手元に一定の資産があると、低い利回りで銀行に預けるのがもったいない気持ちになります。高い利回りの投資手法を探す中でたどり着く選択肢のひとつは「海外不動産投資」です。
日本の不動産に投資するより高い利回りが期待でき、購入時よりも高額で売却できるキャピタルゲインも狙える海外不動産投資は、非常に魅力的です。一方で日本に住んでいる以上、現地の状況を事細かに把握するのは困難で、いざ投資を始めようとすると不安を感じるでしょう。
そこで本記事では、海外不動産投資で出くわすことの多い失敗例を7つ紹介し、どんな行動を取ると失敗してしまうのかケーススタディを行います。売却時の失敗例や、失敗を防ぐための方法論も紹介するので、これから海外不動産投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてみてください。
海外不動産投資の失敗例7選
海外不動産投資で出くわしやすい失敗例は以下の7つです。
- プロジェクトの頓挫
- 悪徳な不動産業者に騙される
- 言語の壁とカントリーリスク
- 家賃収入を日本円で受け取れなかった
- 融資が難しい
- 管理会社の倒産
- 物件の劣化に気づかない
失敗にはパターンが存在します。知ってさえいれば避けられるものもあるので、事前に知識として仕入れておきましょう。
①プロジェクトの頓挫
1つ目の失敗は「プロジェクトの頓挫」です。
プロジェクトの頓挫とは、「建設計画を立てていた不動産会社が倒産した」「施工していた建設会社が倒産した」こういった理由で、投資していた物件の建設計画がなくなってしまう事態を指します。
プロジェクトの利回りがいくら高くても、物件が完成しなければ投資した資金を失うだけです。
プロジェクトの頓挫に直面するのは、未完成の物件を予約購入する「プレビルド方式」を採用して投資するときです。
プレビルド方式には完成しないリスクを請け負う代わりに、完成後の物件を購入するよりも割安に入手できるメリットがあります。このため完成後すぐに売却してもキャピタルゲインが見込めるので、短期間のうちに大きな収益を獲得できる可能性があります。
一方で完成後の姿を見る前に購入することになるので、仕上がり不十分なままの引き渡しや工期遅延など、様々なリスクを引き受けることになるので注意が必要です。
②悪徳な不動産会社に騙される
2つ目の失敗は「悪徳な不動産業者に騙される」ことです。
投資利回りの高い発展途上国では、法整備が甘いために詐欺をしやすい環境にあると認識しましょう。
日本の場合、不動産を取り扱う会社には宅地建物取引士が事務所員5人に1人の割合で在籍して不動産売買の責任を引き受けます。一方で海外では、国によっては資格を持たずに取引されることもしばしば。契約相手を信頼できるのか、常に注意が必要です。
なお、不動産業者や仲介業者が日本人だったり、流暢に日本語を話すからといって安心することはできません。投資資金を支払ったときから音信不通になるケースもあります。
悪意のある詐欺のほかにも、トラブルに巻き込まれるケースも。例えば先述したプレビルド方式を採用する業者の中には、支払ったお金を他の物件の支払いに充てて、自転車操業的な運営を行う不動産会社も存在します。施工業者への支払いが滞るたびに工事が中断、工期が延々と遅れて、最終的に不動産会社が潰れる事態になることもあります。
悪意の有無を確認することはもちろん、高額な投資資金を預けるに値する経営を行っているのかを確認することも大切です。
③言語の壁とカントリーリスク
3つ目の失敗は「言語の壁とカントリーリスク」です。
言語の壁とは、投資を行おうとする国と日本とで、使用する言語が異なることを指します。不動産投資を行う際には、現地の言葉を使用する場面が度々存在します。契約書を読む、契約内容の不明な点を確認する、現地特有のしきたりについて聞くなど、場面は様々です。
いずれの場面においても、現地の言葉を知らなければ、円滑なコミュニケーションは図れません。例えばエジプトで不動産投資を行うとしましょう。現地の公用語であるアラビア語で自信を持ってコミュニケーションを図ることができる人は少ないでしょう。
言語の壁に加えて、カントリーリスクにも注意が必要です。
