- 建物の共用部の清掃費や電球交換などのメンテナンス費用
ただし修繕費として経費計上するためには、以下の2つの注意事項を満たしていることが条件になります。
- 工事費用が20万円以下の工事に限る
- 建物や設備の機能や価値が向上するような工事ではない
原状回復工事の工事費が20万円を超えると、「修繕費」ではなく「資本的支出」になります。
修繕費は経費として一括計上できますが、資本的支出の場合、対象の耐用年数に応じて減価償却しなければなりません。
また工事内容が原状回復に留まらず、建物や設備の機能や価値が向上するような工事内容の場合、それらも修繕費ではなく資本的支出となり、減価償却費として計上することになります。
海外不動産投資で利益が出過ぎている場合、建物や設備の修繕工事を行うことで経費計上し、課税所得を圧縮することが可能です。
⑥ 交通費
不動産投資をおこなうために発生した旅費や交通費は、経費として計上できます。
具体的には、保有している物件の状況確認、物件購入を目的とした内覧のために現地まで移動する際に支払ったバスや電車などの運賃です。
また車で現地まで移動した場合は、ガソリン代や駐車場代も経費として計上できます。
訪問する物件が遠くにあり、移動だけでなく宿泊が必要な場合は、ホテルの宿泊代も経費とすることが可能です。
物件の現地確認や内覧のための交通費に限らず、不動産仲介会社への訪問や売買契約手続きのための移動で発生した交通費なども経費にできます。
海外不動産投資の場合、海外現地への渡航費用やホテルへの宿泊代のほか、海外不動産を紹介・斡旋してくれる国内の不動産仲介会社への訪問のための交通費も経費にすることができます。
また物件紹介や契約作業のための訪問だけでなく、不動産会社が開催するセミナー参加のための交通費も経費として認められます。
車で移動した際の交通費を経費計上する際は、注意点があります。
不動産投資を目的とした車での移動に使用するガソリン代は経費計上できますが、プライベートなことで使用したガソリン代は経費計上できません。
1台の車を不動産投資とプライベート利用で兼用する場合、不動産投資に関するガソリン代とプライベートな利用分のガソリン代を分けて経費計上するために、家事按分する必要があります。
また、移動の際に発生した交通違反の反則金は経費にできないことに注意してください。
たとえば不動産仲介会社へ行く際に、「スピード違反で捕まった」「駐車違反切符を切られた」というような場合の反則金を経費にすることはできません。
一方、訪問先で故障した際のレッカー代は経費として認められます。
⑦ 通信費
不動産投資では、投資情報や物件情報の収集、不動産会社とのやり取りにおいてスマホやパソコンの活用は必須です。
そのためインターネットの接続料や電話料金を経費にすることができます。
また不動産投資のために購入したパソコンソフトやアプリの費用も、経費にすることが認められます。
その他、不動産投資関連の書類を郵送する際にかかる切手代も、経費とすることが可能です。
ただしプライベートで使用しているスマホやパソコンを不動産投資にも活用する場合、経費計上の際は家事按分をして不動産投資に使用した分だけを経費としなければなりません。
⑧ 新聞図書費
新聞図書費とは事業を営む上で必要になる知識や情報を得るために支払った新聞や書籍、雑誌などの購入費用です。
不動産投資の場合、書籍やDVDの他にセミナーへの参加費用や有料情報サイトへの登録費用なども経費にすることができます。
海外現地の不動産動向をチェックするために購入した現地発行の新聞や雑誌の購入費用も経費にできます。
つまり不動産投資についての情報を得るためや、勉強をするために支払った費用は経費にできるということです。
ただし不動産投資に関する資格取得のための費用は経費にできません。
不動産投資に役立つであろうということで宅建士や管理業務主任者の資格を取得したとしても、それらの資格取得のために支払った書籍代やスクール代は経費にできないということです。
なぜなら資格取得のために支払った費用は、個人のスキルアップのための費用と考えられ、不動産投資に関係なくおこなうものだと判断されるからです。
⑨ 接待交際費
接待交際費とは、事業を営む上で必要になる関係者との会食・飲食代などが該当します。
取引先の方の冠婚葬祭で渡すお祝い金や香典などの費用も接待交際費に含まれます。
ただし接待交際費の取扱いは不正が多く見受けられ、税務調査が入った場合は厳しくチェックされることになるので注意が必要です。
