もし、あなたが公務員の方で、将来に備えて資産運用を始めたいと思っているのでしたら、「海外不動産投資」をおすすめします。
働き方改革の一環として、会社員の副業・兼業はすでに政府によって推進されており、公務員においても条件付きですが同様の動きが見られます。
すでに兵庫県神戸市や奈良県生駒市といった地方自治体では、独自の基準を設けて副業を推進しており大きな話題を呼びました。
公務員は国や自治体に尽くすのが職務ではありますが、近年のコロナ禍における経済停滞や物価上昇は万人共通の深刻な問題であり、公務員の方も職務に悪影響を及ぼさない範囲で副収入を得る人が増えています。
その中でも不動産投資は条件を満たせば公務員であっても副業とされず、申請不要で取り組むことが可能な方法です。
今回の記事では公務員の方にとっての最適の副収入源として、「海外不動産投資」を紹介します。
「なぜ、海外不動産投資がおすすめなのか？」
「海外不動産投資の経験がないけど、具体的に何から始めればいいのか？」
「まわりに誤解されて変な噂が立つと困る・・・」
このような疑問や懸念を持たれたかも知れませんが、そのあたりを次章から詳しく解説していきますので、ご参考にして下さい。
公務員に海外不動産投資がおすすめな理由3選
海外不動作投資を公務員の方におすすめする理由は以下の３つです。
- 物件が海外にあるため変な噂が広がりにくい
- 業務に影響がない
- 公務員特有のリスク分散ができる
不動産投資は大きく分けて国内と海外の２種類がありますが、日本の経済の先行きや社会情勢を鑑みると、今は海外不動産投資がおすすめです。
そのあたりのところを、上記の内容を詳しく見ていきながら説明していきます。
理由①：物件が海外にあるため変な噂が広がりにくい
国内不動産投資に取り組む場合は対象物件が居住地の近くの場合が多く、職場の人間や仕事の関係者、知人などに見られてしまう可能性があります。
公務員にとって 不動産投資は条件を満たせば副業とみなされず、問題にならないことはご承知の通りかと思います。
しかしながら、一般の人達は詳しい事情を知るものは殆どおらず、何かの機会に公務員が不動産投資に取り組んでいることを知られると、偏見の目でみられることもあるかも知れません。
変な噂が立つと仕事にも影響する恐れがありますが、海外不動産投資であれば物件が海外にあるため、取り組む際に気を付けるポイントを押さえればそのような心配はありません。
取り組む際に注意すべきポイントにつきましては、後ほど詳しく説明いたします。
理由②：業務に影響がない
公務員の副業が原則禁止である理由は、「公務員の服務規定」にあります。
具体的には、国家公務員法99条～101条、地方公務員法第33～35条のいずれにおいても規定されており、内容をまとめると下記の通りです。
・信用失墜行為の禁止
公務員は公務員全体のイメージを壊す、信用をなくすような行為を行ってはいけない
・守秘義務
公務員は仕事上で知り得た秘密を漏らしてはいけない
・職務専念の義務
公務員は業務時間中は職務に専念し、本職に支障がでる行為も控えなければならない
信用の失墜や秘密漏洩などはもってのほかですが、一番懸念されているのは副業の疲れから本業に専念できなくなるなど、公務に支障が出ることでしょう。
しかし、不動産の購入は不動産仲介業者を介して行いますし、建物の維持管理や入居者の募集や家賃の回収などの運用面の管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。
また、海外不動産投資に関する必要な業務があっても、休日にだけ行うか、家族に任せることも可能なので、本業への影響はほぼないと言えます。
理由③：公務員特有のリスク分散ができる
ベネッセが2020年12月に515名の高校生に向けて調査した「なりたい職業ランキング」では、1位：看護師、2位：地方公務員、３位：プログラマーという結果となりました。
（参照：Benesse なりたい職業ランキング）
高校生ともなると小中学生の頃のように夢ばかり見ている場合ではなくなり、将来の職業も現実的なものになるのは当然だと思います。
そして、2位に地方公務員がランクインされているのは、地方自治体のもとで安定した収入を得られることへの期待が背景にあるのは間違いありません。
その一方で、看護師やプログラマーなどとは違って、公務員は汎用性のあるスキルが身につくわけではなく、収入面で安定こそあれ大きな見返りはあまり期待できないでしょう。
よく言われるように、公務員のリスクは職務において単調な事務作業が多く、「挑戦できない」働き方が制度化されているところにあります。
専門性が身に付かず、プライベートで挑戦すれば懲戒免職です。また、災害時には緊急対応の任務があり、万一のことも考えておかねばなりません。