カントリーリスクとは、これから投資を行う国が抱える地域特有のリスクのことです。具体的には、戦争・自然災害・債務不履行・政権交代といったものを指します。日本でも大規模な地震が発生すると、震源地を中心に不動産価格は下落します。海外でも同様に、地域ごとに異なるリスクが存在するので、投資するなら把握しておく必要があります。
海外不動産投資が難しいのは、言語の壁とカントリーリスクが関係しあうからです。カントリーリスクを避けるためには、現地の政治や経済、習慣を知る必要がありますが、現地の公用語を話せない以上は、必要な知識が仕入れられません。
④家賃収入を日本円で受け取れなかった
4つ目の失敗は「家賃収入を日本円で受け取れなかった」というものです。
家賃収入は通常は現地通貨で支払われるので、日本円に交換したうえで送金手続きを行う必要があります。このとき、投資先の国によっては送金規制がかけられている場合もあります。
国によっては、自国の現地通貨の価値を安定させたり、インフレ率を調整したりするために、海外に送金できる金額を定めていることがあります。実際に投資を行う前に、海外への送金規制の有無や金額を確認しておきましょう。収益を得ても日本円に変換できない事態になりかねません。
さらに為替リスクも考慮する必要があります。
為替レートは毎日変動するので、気にかけておかないと損をする可能性があります。
不動産を売却する時に円高であれば、現地通貨から日本円に両替するときに為替レート分の損失が生じます（為替差損といいます）。一方で円安になっていれば、日本円への両替の際に利益が発生することも（為替差益といいます）。
現地通貨で多くの利益を得ても、為替レート次第で日本円に両替する際に利回りが減ってしまうことがあります。海外不動産投資を行う場合は円安・円高など為替レートにも注目しましょう。
⑤融資が難しい
5つ目の失敗は「融資が難しい」こと。
数ある投資の中で不動産投資が選ばれる理由のひとつは、銀行から借り入れを受けることでレバレッジを効かせて、自己資金以上の物件を購入して大きな利回りを得られることです。
しかし海外不動産投資の場合、日本の金融期間でローンを組めない場合があります。まず資金用途に海外不動産投資を含む商品が少なく、あっても審査が厳しかったり金利が高かったり。返済期間や融資金額の低さが問題になることもあります。
特に金利の高さには注意が必要です。不動産投資は10％前後の利回りを狙うものです。1％の金利差が利益に大きく影響するため、借入金利を下げるよう努めるべきです。
海外の金融機関でローンは組むことは可能です。
ただし、投資を行う国で融資を受けるには、言語の壁と融資を受ける為の条件の2点が問題になります。
1つ目は言語の壁です。英語で会話・契約ができればまだ優しいものですが、現地の言葉で質疑応答や契約が行われる場合もあります。現地の公用語で専門用語が飛び交う中で契約を交わすことはなかなかハードルが高いです。
2つ目は融資を受ける為の条件です。海外で融資を受けるには、国によって様々な条件が課される場合があります。
現地に在住し、居住証明を持っていることや、仕事をしていることが証明できる雇用証明書が必要であるなど海外で融資を受けるには国によって様々な条件をクリアしなければ
融資を受けられないことを認識しておきましょう。
⑥管理会社の倒産
6つ目の失敗は「管理会社の倒産」です。
日本で不動産投資を行う場合は、不動産にトラブルが起きれば自分で駆けつけられます。付近に住んでいるなら、設備の故障や掃除といった日常管理ですら可能です。
一方で海外不動産の場合は、実務的には自分で管理することは不可能です。この場合、不動産がある国の管理会社を頼ることになりますが、倒産するケースが散見されます。
管理会社は、入居者募集や家賃回収、新規入居者の契約や物件の清掃修理といった多岐に渡る業務を担うものです。管理会社が倒産してしまうと、これらの業務が行われず、様々なトラブルに発展します。
例えば、家賃の回収が行われなくなりますし、設備の修理を巡って入居者との間でいざこざが起き、新規入居者の募集が行われなくなるので空室リスクにもつながります。
倒産に気づければまだよい方で、入金が行われないことに気づいて連絡してみると「いつの間にか倒産していた」という話もあります。管理が全く行われない物件、想定以上に劣化が進行していて、修繕するために多額の支出が生じることもあります。