不動産投資の場合、不動産会社の営業担当者との打ち合わせの際に支払った飲食代は経費として認められますが、関係のないプライベートな飲食費用を接待交際費とすることはできません。
不動産投資と直接的な関係性があるかどうかという視点に基づいて判断する必要があります。
なお不動産会社や金融機関を訪問するため、あるいは担当者と会食をするためにスーツやビジネスバックを購入しても、これらの費用を接待交際費やその他の項目の経費にすることはできません。
購入のきっかけは不動産投資のための会社訪問や担当者との会食であったとしても、それらのファッションアイテムは不動産投資とは直接的な関係性はないと見なされるからです。
⑩ 消耗品費
消耗品費は、購入価格が10万円未満のものが該当します。
文房具や紙、封筒、バインダー、ファイルなどの事務用品のほか、事務机や事務用キャビネットなどで10万円未満のものも消耗品費になります。
また耐用年数が1年未満の物品も消耗品費に振り分けます。
その他、スマホ・タブレット・ノートパソコン・デジカメなどのOA機器も、10万円未満のものについては消耗品費です。
⑪ 司法書士・税理士への報酬
司法書士や税理士、弁護士などの専門家への相談料も、不動産投資に関する相談であれば経費にすることができます。
不動産投資では、登記に関する相談や手続きの依頼を司法書士、確定申告などの税務関係の相談を税理士、家賃滞納をはじめとした入居者とのトラブルなどの相談や訴訟手続きの依頼を弁護士におこないます。
その際に発生した相談料や手続きの費用は、不動産投資に関する経費にすることができるということです。
海外不動産投資においても同じで、各種専門家に不動産投資に関する相談や手続きを依頼する際の費用は経費として認められます。
サラリーマンがいくらまで経費にできるか気になる2つ
サラリーマンの方が不動産投資をおこなう場合にいくらまで経費にできるのか気になる項目として、車やパソコンが挙げられるのではないでしょうか。
なぜならこの2つは、金額が大きな支出になるからです。
ここでは車やパソコンを経費として計上する際の上限額について解説します。
車を経費計上するときの上限
車の購入費や維持のための諸費用を経費計上する際の上限額は、車をどのくらいの割合で不動産投資に活用しているのかで決まります。
車の使用パターン別に見る経費計上の上限額についての考え方と、具体的な家事按分の方法について以下に解説します。
また不動産投資事業を営む上で気になる高額車の経費計上についても説明します。
3つの使用パターン別に見る車の経費計上の上限額
1つ目のパターンは、プライベートでは一切使用せず、不動産投資に関する活動のみでしか使用しないケースです。
この場合、車の購入費や維持費を全額経費にすることができます。
ただし、その車を本当に100%不動産投資の活動でしか使用していないということを証明できるかどうかがポイントです。
サラリーマンの方が単純に100%不動産投資でしか車を使用していないと主張しても、認められにくいことが想定されます。
より認められやすくするためには、個人事業主として開業届けを出す、あるいは法人化して不動産投資をおこなうということも視野に入れると良いでしょう。
2つ目は、プライベートでしか使用していない車のケースです。
当然、この場合は不動産投資に関する経費にすることはできません。
経費にできるのは、あくまでその事業のために使用した車のみです。
3つ目のケースは、プライベートでも使用しながら、不動産投資にも車を用いるケースです。
この場合、プライベートで使用した割合と不動産投資で使用した割合とに分けて、不動産投資で使用した分のみを経費計上します。
この分ける作業を「家事按分」と言います。
家事按分の具体的方法について
不動産投資でどの程度車を使用したのか按分するための具体的な方法としては、走行距離で按分する方法と日割り計算で按分する方法の2つが考えられます。
走行距離で按分する方法は、1ヶ月の平均走行距離が400キロだったとして、プライベートな使用で走った距離が240キロ、不動産投資のために走った距離が160キロだった場合、6：4で按分して車の費用を経費計上する方法です。
日割り計算で按分する方法は、1週間のうち5日間はプライベートな使用、2日間は不動産投資のために使用したというように、どれだけの日数割合で使用していたのかを記録して按分する方法になります。
この割合に基づいて、車の購入費や修理代、ガソリン代、駐車場代、車検代、保険料などを按分して経費化します。
いずれにせよ大切なのは数字的な根拠をもって按分することと、その根拠をきちんと説明できるかどうかです。
