海外不動産投資に興味を持ちながらも、最初は何から手をつけてどのように投資すればいいのかと、戸惑う方も多いのではないでしょうか？
投資資金が十分にある場合とない場合では投資のやり方も変わりますし、同じ資金でもご自身の好みや性格に合ったやり方があると思います。
今回の記事では４つの種類の海外不動産投資を解説しますので、それらを参考にして頂き、まずはご自身に合った方法でチャレンジしてみて下さい。
海外不動産投資は、長い人生の中で長期にわたって収益を生み続けることも可能ですので、海外不動産投資の種類を知り、段階的に取り組みながらステップアップして行くのがいいでしょう。
海外不動産投資の4つの種類
海外不動産投資には大きく分けて、下記の4種類の投資方法があります。
- 短期売却でキャピタルゲインを狙う
- 長期保有でインカムゲインを狙う
- 少額投資でリスク分散する
- ファンド（投資信託）に投資する
一度に何千万円もの資金を動かす方法から、毎月１万円ずつ投資していく方法まで、やり方によって必要な資金も大きく変わります。
そこでまず最初に、これら４つの種類の海外不動産投資について、個別に説明していきますのでご参考にして下さい。
【種類1】短期売却でキャピタルゲインを狙う
キャピタルゲインとは、不動産の購入時の金額と売却時の金額との差から得られる収益のことを指し、近年、短期売却でこれが狙える可能性がある海外不動産投資が人気です。
海外不動産投資においてキャピタルゲインを狙う前提条件として、短期間で不動産価格の上昇が見込まれる国や地域の物件を選ぶことが重要です。
一般的に爆発的な人口増加と経済成長が継続している新興国において、キャピタルゲインを狙える物件が多く、国内外の多くの投資家の熱い視線を浴びています。
先進国においても短期で不動産価格の上昇が期待できるエリアもありますが、国によっては不動産の短期転売による価格高騰を防ぐために、キャピタルゲイン税の率が通常の倍以上かかることもあるので注意が必要です。
【種類2】長期保有でインカムゲインを狙う
インカムゲインとは、所有する不動産の部屋を貸し出して家賃収入で利益を得ることを指し、海外不動産投資に限らず日本国内でも一般的な不動産投資のスタイルです。
世界でいち早く少子高齢化に入った日本においては、今後、家賃の上昇率の鈍化や空き室リスクが増す懸念があるため、海外不動産投資におけるインカムゲインに期待が寄せられています。
新興国では人口増加と経済発展を背景に都市部へ人口が移動しており、手頃な物件から高級マンションまで様々なチャンスが広がっています。
そういった地域では、日本より安く物件を購入できるメリットを生かして、インカムゲインを狙う不動産投資が人気です。
不動産の表面利回りは下記の計算式で求められます。
【不動産の表面利回りは下記の計算式】
表面利回り率 ：年間家賃収入÷不動産購入価格×100
つまり不動産の購入価格が低いほど高い利回りになるため、新興国においてはインカムゲインを目的としての不動産投資も有望です。
【種類3】少額投資でリスク分散する
不動産投資は物件の取得にまとまった資金が必要なため、興味があってもハードルが高く感じられ多くの人は尻込みしてしまうのが現状です。
しかし、最近の海外不動産投資では、新興国などにおいて1,000万円台の不動産を月々10万円程度の少額から購入可能な物件もあります。
通常、不動産を購入する場合は、自己資金を支払った上でローンを組むことが多いですが、この方法であれば多額の資金を用意する必要がありません。
少額投資物件で異なった地域の物件を複数購入すれば、購入後にある物件の価格が大幅に下落したとしても、他の物件で損失を最小限におさえられる可能性があります。
一般的な不動産投資において手持ちの資金で１つの物件に賭け、それが失敗すると回復するまでに時間がかかりますが、少額投資でリスク分散することで安全性を確保する方法もいいでしょう。
【種類4】ファンド（投資信託）に投資する
さらに少額資金で海外不動産投資を行う方法として、REITファンドと呼ばれるものがあります。複数の海外REIT(リート）に分散投資するファンドで、月々１万円程度の資金から始めることができるのです。
REITはReal Eatate Investment Trustの略で、日本語では「不動産投資信託」を意味します。
投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、賃料収入や売却益などの運用利益をもとに投資家へ利益が還元されるものです。
REITは複数の不動産物件の家賃収入や売却益がベースとなっているため、ミドルリスク・ミドルリターンの比較的安定した商品が多いです。
また、ビルや商業施設、ホテルといった種類の大規模な不動産も扱うものもあり、個人では買うことが難しい大きな投資案件に、少ない資金で参加できるメリットがあります。
