海外で著しい人口爆発や経済成長が起こると、同時に不動産需要も大幅に増加します。
日本ではこれから人口は減少し、経済の発展にも期待できる状況ではありません。
そういった経緯から投資先を海外に向ける投資家が増えており、不動産投資においても国内より海外不動産投資への需要が高まっています。
海外不動産投資に焦点を向ける前に、国内不動産投資と海外不動産投資とではどのような違いがあるのかを明確に調べることが必要となります。
そこでこの記事では、国内外の不動産投資の比較点を洗い出し、それぞれどのような人におすすめなのかを徹底解説していきます。
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日本と海外との不動産投資の比較方法
不動産投資を始めようと検討している方は、まず初めに国内か海外かの不動産で悩むことが多いと思います。
そこでどのような観点を設けて投資先を選べばいいのかを整理するために、以下では前提となる基礎知識をご紹介していきます。
国内外の不動産投資で比較すべき項目一覧
不動産の投資先を国内か海外かを判断する際は、以下の4点の基準を設けることをおすすめします。
- 住宅の耐久年数の違いによる価格の変動
- 不動産投資をする上での活動のしやすさ
- 不動産投資での収入とそれに伴う税金の違い
- 不動産の売却方法の違い
これらの項目は国内外で大きく異なりますが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
比較方法の詳細は下記で詳しく紹介していくので、各内容を確認していきましょう。
大前提｜海外不動産は投資先の国選びが重要
今回の記事では国内と海外との不動産投資で比較していきますが、海外不動産の場合でも投資先の国によって良し悪しが大きく分かれます。
大前提として不動産需要のある国を選ぶことになりますが、簡単な判断基準は以下の2点です。
- フィリピンやエジプトなど人口が急激に増加している国
- 高度経済成長期に突入し、今後の発展も見込める国
日本も高度経済成長期で経済が活性化した後、1985年頃からの「バブル景気」で一気に不動産や株式の価格が高騰しました。このタイミングで所有している不動産を売却し、利益を最大限に伸ばすという方法が取られたのです。
その後中央銀行の金利が変わったことで日本経済は低迷していきますが、不動産投資の戦略としては最善でした。
これを海外の物件にも当てはめるため、人口増加・経済成長のタイミングを見逃さないことが大切です。
日本と海外との不動産投資の比較表
日本不動産投資と海外不動産投資とを各項目で比較した比較表です。
後ほど、項目ごとに詳しく解説しています。
| 項目 | 国内不動産 | 海外不動産 |
|---|---|---|
| 活動のしやすさ | 〇 | △ （移住を検討しているなら〇） |
| 情報の集めやすさ | 〇 | △ （投資先の言語の理解度による） |
| 利益の上げやすさ | △ （都心部の住宅が基本） | 〇 |
| 不動産の耐久年数 | △ （マンションなら長い） | 〇 |
| 中古物件の価値 | △ （新築が大幅に優勢） | 〇 |
| 税金 | △ どちらも日本の税制が対象 （一部投資先の国の税制も適用になる） | 〇 どちらも日本の税制が対象 （一部投資先の国の税制も適用になる） |
| 将来性 | △ （不動産価格上昇は見込めない） | 〇 |
住宅の耐用年数や価値の比較
当然ではありますが、扱っていく不動産には耐用年数があります。年数が経過していくごとに劣化していくため、物件そのものの価値も変化していくのが一般的です。
そこで以下では、住宅の耐久性や価値の変動に目を向けて比較していきます。
日本の不動産は価値が下がりやすい
基本的に日本の物件は価値が下がりやすいものだと考えておきましょう。主な理由は3点です。
四季の影響を受けるため住宅が劣化しやすい
日本には四季がありますが、1年間で大きく温度・湿度・日差しなどが変動することで住宅が劣化しやすくなっています。
特に木造住宅は顕著で、法定耐用年数は22年しかありません。
よって築年数が経過するごとに不動産の価値が大幅に低下する傾向にあり、戸建ての場合は中古物件の扱いが難しくなります。