そういった意味でも海外に資産を持つことで、物理的にも精神的にもリスク分散になるところが海外不動産投資の優れた点です。
公務員の海外不動産投資の流れ
この章では海外不動産を始めるにあたって最初に確認すべきことから、家賃収入(インカムゲイン）を得て、最終的に物件を処分して売却益(キャピタルゲイン）を得るまでの流れを説明します。
海外不動産投資の方法はいろいろありますが、公務員で不動産投資に関する知識があまりない方を前提に解説しますので、興味を持たれた方は是非参考にして下さい。
① 勤務先の規則を確認する
公務員の方が海外不動産を始めるにあたって一番最初におこなうべきことは、不動産投資が認められている規則を確認することです。
公務員の不動産投資は「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」によって、条件付きで認められているのです。
所轄庁の長の申告をもとに人事院の「承認」を得ることによって、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことが可能です。
そして、下記の３つの条件を満たして賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないため、「承認」を得ることなく不動産投資を行えます。
- 不動産投資の規模が5棟10室未満
- 年間の家賃収入が500万円未満
- 物件の管理業務をすべて管理会社に委託する
ただし上記の条件を満たしていても必ずしも副業に該当しないわけではなく、自治体別に定められた規則などの確認も必要となります。
ご自身で規則違反の判断が難しい場合は、人事部に相談するなど細心の注意を払っておいた方がよいでしょう。
② 投資目標を明確にする
勤務先の規則の確認ができた後、ご自身の「不動産投資によって得たい結果」を明確にすることが大切です。
- 安定した副収入によって家計を豊かにしたい
- 定年後に月20万円の不労所得を得たい
- 引退後は運用した海外物件を利用して暮らしてみたい
上記のように、投資目標はそれぞれのライフステージによって違うでしょう。
海外不動産投資により10年以上の長期にわたって賃貸収入を得ることも可能なので、事業としての方向性を定めることで、より具体的に取り組むことができます。
不動産投資には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」というスタイルがありますので、投資目標に基づいたスタイルの設定をすることで、必要な知識やスキルが定まります。
海外不動産投資では投資先の国によっては、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の両方を狙うことも可能なので、最近、人気を呼んでいるのです。
③ 不動産仲介業者を選定する
海外不動産を購入する際には、「不動産会社による仲介」と「現地の開発デベロッパーから直接購入」という2つの方法があります。
海外不動産投資の場合、契約書の締結や、現地のディベロッパーや売主とのやり取りも英語か現地の言葉で行うことになるため、特に初心者の場合は不動産会社による仲介を選ぶのが一般的です。
国内不動産投資には存在しないリスクも多々あるため、適切な投資国および物件選びや、物件管理までをサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。その際、下記のようなポイントを確認しましょう。
- 資産価値の高い物件を紹介できるか
- 信頼できるデベロッパーの物件を紹介できるか
- 現地エージェントに精通しているか
現地にオフィスがある不動産会社であれば、豊富な情報や具体的なアドバイスが期待でき、購入後も現地サポートが受けれる可能性が高いので安心でしょう。
信頼できる不動産会社を探すためには、ご自身でネット検索などにより数社をピックアップし、実際に出向いて直接話しをする手間をはぶいてはいけません。
悪質業者は問題外ですが、セミナー開催や現地視察を実施している業者であっても、快適な意思疎通が可能で投資目標が共有でき、リスクについてもきっちり説明があるかを確かめましょう。
④ 物件の調査・利回りシミュレーションを行う
海外不動産投資において物件調査は、投資の成否を左右する重要なプロセスです。
不動産会社の資料では優良物件に思えても、周辺環境や実際の物件を確かめるために、可能であれば現地調査を行い、その国や地域の現状を肌で感じるとともに物件の実態を知ることが大切です。
不動産会社によっては、格安料金で現地視察ツアーを実施しているところもあるので、時間が許す限り参加するといいでしょう。