後ほど個別に紹介する海外REITを対象としたREITファンドは、各国で運用されている複数のREITを組み合わせたファンドのことで、地域や対象物件の特徴を分散できることから注目が集まっています。
短期売却に向いている物件の種類
ここでは、前章で紹介しましたキャピタルゲインを狙う海外不動産投資について、さらに掘り
下げて短期売却に向いている物件はどのような種類のものかについて見ていきます。
【種類1】東南アジアなど新興国や天然資源の豊富な国の物件
短期売却によるキャピタルゲインを狙うには、物件価格の上昇スピードが速い国をターゲットとする必要があります。
その前提条件としては、前述の通り急激な人口増加と継続的な経済成長が見込まれることが挙げられ、アフリカや東南アジアなどの新興国等が相応しいでしょう。
例えば、アフリカのエジプトでは爆発的な人口増加と経済成長が続き、首都移転という国家的プロジェクトが進行しているので不動産の投資先として有望な国です。
東南アジアにおいても、近年、フィリピン、マレーシア、ベトナム、カンボジアなどでは都市人口比率の上昇が顕著であり、都市部の物件が多く人気のある国となっています。
また経済成長の要因として、豊富な天然資源があることも挙げられています。経済発展が著しく上昇を続ける一方で、何かの要因で急激に経済環境が下落した場合のリスクヘッジとなると見られているのです。
【種類2】未完成の物件（プレビルド）
東南アジアの一部の国では、プレビルド(Pre-build)といって、物件の建設が始まる前に物件価格の数10%の手付金を支払い所有権を保持できる制度があります。
日本の不動産売買における頭金と似ていますが、プレビルドで設定されている物件価格が完成後の価格より安く設定されているのが大きな違いです。そして、完成に近づくにしたがって物件価格が段階的に上がっていく仕組みとなっています。
したがって、早めにプレビルド価格で物件を購入し、完成前後に売却することで短期間でキャピタルゲインが得られるのです。
プレビルドのもう一つのメリットとして、手付金の支払いを複数回に分割できることが挙げられます。これによって、手持ちの資金が少ない場合でも、プレビルド物件を購入して売却益を得ることが可能となるのです。
ただし、プレビルドには竣工リスクといって、物件の完成が大幅に遅れたり、最悪の場合完成しないこともあります。そういったケースでは支払った手付金は戻ってこないので、物件選びを慎重に行う必要があります。
【種類3】海外で住宅ローンを組んだ投資する物件
日本では超低金利が続いていますが、海外は金利が高い国が多いので金利を超えるインカムゲインを狙うのが難しいことがあります。
したがって、そういった地域でもローンが組める場合はそのチャンスを生かし、短期で価格上昇が見込める物件を狙って売却することでキャピタルゲインが得られる可能性があります。
長期保有に向いている物件の種類
ここでは海外不動産の長期保有によって、インカムゲインを得るのに向いている物件の種類を掘り下げて説明していきます。
【種類1】アメリカやドバイなど先進国の物件
アメリカなどの先進国は景気が新興国よりも安定しており、新築住宅の供給が少なくても中古物件の賃貸需要が恒常的にあるため、インカムゲインを狙うのに相応しいと言えます。
また、中近東の不動産市場も近年成長を続けており、特にその中心であるドバイに移住する裕福層も増えています。
ドバイの不動産価格は他の先進国都市より低いため、賃貸収入による平均利回りが5～9％も期待されており、インカムゲインを目指す投資家に人気です。
先進国においては不動産に関する法律面での整備が進んでいるため、海外不動産投資先の国としても安心して運用ができます。
【種類2】キャッシュで購入する物件
新興国への海外不動産投資では低価格で購入できる物件も多く、キャッシュで購入すればローン返済もなく家賃収入がほぼそのまま収益となるので、インカムゲインとして理想的です。
新興国の首都圏においても、ハイエンドクラスの物件が東京の不動産価格の３分の１程度で購入できることもあるため、資金に余裕があれば複数の物件を運用することでリスク分散が図れます。
【種類3】人口の多い国の物件
人口が多い国では不動産物件や借り手の数も多く、インカムゲインを狙った投資がしやすいと言えます。
ただし、日本のように人口が多くても少子高齢化が進む国では、将来的な家賃収入が心配となるので、生産年齢人口（15～64歳）が増加している国かどうかのチェックも必要です。
先進国においても、アメリカ、イギリス、オーストラリアといった国では、人口増加も続いています。都市部に人が集まる傾向があるため、物件の購入エリア次第では空室リスクの心配も少ないのでインインカムゲインが安定しやすいでしょう。
少額で分散投資におすすめのクラウドファンディング投資サービス4選