そのためには運転記録を付けたり、ドライブレコーダーを活用するのも1つの手でしょう。
ただし車の購入費用を家事按分する際は注意が必要です。
なぜなら不動産投資を目的とした車の購入費用と見なしてもらえるかどうかは、どのタイミングで購入したのかで判断が異なるからです。
不動産投資の開始後に購入した車であれば、経費として主張しやすいでしょう。
ですが、不動産投資を開始する前に買った車の購入費用を、どこまで遡って不動産投資のためと認められるのかは判断が難しいところです。
税理士などの専門家に判断を仰ぐことをおすすめします。
事業に見合う以上の高額車は経費計上できない
富裕層の方がおこなう節税対策の1つに、4年落ちの高額車を乗り継ぐ方法があります。
なぜなら4年落ちの高額車は、早期に経費化できる上に資産価値の下落が少ないというメリットがあるからです。
ではどのような高額車であっても経費化することができるのかというと、そうではありません。
高額車の経費化は、事業との関連性をかなりシビアに精査されるからです。
経費計上が認められやすい高額車は、ベンツやレクサスなどのセダンタイプだと言われています。
なぜなら取引先や金融機関への訪問、関係者の送迎などに活用する際に、常識的範囲内で合理的な車であると判断されやすいからです。
一方でフェラーリなどのスーパーカーは、国税庁から否認されるリスクが高いです。
そもそもスーパーカーの所有について、事業のためだと合理的に説明することが難しいケースがほとんどだからです。
つまりポイントとなるのは、その事業に見合った車であるかどうかということになります。
ベンツやレクサスのセダンタイプであったとしても、自身がおこなう不動産投資に見合う以上の高額車だと判断されれば、経費化を否認される可能性が高くなります。
やはり税理士などの専門家に相談した上で、判断するのがポイントです。
パソコンを経費計上するときの上限
パソコンは購入価格によって経費計上の方法が異なります。
10万円未満のものであれば消耗品費として一括で経費計上できますが、10万円から20万円未満のものは資産計上をした上で一括償却資産処理、少額減価償却資産の特例処理、減価償却処理のいずれかを選択する必要があります。
20万円を超えるパソコンは、資産計上した上で耐用年数に基づいて減価償却して経費化します。
またプライベートで使用しているパソコンを不動産投資でも兼用する場合、家事按分が必要です。
プライベートで使用している時間と不動産投資で使用している時間を記録して使用割合を導き出し、家事按分するのが良いでしょう。
海外不動産投資での減価償却費の経費計上について
富裕層を中心に海外不動産投資が広まったのは、多額の減価償却費を経費計上して海外不動産所得を赤字にし、国内所得と損益通算することで節税するスキームの効果が大きかったからです。
ここでは海外不動産投資の節税スキームで用いられた減価償却費の概要と具体的な計算例、令和2年の税制改正によって海外不動産投資における減価償却費の取扱いがどのように変わったのかを解説します。
減価償却費について
海外不動産を活用した節税スキームでポイントになる減価償却費について理解するために、以下の2つの内容を解説します。
- 建物の減価償却費と簡便法について
- 簡便法を用いた海外不動産の加速度償却の計算例
建物の減価償却費と簡便法について
減価償却とは、経年劣化していく建物部分を会計ルールに基づいて価値を減少させていき、費用として計上することです。
その計上する費用を減価償却費といいます。
建物の減価償却は、建物価格を法定耐用年数で分割して毎年経費として計上していきます。
ですが中古不動産の場合、「簡便法」という償却方法が特別に認められていることがポイントです。
簡便法による償却期間の計算式は以下の通りです。
【簡便法による償却期間の計算式】
法定耐用年数の全部を経過した建物
法定耐用年数×20％
法定耐用年数の一部を経過した建物
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%
※年数に1年未満の端数があるときは、その端数は切り捨て
新築の木造住宅の場合、居住用の耐用年数は33年、賃貸などの事業用の耐用年数は22年です。
ですが築30年の中古木造住宅を賃貸物件として使用する場合、上記の簡便法を用いると4年で償却できます。
簡便法の償却期間＝22年×20%
＝4年（端数切捨て）
つまり法定耐用年数の全部を経過した中古木造住宅であれば、わずか4年という期間で建物価格を加速度的に償却できるということです。