日本人は新古の違いを重視する傾向にある
あくまでひとつの傾向ではありますが、モノで溢れた日本では新品のものには価値があり、中古品は価値が下がるという概念があります。
不動産の場合は耐用年数の兼ね合いもあって、入居者がいる状態で売却されている「オーナーチェンジ物件」でないと人気がないのも事実です。
投資に向いている都心のタワーマンションなどであればあまり重視はされないですが、内見時に印象を損なわないように管理していくことが求められます。
建物よりも土地のほうが価値がある
日本の不動産は建造物そのものの価格が下がりやすいですが、活用の幅が広い「土地」の価値（地価）が高いことが特徴です。
地価の上下動は周囲の道路状況や住宅地・商業地などの需要によって変化します。
よって一度利便性が高まった土地は価格が下がりにくく、不動産としての資産も高まります。
下記の売却方法の比較でも解説していきますが、国内で不動産投資をする場合は地価にも目を向けていきましょう。
海外の不動産は中古物件でも需要が高い
海外不動産は国内とは逆で、中古物件でも価値が下がりにくいことが多いです。この理由を3点解説していきます。
気候が安定している地域の物件は耐用年数が長い
投資先の国にもよりますが、気候が安定している地域では住宅の劣化が穏やかで、耐用年数が長くなっています。
特にスペインをはじめとする地中海エリアやシンガポールなどは住みやすさの評価が高いことから、不動産需要も絶えないのが事実です。
耐用年数が長いと不動産の長期管理がしやすくなるため、投資先の選択肢として十分な候補になります。
リフォームをして引き継ぎという文化に慣れている
前述のとおり耐用年数が長い住宅においては、売却時に修繕を行って引き継いでいくという方法が一般的です。
特にアメリカでは全体の不動産のうち中古物件が8割以上を占めており、新築を重視する文化はありません。
この理由としては、
- 新築を建てる際の規制が非常に多く住宅の供給量が少ない
- DIYで住みやすい住宅に改良していく
という2点が挙げられます。
築年数を重視する日本とはかなり傾向が異なることから、各国特有の不動産事情を理解していく必要があります。
人口増加に伴い住宅需要が高い国が多い
現在の日本では考えにくいですが、人口が爆発的に増加している国では今後も不動産価格が上昇する可能性を秘めています。
開発が進んでいる地域ではマンションの建設ラッシュも進んでおり、今後の投資先として注目を浴びているのが現状です。
これにより中古物件だから需要がないということはなく、不動産投資で重視すべき「空室リスク」の対策ができます。
海外不動産の投資先を選ぶ際は、人口の増加率に目を向けることが基本だと抑えておきましょう。
不動産投資の活動のしやすさの比較
不動産投資は資金が大きく動く購入時・売却時に慎重な判断が求められます。
物件を所有してしまえば日々の活動はありませんが、国内外で投資先をわける場合は以下で紹介する内容を把握しておきましょう。
日本は情報収集がしやすくリスクが低い
国内不動産に投資をするメリットのひとつに、投資活動を行いやすいという点が挙げられます。
言語の壁がないので、リスクを取りたくない場合にはおすすめです。
地価や物件の詳細を事前に把握しやすい
不動産投資で有利な物件を選ぶ際は、住宅の立地や需要を考慮することが大切です。
そのため普段から日本で生活していると大まかな検討が付きやすく、どのような物件に価値があるのか想定しやすくなります。
また地域ごとに多くの不動産会社があることから、投資物件を慎重に選ぶことができるのがメリットです。
なによりも言語の問題がなく、情報の収集源が豊富なので初めて投資をする方にはおすすめと言えるでしょう。
現地の視察が容易なため副業でも取り組みやすい
国内の不動産を選ぶ利点のひとつに、実際に現地へ足を運びやすいという点もあります。
不動産を管理するにあたって、住宅のメリット・デメリットを把握することは必須です。
手軽に視察ができるのであれば副業としても取り組みやすくなるので、時間が限られるサラリーマンでも対応しやすくなります。
海外不動産への投資は担当企業の専門性で左右される
海外不動産を対象にしていく際は、投資先の国に対してどれだけ専門性があるかを重視していくことが大切です。