物件の購入に成功して、信頼できそうな管理会社を見つけたとしても、完全に任せてしまう訳にはいかないようです。
⑦物件の劣化に気づかない
7つ目の失敗は「物件の劣化に気づかない」ことです。
不動産は定期的なメンテナンスを行うことで、寿命を延ばし、経済的な価値を維持し続けられます。逆にメンテナンスを怠れば物件は驚くほど早く劣化が進みます。
例えば、配管からの水漏れや屋上からの漏水は、どちらもすぐに対処すれば大きな問題になりません。放置を続けていると、建物の構造を担う鉄筋が腐食したり、断熱材が急速に劣化したりと、大きなダメージにつながる恐れがあります。
物件が近くにあるなら頻繁に状態を確認することもできますが、海外の物件は自身で確認できず管理会社に一任することになります。海外の管理会社は、日本と時差があるので連絡が取りづらいうえに、レスポンスが悪かったり、修繕が雑なことが多いです。
さらに日本と海外とで劣化に対する受け取り方が異なる点も、気づかぬうちに劣化が進行する原因になります。
日本では建物に汚れ、破損が見られればすぐに修繕します。海外だと地域性もありますが、多少の汚損は放置される傾向があります。
テレビで海外の風景が映し出されるとき、車に傷やへこみがあるのが気になることがありますが、現地の人は気にしていません。こういった傷、汚れを含めた劣化に対する感性の違いも、劣化が進行してしまう原因のひとつです。
海外不動産投資を売却時の失敗例
海外不動産投資で失敗を後悔するケースを7つ紹介しました。主に購入や物件を保有し続ける際に感じるものです。
ここからは物件を売却する際に、どんな失敗が起こるのかを紹介します。
物件がある地域の売却相場よりも安く売ってしまった
海外不動産投資の場合、売却時に相場をつかむのが難しく「相場より安価に売却してしまう」場合があります。
日本で不動産を売買するとき、インターネットで調べれば地域で実際に販売されている物件や金額が表示されるので、どの程度の価格なら売却できるか予想がつきます。さらに土地売買についての統計データも公表されているので、信頼できるデータを元に金額設定ができるでしょう。
一方で海外不動産の場合は、まず言語の壁が立ちはだかります。地域の売買相場の調査を試みても、日本語で表示されるサイトはありません。現地の言葉で調べるのも困難を極めます。
頼るべきは現地の日本人や日本語を話せるエージェントですが、適切な相場を調べるスキルを持っているか判断するのは困難です。
さらに調査できたとしても、適切な価格を教えてくれないかもしれません。不動産業者と結託して、不当に安価な金額を提示される可能性も否定できないからです。
こうして、物件がある地域の売買相場よりも安価な金額で不動産を手放すことになります。投資利回りを増やすためには必ず避けたい失敗です。
なお、2020年にエジプトではオンライン不動産プラットフォームの利用が話題になりました。投資利回りの高い途上国でも、不動産をオンラインで調査できる仕組みづくりが進んでいるので、投資を検討している国でこうした仕組みがある場合は利用してみましょう。
物件の買い手がいない
利益を確定させたいときや、損切りのために物件を手放したい時に物件の買い手がいないことで失敗する場合があります。
買い手がつかない理由は様々です。例を挙げてみましょう。
たとえば、相場よりも高い価格で物件を取得してしまった場合です。購入時よりも高い価格で売却しようとしても、周辺の相場より高値で売りに出しても買い手が見つからないのは当然です。
投資しているエリアで、住宅が乱立しすぎて供給過剰が発生してしまうケースもあります。高い利回りで海外の投資家が住宅を建築するも、高い空室率に買い手がいない。結果、不動産の価格自体は上昇を続けているのに、物件の買い手が現れないという状況になります。
海外不動産投資で利用されることの多い、プレビルド方式でも買い手がいない悩みにさらされる場合があります。工事に着手していない、あるいは物件が未完成の状態で予約購入するプレビルド方式では、資金の投下から建物の完成までに2～3年を要するケースもあります。
2～3年も経過すると、対象不動産の周囲の状況も様変わりしているでしょう。あなたの不動産より魅力的な建物が築造されたり、他の地域に人が流出して住宅需要が減る可能性もあります。こうなってしまうと、物件を安く買い叩かれたり、買い手がつかない事態に陥ってしまうかもしれません。