よって建物価格が高額な中古木造住宅を購入すれば、単年当たりの減価償却費を最大化できるということになります。
ですが日本の中古木造住宅の場合、築22年を超える建物の資産価値はほぼゼロです。
そのため簡便法による加速度償却をしても、単年当たりに経費計上できる金額は小さくてメリットがありません。
それどころか売却の際の買い手探しに苦労することが目に見えており、リスクだけが高くなります。
ですがこの会計処理を海外不動産に当てはめると事情が変わります。
というのも海外不動産投資で人気のアメリカでは、築22年を超える木造住宅であっても建物価値が高く評価され、高額で取引されるからです。
アメリカではコストを掛けて建築することに加え、定期的に建物の修繕、価値向上のためのリフォーム・リノベーションを実施します。
そのため、築古の中古不動産であっても高値で取引されるのです。
また日本の場合、中古木造住宅の土地と建物の価格割合が8：2程度なのに対し、アメリカでは2：8に逆転します。
そのため簡便法を用いて4年で加速度償却をした場合、日本の中古木造建物と比較して、アメリカでは単年当たりの減価償却費を非常に大きく取ることができるのです。
簡便法を用いた海外不動産の加速度償却の計算例
例えばアメリカで築40年の中古木造住宅を1億円（土地2,000万円、建物8,000万円）で購入したと仮定して、減価償却費を計算してみましょう。
このような物件は日本ではまずありませんが、アメリカでは流通しています。
築40年の中古木造住宅は、簡便法を用いて計算すると建物の償却期間は4年です。
つまり建物価格8,000万円の不動産の減価償却費は、8,000万円÷4年＝2,000万円となります。
この高額な減価償却費の計上によって海外不動産投資の所得を赤字にし、その赤字を給与所得などと損益通算して節税していたのが海外不動産を用いた節税スキームです。
【損益通算の計算例】
給与所得2,000万円、米国不動産の家賃収入800万円、不動産経費200万円、減価償却費2,000万円だった場合、損益通算の計算例は以下のようになります。
課税所得＝給与所得＋米国不動産の所得
＝2,000万円＋（800万円－200万円－2,000万円）
＝600万円
このように給与所得2,000万円を海外不動産投資の赤字1,400万円で損益通算し、600万円まで課税所得を圧縮しています。
課税所得の大幅な圧縮により所得税の税率が下がるため、節税効果を発揮するのです。
税制改正で個人が減価償却費を経費計上できなくなった
ですが上記のような節税スキームは富裕層にだけメリットがあり、「税負担の公平性という観点から問題があるため無くすべき」と会計検査院から指摘を受けていました。
そこで令和2年度の「税制改正大綱」により、個人が上記の節税スキームを用いて損益通算することは認められなくなったのです。
正確には「海外不動産投資の所得が赤字の場合、その赤字のなかで建物の減価償却費が占める部分についてはなかったものと見なす」ということになります。
これにより個人が海外不動産投資を活用した節税スキームを利用することは封じられたのです。
ですが上記の節税スキームを法人で活用することは引き続き可能です。
ただし法人の場合、課税所得を圧縮しても個人の所得税のように税率が変わるわけではありません。
法人税の税率は一律なので、厳密には節税ではなく経費の繰越しになります。
ですが、繰越している期間にキャッシュを別事業で運用することで、運用益を得られるメリットがあります。
売却時の経費計上に注意する
なお損益通算が認められなくなった減価償却費による不動産所得の赤字は、完全に無くなったものとされるわけではありません。
海外不動産の売却時に、無くなったものとされた赤字を取得費に組み込むことができます。
つまり売却時の取得費に組み込むことで売却益を圧縮でき、譲渡所得税の節税に繋がるというわけです。
不動産売却によって得た売却益の譲渡所得税は、売却益に税率を掛けて計算します。
つまり節税のためには、売却益をいかに圧縮できるかどうかがポイントになるということです。
日本の中古木造住宅の売却では値下がりするのが基本なので、築古の木造住宅の売却で売却益が出るケースはほぼありません。
ですがアメリカの中古木造住宅では値下がり幅が小さく、場合によっては値上がり益も見込めます。
そのため減価償却費による赤字を損益通算できなくなっても、売却時の取得費に含めることができる点は節税上の大きなメリットになるわけです。
【売却益を抑える計算例】
仮にさきほどのアメリカ中古木造住宅を購入から6年後に購入時と同じ1億円で売却し、取得時の各種費用と譲渡費用がそれぞれ800万円ずつかかったと仮定します。