予め以下の2点を把握しておきましょう。
言語の違いがあり詳細な情報を見落とす可能性がある
海外不動産の情報を入手する際は、基本的に不動産会社を仲介することになります。
このとき言語を覚える必要はありませんが、
- 仲介企業の情報を信用するしかない
- 現地に出向くには手間がかかりすぎる
というように、情報収集の面で難があるのが事実です。
不動産の詳細な情報を自身の目で確認できない点は、国内への投資と比較するとリスクが高いと言えるでしょう。
ある国に特化した不動産会社を選ぶことが鉄則
近年は日本の不動産需要が低迷していることにより、海外不動産を専門に取り扱う企業が増えています。
しかし海外不動産業界は、ある特定の地域に特化して専門的な戦略を練れるかどうかが大切です。
そのため各国の不動産を網羅するように扱っている企業よりは、現地の情報に詳しい専門企業を優先して選択するように心がけていきましょう。
不動産収入や税金の比較
不動産投資は資産運用や税金対策として行う人がほとんどだと思います。
このとき発生する収入源や税金は投資活動を行ううえで核となる部分なので、国内外での違いを確認しておきましょう。
日本の不動産は利回りが低い
結論からいうと、国内の不動産価格が大幅に増加することは考えにくいです。
冒頭でもお伝えした通り、不動産の価格が上がるには以下の2点は必須です。
- 人口が増加傾向にある地域を選ぶ
- 国の景気が上がり都市の開発が活発である
しかし情勢的にも安定期もしくは衰退期に入っている日本においては、不動産投資で大きな収益を得ることは難しいでしょう。
また人口の多い東京都心でも空室リスクが8％はあること、耐用年数が短く修繕費も多くかかることから、利回りも低いのが現状です。
利回りの低さは金利にも影響するため、投資先を決める際は重要な指標だと認識しておいてください。
海外不動産の収入はキャピタルゲインを重視
海外不動産の一番の強みともいえるのが、売却時に発生する収入を意味する「キャピタルゲイン」が高額であることです。
海外は中古物件でも価値があることから、どれほど物件の価値を高めて売却できるかという戦略を立てられます。
日本では年々不動産価格は低下するものと考えられているので、この点のギャップがあることを覚えておきましょう。
国内外どちらの不動産投資でも日本の税制に従う
不動産投資で発生する税金に関しては、国内で生活をしている限り日本の税制が反映されます。
海外に投資をしたとしても変わることはないので、税制を詳しく学ぶなら日本の不動産投資の例を参考にしましょう。
一部の国では現地の税制も採用することがある
投資先の国によっては現地の税制も並行して取り入れることがあります。
特に所得税は二重に課せられることが多いので、その際は「外国税額控除」という制度が適応になります。
このように税金に関しては複雑な部分が多く、安全に投資をしていくうえでは十分な知識が必要です。
上手な節税方法や海外不動産投資で発生する税金に関しては、以下の記事を参考にしてみてください。
海外不動産投資には損益通算ができない
不動産投資における資産管理のひとつに「損益通算」があります。2020年度の税制改正で変更が出た部分でもあるので、併せて概要をご紹介していきます。
損益通算の仕組みと税制改正について
損益通算とは、不動産投資などで発生した赤字を給与などの収入と相殺して、課税の対象となる所得を減らす方法です。
損益通算が適用できるのは、国税庁によって不動産・事業・譲渡・山林での所得と定められています。
このため海外への不動産投資にも適用されていましたが、減価償却や耐用年数の兼ね合いから改正されました。
海外不動産投資で損益通算ができなくなった理由は、節税を目的に海外不動産へ投資する人が増えたことが挙げられます。
もともと減価償却は日本の不動産を対象に設定されているので、海外の物件に当てはめるのは問題だと訴えられた背景があります。
損益通算は節税対策に有効な手段
損益通算は不動産投資で赤字が出たときの対処法という印象が強いですが、実際は節税の対策として非常に有効な手段です。
例えば、通常の給与所得が年間1,000万円、不動産投資で100万円の赤字が出た場合、総所得は900万円として換算されます。