物件の買い手がいないのは、海外不動産投資でも必ず避けたい失敗のひとつです。
空室が多く、賃料収入より物件を維持する経費の方が高額になる場合は、損失をたれ流し続ける事態になるからです。
利回りのことだけでなく、損切りまで含めた出口戦略を考えておきましょう。
エージェントのスキルが低く売却が上手くいかない
言葉の壁やカントリーリスクを理由に、現地在住のエージェントに頼る場面が出てきます。頼るべきエージェントのスキルが低いことで売却が上手に進まないケースもあります。
不動産エージェントの仕事は多岐に渡ります。
売買目的では、競合となる類似物件の価格調査から始まり、宣伝広告、問い合わせをした個人・法人との交渉、契約や登記といった実際の売買手続き、売買完了後に発生したトラブルへの対応など。
どれも高いスキルがなければ成り立たず、日本語と現地の言葉を話せる。現地の商慣習を知っているだけでは不動産売却という目的は達成されないでしょう。
また、適切なスキルを保有していたとしても、エージェントの人間性に問題ある場合は売却に苦労するかもしれません。
現地で活動するエージェントの姿を逐一監視することはできません。依頼費用を詐取する目的で、エージェントが事実と異なる報告を上げる可能性も捨てきれません。
エージェントの不動産売買に関するスキルが低い場合や人間性に問題がある場合は、どこかの段階でつまづいてしまうでしょう。
むやみな要求などによるエージェントとの関係性の悪化
不動産エージェントに無理な要求をして「関係が悪化してしまう」ことも、売却が失敗に終わる原因になります。
例えば、高値での売却を強要することです。不動産価格にはエリアごとに相場があるので、相場より著しく高い金額で売却できることは稀です。しかし不動産オーナーの中には売却益を上積みするために、エージェントに相場以上の金額での売却を依頼することがあります。
金額だけではなく、売買のスケジュールも同様です。投資家の中には設定した目標を達成するために「必ずこの日までに売買を成立させること」などと迫るケースがあります。株や投資信託といったペーパーアセットと比較して流動性が低めな不動産。日付けを指定して売却するのは困難です。
こうした無理な要求を突きつけても、エージェントとの関係の悪化を招くだけです。関係が冷え切ったクライアントに対して、エージェントが高いパフォーマンスを発揮することはないでしょう。
なお、エージェントのモチベーションを下げるのは売買の金額や日付といった数値的なものに限りません。日本の商慣習を押し付ける。売買の判断基準を設けずに、優柔不断な態度を取り続ける。こういった精神的な側面から生じるストレスも、エージェントのやる気を削ぐことを認識しておきましょう。
売却にかかる税金を把握できておらず思ったより利益が得られなかった
海外不動産投資を行った場合、家賃収入や不動産の売買益の全てが利益になるわけではありません。発生した所得に対して税金がかかるからです。
税金の全容を把握できていなかったために「思ったより利益が得られない」場合があります。
具体的に、気をつけるべきは「譲渡所得・損益通算」の2つです。
5年を境に変化する、長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産を売却するとき、発生する税金は「譲渡所得に関わる所得税」です。
譲渡所得の計算で気をつけるべきは、不動産を所有していた期間です。譲渡した年の1月1日を基準にして、所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」といい、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税2.1％（令和19年まで）合わせて22.1％の税金が発生します。
一方で所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」といい、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税2.1％合わせて41.1％の税金が発生します。
長期譲渡所得と短期譲渡所得、物件を保有する期間が異なるだけで、約2倍もの税金を支払う必要が生じる可能性があります。