税制改正前の売却益の計算は、以下のようになります。
売却益＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費＝土地取得費2,000万円＋取得時の各種費用800万円
＝2,800万円
売却益＝1億円－2,800万円－800万円
＝6,400万円
ですが税制改正後は、さきほどなかったものとされた海外不動産所得の赤字1,400万円×4年分＝5,600万円を取得費に組み込むことができます。
そのため改正後の売却益の計算は、以下のように変わります。
取得費＝土地取得費2,000万円＋取得時の各種費用800万円＋無かったものとされた赤字5,600万円
＝8,400万円
売却益＝1億円－8,400万円－800万円
＝800万円
このように、売却益が6,400万円から800万円まで圧縮されて、大幅な譲渡所得税の節税につながります。
税制改正後の減価償却費による海外不動産所得の赤字は、売却時に取得費に組み込むことを忘れないように注意が必要です。
海外不動産投資において経費にできそうでできない費用
一見すると経費計上できそうなのにできない項目が、海外不動産投資では2つあります。
海外不動産投資において経費にできそうでできない、「減価償却費」と「為替差額」について解説します。
減価償却費
さきほども説明したとおり、簡便法を用いた減価償却費による海外不動産所得の赤字は、個人の確定申告時にはなかったものと見なされるので、国内所得と損益通算することはできません。
国内の不動産投資では減価償却費を経費計上できる一方で、税制改正によって個人がおこなう海外不動産投資の減価償却費は経費に計上できないため、国内不動産投資と海外不動産投資における減価償却費の取扱いの違いについて注意が必要です。
ただし損益通算を禁止されたのは個人のみであって、法人については引き続き可能です。
そのため減価償却費による損益通算を考える場合、今後は法人化をして海外不動産投資をおこなうことも選択肢として考える必要があります。
またサラリーマン大家の方が個人から法人化して不動産事業をおこなうことで、所得税と法人税の税率の違いによる節税メリットも享受できます。
個人の場合、所得税と住民税の税率は最大で55%課税されますが、法人税の場合は最大33.58%まで抑えることができるからです。
つまり法人化によって減価償却費の損益通算による節税効果と、税率の引き下げという両面からメリットを得られることになります。
ただし不動産投資事業を個人から法人化するには、煩雑な手続きが伴います。
そのため分からないことがある場合や判断に迷ったときは、弁護士や行政書士に相談・手続きを依頼するのがおすすめです。
為替差額
為替差額による損失を経費にすることはできません。
海外不動産投資で得た収入を日本で確定申告する際、外貨を円に換算して申告する必要があります。
為替レートは常に変動しているため、海外不動産投資においても為替差額によって利益が生じたり損失が出たりします。
ですが為替差額による利益と損失は、「雑所得」「雑損」に分類されるため、それらを他の所得と損益通算はできないのです。
雑所得と雑損同士は損益通算できるのですが、その他の所得や損失と損益通算はできない決まりになっています。
そのため為替差額による損失は経費にできないことを覚えておいてください。
なお為替換算に用いる為替レートは、通常TTMと呼ばれる仲値（買いレートと売りレートの中間値）を用います。
ですが海外不動産投資のように毎年継続して確定申告をする場合、買いレートと売りレートを採用して有利な価格で円換算して確定申告をすることも可能です。
海外不動産投資の経費に関する注意点6つ
ここまで経費計上できる項目や減価償却費に関する制度改正について解説してきました。
それらを踏まえて、海外不動産投資で経費を計上する際に注意すべき6点を解説します。
注意点①：海外で納めた所得税は外国税額控除で計上する
海外で納めた所得税については、経費計上して所得控除を受けるよりも外国税額控除で計上することをおすすめします。
なぜなら経費計上による所得控除よりも、外国税額控除の方が控除額が大きく還付金が多くなるからです。
外国税額控除のメリットを理解するためには、税額控除と所得控除の違いを押さえておく必要があります。
所得控除は、課税所得から経費を差し引いて課税所得を圧縮することです。
ですが税額控除は、税金の金額そのものから控除するため、経費による所得控除よりも控除額が大きくなるのです。
簡略化した計算例を用いて、所得控除と税額控除の節税額の違いを比較してみます。