よって税金の対象となる金額が100万円分少なくなり、結果的に節税になるというのが損益通算の概要です。
実際に確定申告を行うと税金が還元されることがあるため、例え不動産所得が赤字であっても恩恵を受けられます。
海外不動産投資に損益通算ができないのは個人のみ
2020年度の税制改正においての注意点としては、海外不動産所得に損益通算ができなくなったのは個人のみという点です。
法人で投資をしている際には従来通り損益通算ができるので、変更点はありません。
ただし税制改正前から個人で投資していた海外の物件にも、本件は適応となります。
改正内容通り反映されてしまうので注意しましょう。
不動産の売却方法の比較
不動産収入を分類すると、家賃収入と売却時の収入の2つがあります。
特に売却時は売り方によって大きな資金が動くので、国内外での相違点を確認しておきましょう。
国内外ともにオーナーチェンジ物件は人気
不動産投資初心者におすすめなのが、入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ」の方法です。
最大のメリットは空室対策ができることで、安定した家賃収入を見込めることから買い手に人気です。
その分売却もスムーズに行えることから、最優先で検討すべき売却方法と言えるでしょう。
日本では土地にして売却することも多い
これまでご紹介してきている通り、日本の不動産の欠点は以下の2点です。
- 耐用年数が短いことから減価償却期間も限られる
- 中古物件の価値が低く土地ばかり高額になっていく
そのため耐用年数を過ぎた物件はそのまま売却するよりも、解体をして土地にしたほうが需要があるケースが多いです。
もちろん住宅の解体費はかかりますが、不動産売却は次の買い手が見つかる方が先決です。
家賃収入が入らず保有するメリットがないと感じた場合には、できるだけ需要の高い方法を検討してみましょう。
海外ではリフォーム後の売却で価格が上昇することがある
海外不動産は中古物件でも十分な価値があります。その理由を2点解説していきます。
住宅の耐用年数が長いため中古物件でも価値が下がらない
日本ではあまり見られませんが、海外では部分的なリフォームを行い価値を高めて売却する方法があります。
これは住宅の耐用年数が長いからできることであり、海外不動産を扱ううえでは重要な売却戦略です。
建物そのものの価値が下がりにくく、売却価格も高額になりやすいのが特徴です。
リフォームをすることで新築よりも住みやすい物件になる
中古物件市場が発展している国では、新築で住んだ結果を踏まえて改築を行い、より住みやすい住環境を整えることがあります。
このように改築された住宅は新築よりも価格が上がることもあり、不動産の価値も非常に高まっていきます。
現地の状況把握はより重要になってきますが、住宅需要の高い地域では検討すべき売却方法と言えるでしょう。
総合評価｜安定感を選ぶなら日本不動産投資がおすすめ
国内外の不動産投資を比較すると、活動のしやすさや安定感を重視するなら国内不動産への投資がおすすめです。
総括して以下の3点をピックアップします。
空室リスクを軽減するなら都心部を選ぼう
東京都心でも8％程度は空室との統計が出ていますが、コロナ禍から回復しつつある2023年ではマンションの不動産価格が再度上昇しつつあります。
特にタワーマンションは相続税の関係から投資に好まれる物件です。
その分投資家の競争が激しいこと、高額な資金が必要になることなどの難点もありますが、投資を行うメリットは十分にあるといえます。
また土地の安い地方都市であれば利回りが高くなることもあるため、今後の再開発によっては不動産需要が高まる可能性もあります。
国内の不動産投資を検討している方は「不動産価格指数」や「公示地価」などを確認しておきましょう。
数多くの不動産会社を比較できる
国内の不動産を選択するメリットは、実際に多くの不動産会社を比較できることです。
もともと国内で生活していればある程度の不動産需要が見えてくることから、資産運用の目途も立ちやすくなります。
また複数の不動産会社を比較することは、リスク対策として必須ともいえます。
特に投資を初めて挑戦する方は慎重な判断が求められるので、活動のしやすさの面ではおすすめです。
日本の不動産情報を入手しやすい
国内の不動産情報を入手するにあたって欠かせないのが、役所や法務局での調査です。