この章では視点を変えて、少額から始めることができる海外不動産投資が可能なクラウドファンディングを紹介します。
海外不動産投資へのチャレンジは、特に初心者の方にとっては敷居が高いことが多いので、まずはクラウドファンディングから始めるのも1つの方法です。
出資の見返りに、運用で得られた利益から現金や株式などを受け取ることができ、海外不動産投資にまつわる複雑な手続きなどの手間をかけずに稼ぐことができます。
TECROWD（テクラウド）
TECROWD（テクラウド）はTECRA株式会社が運用する、新興国を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
海外不動産投資に関心があっても、新興国などのあまりなじみのない国の物件へ大金を使って投資するには、二の足を踏むこともあるかも知れません。
TECROWD(テクラウド）はそういった方のために、10万円という少額から不動産投資を行えるサービスを展開しています。
サービス内容は、投資家から集めた資金で海外不動産を購入し、運用期間中の賃貸収入や売却時に得られた利益を還元する仕組みとなっています。
同様のサービスも多いですが、TECROWDの特徴は経済発展の著しい新興国の不動産を中心に投資しているところです。
ファンドの運営は、TECROWDが属するインべスコアグループが行っており、高い国際的な格付けを取得している企業なので安心して任せることができます。これまで手がけた案件でも、想定利回り8%という高い水準が魅力です。
CAMPFIRE Owners（キャンプファイヤーオーナーズ）
CAMPFIRE Owners（キャンプファイヤーオーナーズ）は、株式会社CAMPFIRE SOCIAL CAPITALが運営するソーシャルレンディングサービスです。
国内最大級のクラウドファンディングサイトの「CAMPFIRE」を運営する、株式会社CAMPFIREの子会社になります。
ソーシャルレンディングとは、企業が不特定多数の出資者から資金を調達するシステムで、事業資金を増やしたい企業と、利息でお金を増やしたい投資家をマッチングさせるサービスと言えます。
CAMPFIRE Ownersでは、一般的なソーシャルレンディングサービスと異なり、企業活動の応援を目的としていて、個人が1万円という少額投資から始められるのが特徴です。
情報公開の透明性が高く、事業の成功を融資でサポートすることで、金銭的なメリット以上の満足感を得られます。
これまでに不動産事業ファンドのみならず、カンボジア農家支援ファンドや太陽光発電システムへの融資事業などといった様々な案件を運営し、3～7%の利回りを実現しています。
クラウドバンク
クラウドバンクは、日本クラウド証券会社が運営する融資型クラウドファンディングです。
融資型とは、分配金というかたちでリターンが得られるファンドで、2022年3月までの3年間に運用したファンドの平均利回りは6.58%と報告されています。
2023年1月時点での運用しているファンド数は5,291件もあり、これまで元本割れを起こしたことが一度もありません。
クラウドバンクのメリットは、リスク回避に力を入れており、1度投資すれば放置が可能で高利回りが期待できるところです。
元本保証はなく中途解約も不可能ですが、人気が高いためすぐにファンドが満額に達してしまい、なかなか参加できないこともあります。
最低投資額が1万円からであり、北米やアジア・オセアニア、アフリカ・中南米などさまざまな地域での不動産事業への投資も可能ですので、興味のある方は一度チェックしてみて下さい。
クラウドクレジット
クラウドクレジットはクラウドクレジット株式会社が運営する、世界のさまざまな国の人や事業に投資ができる貸付型クラウドファンディングサービスです。
貸付型クラウドファンディングとは、お金を借りたい企業や個人とお金を貸したい投資家をインターネット上で結びつける金融サービスで、ソーシャルレンディングサービスとも言います。
クラウドクレジットの特徴は、経済的リターンはもちろんのこと、社会的インパクトを作り出す事業者を支援することによる、社会的リタ―ンの満足感も得られるところにあります。
クラウドクレジットでの投資は基本的にローンの貸付であり、海外ローンを扱っている点が他のソーシャルレンディングと大きな違いです。
そのためクラウドクレジットでは、海外が投資対象となることが多く、海外不動産投資のファンドも商品化されています。
1口1万円から投資することができ、4～8％という高利回り商品が多いのが大きな魅力となっています。
海外不動産投資ファンドランキング
ここでは前述のクラウドファンディングと同様に、少額から始めることが可能な海外不動産投資ファンドを、ランキング形式で紹介します。
クラウドファンディングは、ある１つの物件や不動産事業に対して投資家を募り、集まった資金での不動産投資運用で発生する利益を分配するものが一般的です。