譲渡所得の金額が1,000万円の場合、長期・短期で税額差は200万円弱にもなります。
海外中古不動産所得・国内所得の損益通算が不可能に
売却時ではありませんが「国内所得との損益通算ができなくなった」点にも留意しましょう。
2020年に税制改正されるまで、海外の中古不動産を購入し建物にかかる費用を減価償却。意図的に赤字を出して、日本での所得と赤字とで相殺を図る（損益通算）節税手法が多く行われていました。
個人が所有する海外の不動産所得と、他の所得の損益通算を認めないとする改正が行われたことで、上記節税手法が利用できなくなりました。
海外不動産投資について調べていると、必ず一度は目にする手法ですが、現在では法人を除いて利用できなくなっているので、特に個人投資家は注意が必要です。
海外不動産投資で失敗しないための6つの対策方法
海外不動産投資で失敗してしまいやすい事例を紹介してきました。ここからは失敗を避ける方法を解説します。
不安を煽る内容を伝えてきましたが、事前に知識を得て対策をすれば、どれも回避可能なものです。リスクを避けて、不動産投資で大きな利益を上げましょう。
リスクなどの事前情報をしっかり集める
失敗を避けるためには「事前に情報をしっかり集める」ことが大切です。
例えば、未完成の物件を購入することで、様々なリスクを負うプレビルド方式の物件の場合は、発注する不動産業者や実際に建設する業者が倒産せずに、適切に建築できるのかが投資の成否を分ける要素になります。
ここで業者が過去、建設した事例を調べたり、現在の経営状態を把握できれば、未完成のままプロジェクトが頓挫する可能性を低減できるでしょう。
ほかにも、支払う税金が想定以上に多くなってしまうリスクに対しても、海外不動産投資に関連する税務の知識を仕入れておけば、想定を超える税金を支払う状態にはなりません。そもそも税務のエキスパートである税理士を見つけておけば、最新の税務事情も含めて相談できる環境が整い、リスクを限りなく低くできるでしょう。
海外不動産投資を行う上で発生するリスクを把握して、事前に対策を取ることができれば、リスクの幅を小さくして高い精度で未来を予測できます。
実績のある不動産会社を選ぶ
続いて「実績のある不動産業者を選択すること」も失敗を避けるうえで、重要な手段のひとつです。豊富な実績を持つ不動産業者であれば、倒産するリスクは零細業者と比べると低く、プロジェクトが頓挫する可能性を下げられます。
また、実績を重ねてきた不動産業者は現地で悪評が立つことを警戒します。このため不当な利益を得る、詐欺的案件を紹介されることも少なく、比較的安心して取引ができるでしょう。現地での売買実績が豊富であることから、地域特有のカントリーリスクも熟知している点も安心につながります。
ただし大手だからと過大に信頼してしまうと損失を被る可能性もでてきます。入金されるたびに過去のプロジェクトに回す、自転車操業状態の会社もあるからです。実績は会社を評価する指標のひとつと捉えて、経営状態や個別のプロジェクトの精査は欠かさないことが大切です。
自己資金をたくさん確保しておく
「自己資金を多く準備しておく」ことも、失敗を避けるための大事な要素です。
海外不動産投資が難しい点のひとつは、融資を受けづらい点にあります。どんなに好条件の物件が見つかっても、資金が不足していては購入できません。
自己資金をたくさん準備しておくことで、融資が受けられなくても、物件購入を決められます。
そもそも言語の壁や各種融資条件を達成して融資を受けられても、頭金は必要です。地域によって異なりますが、おおむね物件価格の半額程度は必要になると考えましょう。
また海外、特に発展途上の国で融資を受けると金利が高額になる問題もあります。例えばエジプトでは6月、中央銀行が金利を11.75％に引き上げています。日本と桁違いに高い金利は、高い利回りが期待できる一方で、融資を受ける場合には投資利回りを大きく押し下げる原因になるので、避けておきたいところ。
こうした理由で、不動産投資に回せる自己資金を増やすことは、投資の成功率や利回りを上げることにつながります。
税金に関する知識をつけておく
日本国籍を有している以上、国内外で発生した所得に対して日本の所得税が課せられます。「税金についての知識」をつけておかなければ、必要以上に税金を支払い利回りを大きく減らしてしまうことになるでしょう。