特に役所で調べられる都市計画や道路などに関する情報は、不動産投資の成功率を上げるために必要な内容です。
このとき言語の壁がないうえ、足を運んで直接物件を確認できることから堅実に投資先を選ぶことができます。
不動産投資は情報戦でもあるので、正確な情報を確保できる環境を重視していきましょう。
総合評価｜大きな利益を上げるなら海外不動産投資に挑戦
不動産投資で利益を上げることを重視するのであれば、海外不動産投資に挑戦するのがおすすめです。
経済成長の著しい国なら空室リスクを大幅に下げられる
人口が爆発的に増加している国では、新しいマンションが次々に建設されています。
もちろん国の情勢に合わせて立地を考慮した住宅を建築しているため、すぐに入居者が入ることが想定されます。
よって家賃収入も十分に見込めることから、不動産需要が高い国への投資は非常に効果的です。
売却方法次第で大きな利益を上げられる
海外不動産は家賃収入だけでなく、売却時の収入も大きいのが特徴です。
そのため投資を始める前の段階から売却方法も検討する「出口戦略」が重要となります。
物件の売り方によって次の買い手の見つかりやすさも大きく異なるので、物件の状況や周囲環境を考慮した売却方法を検討していきましょう。
出口戦略の概要については、下記の記事を参考にしてみてください。
今後も不動産価格が上昇していく可能性がある
海外不動産投資の魅力は、不動産価格が跳ね上がる可能性を秘めていることです。
経済成長が著しいエジプトなどは、現時点で不動産収入が安くても、短期間の都市開発で地価が高騰することが考えられます。
日本国内での投資だと大幅な価格上昇は見込めないので、将来性を重視するのであれば海外不動産がおすすめです。
こんな人は国内不動産投資がおすすめ
これまでの内容を踏まえ、国内不動産投資がおすすめな人をまとめていきます。
以下に該当したら、はじめに国内の不動産を検討してみてください。
不動産ローンを組むことを検討している人
不動産ローンは少ない資金で投資を始められるので、手元の資金に余裕を残しながら挑戦することができます。
急遽手持ちが必要になった際も安心なうえ、効率よく資金運用ができるメリットがあります。
しかし海外不動産に投資をするときは金利が高くなったり、様々な制限がかかったりするので注意が必要です。
場合によっては融資を受けることができないケースもあるので、効率よくローンを活用するなら国内の不動産を対象にしていきましょう。
損益通算を行う目的で不動産投資をする人
序盤でもお伝えした通り、海外不動産投資では損益通算ができません。
そのため個人で不動産投資を行う場合、損益通算ができるように備えるのであれば国内への投資が前提となります。
ご自身の主となる収入源も考慮しながら、どの程度の対策を施すべきか検討してください。
多くの情報をもとに堅実な投資をしたい人
不動産投資の活動のしやすさ・資金管理・情報収集に関しては、国内不動産のほうが勝ります。
特に初めて挑戦する方は不動産投資の一連の動きを学ばなければいけないので、情報の集めやすさは重視する必要があります。
よってリスクをできるだけ抑え、堅実に投資をしていきたいと考えている方は国内不動産がおすすめです。
こんな人は海外不動産投資がおすすめ
近年は海外不動産へ投資する人が増えていますが、主に以下の目的で投資をすることがあります。
外貨での収入を得たい人
資産に余裕がある人は、日本円だけでなく外貨の資産を保有することが多いです。
海外不動産投資で得た収入はもちろん日本円に換金することが可能ですが、その際に為替の影響を受けてしまいます。
円安の際は損失が大きくなることがあるため、外貨をそのまま資産として保有する場合には効率的です。
収入を得た後にどのような活動をしていきたいかを考えながら、投資先の国を選ぶのも方法です。
不動産の値上がりを期待して投資したい人
国内では不動産価格が上がることはあまり期待できないので、収入額を重視した投資をしたいなら海外不動産が優勢です。
資産運用といっても不労所得を得ることが不動産投資の目的であるため、将来的に収益があげられないと無駄な活動になってしまいます。
よって確実に収入を得られそうな国に厳選して投資をすることが、不動産投資成功の大前提ともいえます。