現地視察ツアーでは不動産会社にとって不都合なところは省略されるケースもあるので、フリータイムを利用して自分の目で物件や回りの環境を再確認することも大切です。
物件調査とともに重要なのが、事前に利回りについて詳細なシミュレーションを行うことです。目星をつけた物件に投資をすることによって、目標とした結果を得られるのかどうかを、リスクも加味してシミュレーションします。
不動産投資のリスクには、国内外を問わず「空室リスク」「家賃滞納リスク」「資産価値低下リスク」などがあります。
これらを考慮して目標達成が見込めるかどうかの判断を行うと同時に、リスク発生時の対策も考慮しておくことが、不動産投資の成否を決めるポイントです。
⑤ 必要な費用の融資を受ける
発展途上国の物件であれば、日本で同等の価値のある物件が半値かそれ以下の価格で購入できる可能性もあり、複数の物件運用も夢ではありません。
また、首都圏の高級マンションなども地域によっては予算内で探すことも可能ですが、不足があれば融資でカバーして購入する方法が一般的です。
海外不動産投資で融資を受ける場合、「国内金融機関」か「現地金融機関」を利用することになります。
国内金融機関では、自分が所有する物件や購入する海外の物件を担保に融資を受けることができますが、円と現地通貨との為替変動リスクがあることの認識が必要です。
海外金融機関での融資は現地通貨となるため、現地で受け取る賃貸収益をそのまま返済に当てることが可能で為替リスクもありません。
しかし、外国人への不動産融資はハードルが高く、手続きも現地の言葉で行うため、初心者の場合は不動産会社のサポートを受けるか、国内金融機関で融資を受けるのが安心です。
国内金融機関のすべてで海外不動産投資向けの融資商品があるわけではなく、取扱いのある金融機関でも対象国や融資条件がそれぞれ異なります。
判断に迷う場合は、不動産仲介業者から情報を取る以外に、海外不動産投資に詳しいファイナンシャルプランナーに相談するのもひとつの方法です。
⑥ 賃貸物件の購入・入居者募集
海外不動産の購入を不動産会社の仲介を通じて行う場合、現地の不動産エージェントとのやり取りや現地語の契約書による締結、売主との交渉もサポートを受けながら進めることが可能です。
この時に発生する費用は国によっても異なりますが、基本的に物件価格以外に取得税、登記費用、不動産仲介業者へ支払うコンサルティングフィーなどがかかります。
海外においても新築物件であれば仲介手数料が発生するケースは少ないですが、中古物件を購入する場合は、現地の不動産エージェントに支払う仲介手数料が発生します。
この仲介手数料や負担方法は国によって様々であり、手数料の上限が決まっていない国もあるので、事前に不動産会社に確認し、後で想定以上の手数料の請求がないように注意しましょう。
物件購入後は速やかに入居者の募集をかけることにより、空室リスクを下げることができます。
入居者募集は現地の管理会社を通じて行うことが一般的です。ベストな方法は、現地に拠点を持つ邦人の海外不動産会社に管理を委託することです。
海外不動産購入後の現地における物件管理も非常に重要ですので、仲介を依頼した不動産会社に相談するのがいいでしょう。そのために、前述の通り現地にオフィスを持つ不動産会社を選んでおくと安心です。
⑦ 家賃収入を得る
入居者が決まり居住が始まると、いよいよ家賃収入が入るステージです。
この時に注意すべき点は、海外不動産投資における家賃収入においても日本と同様に税金がかかることで、最初のうちは税金を払うため手持ちの現金に余裕が必要になります。
海外での収入だから日本に居住していれば関係ない、というわけにはいかないのです。逆に、海外不動産投資を行っている国において、所得税に相当する税金がかかるケースもあり、日本と海外で二重に税金を徴収されることもあります。
そのような事態を調整するために「外国税額控除」という制度がもうけられており、金額に上限はありますが、海外で税金をおさめている分につき日本の所得税から差し引かれます。
このように賃貸収入を得る国の税制がどのようになっているかも、事前によく調べておくことが必要です。
そして、物件の維持管理費を踏まえた家賃収入の取り扱いを行い、最終的にどれくらい手元に残るかを押さえておきましょう。
⑧ 物件の売却・キャピタルゲインを得る
日本では人口減少に伴う住宅需要の縮小と少子高齢化により順調な経済成長が見込めない可能性が高まっているため、首都圏など一部の地域を除き不動産市場は厳しい環境が続くことが予測されています。
そのため日本における不動産投資の主たる目的は、継続的な家賃収入によるインカムゲインがほとんどなのが現状です。
しかしながら、海外不動産投資では人口増加や経済成長を背景に不動産価格が上昇している国も多く、現地の裕福層だけでなく海外投資家も値上がり後の不動産売却によるキャピタルゲインを狙う人達が増えています。