それに対して海外不動産投資ファンドは、複数の海外REITに投資することで地域や投資対象を分散するファンドを言います。
クラウドファンディングと同じく、海外不動産投資にまつわる複雑な手続きなどの手間をかけずに稼ぐことができるうえに、リスク分散されているので安定したリターンを得ることが可能です。
ただし、昨年の米国REITはFRB(米国連邦準備制度理事会）の継続的な利上げとそれに伴う景気減速懸念により軟調に推移した経緯があります。ここで紹介する高ランキングファンドも、直近の運用成績では、少なからずその影響を受けています。
しかし、今後はREITの底堅いファンダメンタルズを踏まえての回復が見込まれており、大幅な価格調整の後だけに、高いインカムとリターンの獲得が期待できる水準と言われています。
1位 ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）
ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)は、2013年10月に運用期間20年で設定されたファンドです。日本を除く世界各国の金融商品取引所に上場しているREIT（不動産投資信託）が対象となります。
現在、111銘柄に投資をしており、銘柄構成を見ると8割近くがアメリカのREITとなっているのが特徴で、セクター別では小売(19.0%)、産業用(16.7%)、住宅用(16.7%)の３つで半分強を占めています。(※ 対象期間：2022年4月26日～2022年10月25日）
REITの世界的な規模から見ても、アメリカのREITは6割以上を占めているため、銘柄構成が偏っているわけではありません。
純資産総額でみると、2018年までは100億円程度の規模でしたが、以降の5年間で大きく伸びており、2022年10月現在は900億円を超える規模まで成長しています。
その背景には分配金利回りの高さが呼び水となって、投資家が増えたり既存投資家が資金を追加したと考えられます。
直近1年のリターン率（年率）は、1.51%ですが、3年で見ると4.12%、5年では4.52%となっています。
2位 ダイワ・ＵＳ-ＲＥＩＴ・オープン（毎月決算型） Ｂコース（為替ヘッジなし）
ダイワ・ＵＳ-ＲＥＩＴ・オープン（毎月決算型） Ｂコースは、2004年7月に無期限の運用期間で設定されたファンドです。主に米国の金融商品取引所上場及び店頭登録のREITが対象となっています。
配当利回りを重視した運用をしており、ベンチマークのFTSE NAREITエクイティREIT・インデックス以上のパフォーマンスを目指しています。
現在の組み入れ銘柄数は30銘柄で、銘柄構成比の上位セクターを見てみると、産業用（15.9%）集合住宅(13.8%)、貸倉庫(11.3%)となっています。(※ 対象期間：2022年3月18日～2022年9月20日）
アメリカ全体のREITの数が150程度なので、そのうちの5分の1の精鋭に絞ったファンドと言えるでしょう。
純資産額でみると、2011年を境に大きく増加しており、2022年9月時点で7,000億円を超えるほどの人気ファンドに成長しています。
直近1年のリターン率（年率）は、3.03%で、3年で見ると9.32%、5年では10.59%となっています。
3位 ｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 先進国リートインデックス
ｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 先進国リートインデックスは、2019年10月に無期限の運用期間で設定されたファンドです。S&P先進国REIT指数（日本除く、配当込み）をベンチマークとして、その内容に連動した運用となっています。
そのため、日本以外の海外の先進国におけるさまざまな不動産に、間接的に投資するのと同様の効果が期待できる特徴があります。
資産の殆どがMUAMG-REITマザーファンドへ投資されており、マザーファンドはベンチマークであるS&P先進国REITインデックス（日本除く、配当込み）のREIT銘柄を主要投資対象として
運用されています。
それによりベンチマークとの乖離は0.1%程度の運用成績となっており、直近1年のリターン率（年率）は、1.56%で、3年で見ると5.71%となっています。
4位 新光 ＵＳ-ＲＥＩＴ オープン
新光 US-REIT オープン『ゼウス』は2004年9月に30年の運用期間で設定されたファンドで、アメリカの金融商品取引所に上場している不動産投資信託証券（US-REIT）が投資対象です。
運用の目標とするベンチマークは特に設けられておらず、市場平均より高い水準で安定した収益を目指しています。