常に各国の情勢は変化しているので、タイミングに応じて最適な投資を行っていきましょう。
資金に余裕があり現地への移住も検討している人
国内に住んでいれば日本の不動産情報が入りやすいように、現地に移住ができれば不動産投資の堅実性も上がるためおすすめです。
この際融資を受けられる可能性が国内投資よりも低いので、資金に余裕があるかどうかは重要な判断基準となります。
ただし初めての不動産投資で移住まで行うことはハイリスクです。
まずはいくつかの実績を積むことを意識して、将来的に検討するようにしていきましょう。
不動産投資を始める前に覚えておきたいこと
これまで国内外の不動産投資について比較してきましたが、実際に投資を始める前に覚えておくべきことがいくつかあります。
以下の4点は抑えておきましょう。
海外不動産投資は為替の影響を受けるので注意
海外不動産に投資をする際は日本円で投資ができないので、不動産購入時・売却時の為替レートに目を向ける必要があります。
このときどれだけ不動産収入を上げていても、売却時に過度な円安だと思うような利益が上がりません。
そのため外貨で管理しない限りは換金するタイミングを見計らいましょう。
不動産は最低でも5年間は保有しよう
不動産投資は売却方法が重要と紹介しましたが、最低でも5年間は保有するようにしましょう。5年以下で売却すると「短期譲渡所得」として反映され、所得税が2倍発生してしまいます。
できるだけ税金が発生しないように計画を立てるようにしてください。
投資先を決める前から売却方法を検討しておく
国内外の不動産投資を問わず、投資先を確定する前に出口戦略を立てておくことは必須です。
簡単に出口戦略の重要性をまとめます。
- 【国内不動産】
耐用年数が短いことから、売却時には期間を過ぎていることが多い
周辺環境のニーズに合わせて土地で売却する方法がある - 【海外不動産】
中古物件の市場が盛んなので売却時の収入も期待できる
リフォームの有無によって住宅の価値が大きく異なる
不動産投資は何年間分の家賃収入で元が取れるのか、売却益はどのくらいになりそうかなどを計算しておくと、上手な資産運用ができます。
流動性の高い物件・地域を把握しておく
不動産投資の基本ではありますが、投資を成功させるにはどこに人が集まり、どのようにお金が流れているかを把握することが大切です。
これを「流動性」と呼び、投資先を細かく分ける指標として用いられます。
ある特定の住民や産業に注目すると不動産需要も分かりやすくなるため、投資の成功率も変わってくるでしょう。
国内外の不動産投資でよくある質問
国内外で不動産投資を比較する際によく見られる質問をピックアップしました。
投資の参考に、以下の2点を抑えておきましょう。
不動産投資は国内と海外の物件に分散させたほうがいいですか？
資産を運用するうえでは分散させてリスク対策をする方が無難です。
しかし不動産投資初心者の場合は、少ない物件数から始めて経験を積むことを念頭に置いておくべきでしょう。
扱いやすい外貨に分散させる意味では非常に効果的ですが、行動量や時間管理には気を付けてください。
国内外の不動産投資ではどちらの方がリスクが高いですか？
結論からいうと、海外不動産投資はハイリスクハイリターンです。
不動産情報の収集や国の経済状況、現地視察の有無などの面で活動はしにくくなりますが、収入額においては国内不動産を上回る可能性が十分にあります。
一方で国内だと多くの情報を手軽に入手することができる代わりに、不動産価格が上がりにくいという状況です。
どちらにも一長一短あるということを前提に、自身に合う方を選んでいきましょう。
まとめ
この記事では日本と海外とでの不動産投資を比較して、各投資方法におすすめの人などをまとめてきました。
国内外どちらもメリット・デメリットはありましたが、将来性を考えると海外不動産投資に着手したほうがよさそうです。
不動産価格の上昇率や需要に関しては日本を上回る国が多いです。
多少のリスクはあるものの、大きな収益を上げるには海外に目を向けるべきといえます。
ただし損益通算をしたり、不動産ローンを組んだりする場合には、日本国内の不動産へ投資をすることが基本になります。
自身が求める条件とも比べながら、最適な不動産投資をしてみてください。