具体的には、保有期間によって変わる所得税を把握すること、各種控除制度を利用することの2点が挙げられます。
1つ目の保有期間によって変わる所得税は、先述した長期譲渡所得と短期譲渡所得の話題です。物件を保有してから売却するまでの期間が5年を超えると、所得税や住民税を合算した税率は42.1％になりますが、5年を以内であれば21.1％で済み、不動産の売却で得られる利益を拡大できるでしょう。
2つ目は各種控除制度を上手に利用すること。物件の管理にかかった賃貸管理費や、融資から生じる支払金利、火災保険などの保険料は経費として所得から控除を受けられます。控除を上手に活用して節税することが大切です。
また、忘れてはいけないのは「外国税額控除」です。
日本国に対して所得税を支払うのは当然のことですが、原則として物件が存在する国に対しても税金を支払う必要があります。所得に対して二重で課税されるのを防ぐために、外国税額控除制度が存在します。
たとえばエジプトのように、この制度に加入する国に対しては投資を行っても二重課税を受ける心配がないので、安心して投資を行えます。
ただし、こういった制度は利用することで本当にメリットがあるのか素人では判断しづらいものです。海外不動産投資を行う場合は、税務のエキスパートである税理士を顧問につけることをおすすめします。
定期的なメンテナンスを行う
海外不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。高い利回りを維持し続けるため、あるいは高い売却益を得るために「メンテナンスを行う」必要があります。
具体的には、最新情報や入金の確認、エージェントとの定期連絡といったものです。
利回りの高い国は世情が安定していないことも多く、国内の治安悪化や政権交代など、投資マネーが引き上げられるタイミングを想定するべきです。物件がある国や周辺地域の情報を定期的のチェックは欠かせません。
管理会社から決められた日に入金が行われるよう決まりがあるなら、必ず入金チェックもしておきたいところ。万が一、管理会社が業務を怠っていたり、倒産していたりする場合にいち早く気づき対応できます。
ただし、現地の情報をいち早くチェックするにも管理会社に連絡するにも、現地公用語でのやり取りが必要になることから、結局はエージェントに頼ることになります。定期連絡を受ける間隔を決めておき、報告を上げてもらいましょう。
信頼のできるエージェントを選ぶ
海外不動産投資を行う場合に、どの話題でも出てくるのは「エージェント」です。購入時の契約サポートから融資のサポート、物件管理の代理、売却時の広報・売買代理など、多岐に渡る業務を依頼することになるので、不動産投資の成否の大きい要素を占めます。
このためエージェントの選択は慎重に行いましょう。過去にどんな物件の売買・管理に携わってきたのか、具体的な数値を出してもらい投資の代理を依頼できるか検討します。専業・兼業の違いもエージェントの検討に必要な要素です。専業エージェントであれば、協議時間など融通が効きますし、売買指示をしたとき迅速に対応してくれるからです。
可能であれば、投資を行う予定の国に在住する日本人が望ましいでしょう。日本の投資の常識と、海外における投資の常識を備えているからです。さらに理想を求めると、実際に海外不動産投資に成功している人が依頼しているエージェントを紹介してもらうとよいでしょう。すでに成功を収めている人なら、安心して投資を任せられます。
まとめ
海外不動産投資でどんな場合に失敗を感じてしまうのか、そしてどんな対策を取れば失敗を防げるのか、解説を行いました。
プロジェクトの頓挫や詐欺など、これから海外不動産投資を行う上で心配になる事柄も多く紹介しましたが、失敗の事例を事前に知っておくことこそが重要です。事例を把握しておけば、知識をつけたり専門家を頼ったりして、リスクを回避するための方法を探ることができるからです。
特に海外との橋渡し役になる不動産エージェントの選定は、成功すればあらゆるリスクの低減につながります。海外不動産投資に関する記事を読んで知識をつけるとともに、エージェントや税理士など、どんな人が味方につけば投資が成功しやすいかを想像してみましょう。