現在の組み入れ銘柄数は28銘柄で、銘柄構成比の上位セクターを見てみると、住居(22.1%)、インフラ(18.3%) 、産業施設（12.5%）となっています。(※ 対象期間：2022年3月8日～2022年9月5日）
ファンドとしては分配金が高い水準であるため複利効果が期待できず、アクティブ型の投信であるため購入手数料や信託手数料は高いことから一時期解約が続きました。
そのため2023年１月現在の純資産額は4,500億円程度と、ピーク時の3分の1程度となっていますが、直近の3年は同レベルの資産を維持して人気を保っています。
直近1年のリターン率（年率）は、2.01%で、3年で見ると5.11%、5年では7.47%となっています。
5位 フィデリティ・ＵＳリート・ファンドＢ（為替ヘッジなし）
フィデリティ・USリート・ファンドBは2003年12月に運用期間無期限で設定されたファンドです。米国の金融商品取引所上場している不動産投資信託（リート）に連動した投資を行っています。
現在の組み入れ銘柄数は41銘柄で、銘柄構成比の上位セクターを見てみると、物流（16.8%）インフラ(16.2%)、ヘルスケア(10.4%)となっています。(※ 対象期間：2022年3月16日～2022年9月15日）
純資産額の面では、ピーク時より目減りしているものの、2023年1月現在において6,900億円程度と人気のファンドです。
直近1年のリターン率（年率）は、4.60%で、3年で見ると7.55%、5年では9.58%となっています。
タイプ別｜おすすめ海外不動産投資の種類とは
海外不動産投資の種類は大きく分けて4種類あることがわかって頂けたと思いますので、最後にその中から特におすすめの方法を紹介していきます。
【種類1】現金で物件を購入できるなら長期保有
資金に余裕があり、現金で海外不動産の購入が可能であれば、ロ―ン金利を気にしなくていいので、長期保有でインカムゲインを得る投資を目指すのがいいでしょう。
安定的なインカムゲインは不動産投資において収益の柱であり、株式投資やFXなどとは違って賃貸という実需があることから、経済情勢から受ける影響が比較的小さいと言えます。
また、投資先国の経済成長の進み具合や、購入した物件エリアによっては、キャピタルゲインも同時に狙える可能性もあるので、それを念頭において投資すると効果も倍増する可能性があります。
【種類2】金利の高いローンを借りたなら短期保有
手持ちの資金では十分でなく現地の金利の高いローンを借りる場合は、短期保有でキャピタルゲインを狙う投資スタイルがおすすめです。
成果を確実にあげるには、前述した通り生産年齢人口が多く継続的な経済成長が見込める国の都市部の物件が有力で、プレビルドが利用できるところであればなおいいでしょう。
プレビルドは日本にないシステムであり、工事が頓挫するという竣工リスクも想像しにくいですが、回避するためには売主と物件の見極めが重要です。
具体的には、売主の竣工実績や購入を検討している物件の売れ行きをしっかり確認することがポイントとなります。
プレビルドで得た資金をそのまま工事費にあてているようなプロジェクトで、売行きも芳しくない物件は、工事が途中で止まるリスクが高いので注意が必要です。
【種類3】カントリーリスクを軽減したいならファンド
海外不動産投資は、大きな資金を動かしたり、勝手の分からない国の不動産を視察したり、交渉や契約が現地語で行われるなど、お金や時間、知識・経験がある方が有利です。
また、投資先の国における社会情勢や経済情勢の変化によって、資産価値が目減りするようなカントリーリスクについては予測が困難です。
無理して購入した物件が思惑通りの運用ができなかった場合、余裕資金がなければダメージが大きく、最悪の場合は赤字となって何のために投資したのかわからなくなります。経験や知識が不足し資金的にもゆとりがまだない場合は、まずは海外不動産を対象としたファンドに投資するのがいいでしょう。
株式や債券を組み込んだ投資信託と同じような感覚で投資でき、運用は専門家に任せることができるので、忙しくて時間のない人にもREITファンドは適しています。
まとめ
新型コロナの蔓延やロシアのウクライナ侵攻など、この数年の世界情勢は大きな変化を経験し、経済情勢も大きな影響を受けました。
少子高齢化が進む日本においては事態はさらに深刻で、老後の資金など国の政策をあてにすることはできないのが実情ではないでしょうか。
株式投資や外貨保有などで資産を分散させるのもいいですが、当記事で紹介した海外不動産投資を行うことで、経済危機や災害に対するリスクヘッジがさらに強化されます。
不動産投資は大きな資金が必要だというイメージが先行し裕福層の投資と思われがちですが、既述の通り最近ではさまざまな種類の不動産投資があり、少額資金から始めることも可能です。
特に海外不動産をターゲットとした投資では、高いリターンも期待できますので、今回の記事で興味を持たれた方は、ご自身が気になる種類の投資から始めることをおすすめします。