【所得控除と税額控除の節税額の違い 計算例】
例えば課税所得1,000万円から経費100万円を控除した場合、所得税の変化は以下のようになります。
（所得控除前）所得税＝1,000万円×33%－153.6万円＝176.4万円
（所得控除後）所得税＝（1,000万円－100万円）×33%－153.6万円＝143.4万円
節税額＝176.4万円－143.4万円＝33万円
一方、税額控除で100万円を控除した場合は以下のようになります。
（税額控除前）所得税＝1,000万円×33%－153.6万円＝176.4万円
（税額控除後）所得税＝176.4万円－100万円＝166.4万円
節税額＝176.4万円－166.4万円＝100万円
このように経費による所得控除100万円の節税効果は33万円しかありませんが、税額控除100万円の場合は100万円をそのまま節税できるのです。
これが税額控除による節税効果のメリットです。
海外で納付した所得税は、経費化して所得控除をするか外国税額控除を利用して税額控除するかを選ぶことができます。
さきほどの計算例からも分かるとおり、節税効果は外国税額控除を利用したほうが大きくなるので、外国税額控除を選択しましょう。
なお外国税額控除を採用する場合、すべての国外所得に対して採用しなければなりません。
一部の国外所得については経費化し、その他の国外所得は外国税額控除を利用するということはできないということです。
注意点②：物件購入前の経費も漏れなく計上する
ここまでの説明で、経費にできる「物件購入後の支出」についてはお分かりいただけたと思いますが、物件購入前の支出であっても不動産投資に関するものであれば必要経費にできます。
海外不動産投資の利益を最大化させるためには、物件購入前の費用であっても漏れなく経費として計上すべきです。
ただし既に投資物件を保有している場合と、初めて投資物件を購入する場合とでは、購入前の支出の計上方法に違いがありますので解説します。
すでに海外不動産投資事業を営んでいる場合
海外不動産投資で物件購入前の支出で経費化できるものの具体例としては、以下のものが挙げられます。
- 書籍代
- セミナー費用
- 物件調査のための海外現地までの渡航費やホテル宿泊代
- 海外不動産投資のコンサルフィー
- ホームインスペクション費用
特に海外不動産投資の場合、渡航費や宿泊代は高額になるので是非経費として計上したいものです。
すでに投資用不動産を所有していて不動産事業を営んでいる場合、上記の物件購入前の支出は不動産事業の経費として計上します。
なぜなら不動産事業の拡大を目的とした支出と見なされ、すでにおこなっている不動産事業の経費として認められるからです。
まだ投資用海外不動産を所有していない場合
ではまだ投資用不動産を1物件も所有していない場合は、経費として計上できないのでしょうか。
この場合、「経費」としてではなく「開業費」として計上することになります。
厳密に言うと開業費は経費とは異なり、繰延べ資産として資産計上する方法です。
開業費は繰延べ資産のため、減価償却の対象となります。
会社法では開業費の減価償却期間を5年と定めているため、例えば開業費として100万円資産計上したのであれば、5年間で毎年20万円ずつ経費化することが可能です。
ですが開業費については会社法では5年償却と規定されているものの、税法上は任意の償却が認められています。
つまり会社法の規定に沿って5年償却する、または初年度で一括償却する、2年目と3年目で全額償却するなど、状況に合わせて償却方法を選ぶことが可能だということです。
不動産投資では、事業初年度は経費が膨らんで所得が少なくなりがちです。
そのため所得が増える2年目以降に開業費を償却するのがおすすめです。
ただし開業費の取扱いについては注意点もあります。
それは海外不動産を購入した時点から、どこまでの期間を遡った費用が開業費として認められるのかということです。
一般的には6ヶ月から1年程度だと言われていますが、個別の事情により判断が異なり素人では決めるのが難しい面もあるため、税理士などの専門家に相談した上で確定申告をおこなうほうが良いでしょう。
注意点③：経費として計上できないか常に考える
簡便法による減価償却費を経費計上して損益通算を個人がおこなうことは認められなくなったため、海外不動産投資による節税メリットは以前ほど大きくはありません。
ですが減価償却費以外の経費については計上できるため、漏れなく計上して課税所得を圧縮するために、「何を経費として計上できるだろうか」と常に考え続ける姿勢が大切になります。
経費計上、節税というと国内の確定申告に目が向きがちですが、確定申告は海外現地でも行わなければなりません。
国内の確定申告のための経費だけでなく、現地の税制に即した経費の計上についても常日頃から勉強しておく必要があります。
特にアメリカで不動産投資をおこなう場合、確定申告をおこなわないと賃料収入の30%を源泉徴収されてしまいますが、確定申告をおこなうことで所得税の税率が下がります。
そのため現地での確定申告が重要になりますので、アメリカの税制に即した経費や動産の耐用年数の考え方についても学ぶことが大切になります。
注意点④：制度改正に留意する
不動産投資では税制をはじめとした制度改正に留意して、常に投資手法をアップデートさせていくことが重要です。
今回説明した海外不動産投資における減価償却費を用いた節税スキーム封じのように、制度改正が行われると不動産投資の手法を大きく変化させざるをえません。
ですが、そもそも海外不動産投資の魅力は節税スキームだけではありません。
人口減少、長期の経済低迷にあえぐ日本では空室率が上昇し、不動産投資で利益を上げづらい状況ですが、海外不動産投資では人口増加・高い経済成長率を誇る有望な市場に投資をすることができます。
今後は節税スキームではなく、不動産投資本来の利益の上げ方であるキャピタルゲイン・インカムゲインを狙った手法の重要性が増すことになるでしょう。
また節税スキーム封じ後の海外不動産投資の手法としては、コストセグリゲーションも注目を集めそうです。
コストセグリゲーションは建物と動産を切り離し、付帯設備を細かく減価償却していく手法です。
付帯設備の減価償却費を細かく計上していくことで、できるだけ経費を大きくすることを狙います。
不動産投資では、得られる賃料と部屋数の上限が決まっていることから、必然的に得られるインカムゲインの上限も決まることになります。
そのため手取り収益を最大化させるには、経費計上による節税がより重要になるのです。
今までのアメリカ不動産投資では、節税スキームによる築古の木造住宅が投資対象でしたが、コストセグリゲーションを用いる場合は、付帯設備の耐用年数が多く残っている築浅の物件が投資対象として浮上します。
このように制度改正に留意して、常に投資手法を変化させていく姿勢が大切です。
注意点⑤：確定申告を青色申告でおこなう
不動産投資で青色申告を行うことは、節税面で3つの大きなメリットがあります。
1つ目は、最高65万円分の特別控除を適用できることです。
この控除は青色申告にだけ認められたもので、白色申告では受けることができません。
2つ目は青色事業専従者給与により、経費計上できることです。
通常、生計を一にする家族が不動産賃貸業を手伝ったことに対して給与を支払ったとしても、その給与を経費にすることはできません。
ですが青色申告をして青色事業専従者給与とすることで、経費計上して所得を控除することができるようになります。
3つ目は純損失の繰越しと繰戻しができるようになることです。
これにより前年度分の赤字と今年度分の黒字を相殺できるようになり、節税の幅が広がります。
このように税制面でメリットの大きい青色申告は海外不動産投資でもおこなえるので、ぜひ申請するようにしましょう。
注意点⑥：経費についてわからない場合は税理士に相談する
できる限り経費を計上しようとする姿勢は不動産投資において重要なことですが、行き過ぎた経費計上は脱税と判断されてしまう恐れがあるため避けなければなりません。
特に海外不動産投資の場合、国内の不動産投資とは事情が異なることもありますので、より専門家のアドバイスが重要になります。
経費の計上について不明な点や判断に迷うシーンがある場合は、必ず税理士に相談しましょう。
まとめ：海外不動産投資にかかる経費は制度改正に注意しながら計上できるかしっかり判断しよう
海外不動産投資における収益を最大化させるためには、経費計上による節税がとても大きな意味を持ちます。
不動産投資ではどのような支出が経費として認められるのか、それを海外不動産投資に当てはめた場合はどうなるのかを理解しておくことが大切です。
また経費の計上方法は、税制改正によって大きく変化する可能性があります。
そのためどのような税制改正が行われるのかについて、常に留意しておく必要があります。
節税効果を最大化させるために漏れなく経費計上する姿勢は大切ですが、行き過ぎた経費計上や間違った経費計上は脱税と見なされてペナルティを課される恐れがあるので注意が必要です。
判断に迷う場合や分からない場合は、必ず税理士などに相談するようにしましょう。