このように国や地域によってはインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるのが、海外不動産投資における大きなメリットといえるでしょう。
公務員が海外不動産投資を行うときのポイント3つ
この章では公務員の方が初めて海外不動産投資を行うときに、特に気を付けておきたい３つのポイントについて解説します。もちろん会社員や自営業の方でも、共通するところもありますので、是非参考にして頂ければと思います。
ポイント①：信頼できる不動産仲介業者を選ぶ
公務員の方が初めて海外不動産投資を行う場合、不動産業者から見ると下記のような理由から、いいカモが来たと見られて騙されることも実際にあるので注意が必要です。
- 不動産投資の知識が殆どない
- 会社員や自営業に比べて収入が安定している
- プライドが高い
特に海外不動産投資は国ごとに市場状況や商習慣、法律などが異なり、証明書や契約書などはすべて現地の言葉で作成されているため、何の知識も経験もなければ業者のいいなりになるしかありません。
したがって仲介を依頼する不動産会社は、ご自身で慎重に調査して信頼のおける業者を選定することが投資を成功させるうえで非常に重要なのです。
ポイント②：投資先には成長している国を選ぶ
不動産会社の選定と同様に、海外不動産投資で成功するために1番重要なのが投資先の国の選定で、物件価格の上昇に大きな影響力をもつ人口増加と経済発展の状況を基準に判断します。
人口が爆発的に増えている国では住宅需要の高まりが見込まれ、生産年齢人口(15歳以上65歳未満）が多く経済が著しく成長している国では不動産価格の値上がりが期待できます。
そういった恵まれた環境は特に発展途上国に多く見られ、経済の発展にともなって人も都市部へ移住するケースが多く、首都圏の不動産はインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことが可能です。
特にワールドカップの開催といった国際イベントや、首都の移転などといった国家的イベントをひかえている国は見逃せません。
ポイント③：確定申告は忘れずに行う
海外不動産投資で得た利益には、国内不動産投資と同様に、年末調整以外に確定申告が必要です。通常、１月１日から12月31日の1年間の所得に対し、翌年の2月16から3月15日までの間に確定申告を行い、所得税を納めなければなりません。
海外不動産投資の確定申告で計上する収益は、家賃収入と共益費です。保証金や敷金・礼金も徴収したのであれば計上が必要な場合もあり、例えば家賃滞納などの理由で入居者を退去させた場合は、収益として計上が必要です。
計上可能な経費としては、下記のような項目が該当します。
- 現地管理会社への管理委託費用
- 固定資産税等の税金
- 火災保険などの保険料
- 物件の修繕費
- 物件購入にローンを利用した場合の支払金利
また、海外不動産投資の場合は日本と投資先の国との両方で確定申告が必要になり、海外で徴収される税金は大半の国では所得税となります
日本と海外で二重に税金を払うのかと思われるかも知れませんが、日本と租税条約を締結している国では同じ税金が二重に課税されることはありません。日本で課税される税金から、海外で支払った税金を控除することが可能です。
公務員の海外不動産投資がバレないための対策3つ
既に述べました通り、公務員の不動産投資は条件を満たせば副業に当らず、許可なしで取り組むことが可能です。
しかしながら、公務員という事情からバレたくないと考える方も多いのが実情ですので、この章では海外不動産投資を職場や周りの人達にバレずに行える簡単な対策を紹介します。
対策①：職場から離れた不動産仲介業者を利用する
海外不動産投資は物件が海外にあるから安心だと思って、職場に近い不動産仲介業者へ頻繁に出入りしていると、その様子を目撃され変な誤解を受ける可能性も否めません。また、地元の不動産仲介業者であれば、どこから話が漏れるかわからない恐れがあります。
そういった事態を避けるためにも、多少手間はかかりますが職場から離れた不動産仲介業者を利用するのがいいでしょう。
簡単な用件や資料の取り寄せであれば、電話やメール、郵送などを利用して、業者へ赴く回数を減らす工夫をし、重要な話や相談があるときだけ訪問するようにしましょう。
また、SNSなどで海外不動産投資に関することをうっかり発信してしまうと、わずかな情報でも話が大きくなってしまうこともあるので、SNSの取扱いには十分な注意を払う必要があります。
対策②：ネットで本を購入して学習する
海外不動産投資に関する学習には書籍や雑誌は欠かせませんが、実店舗で選んだり立ち読みしたりしていると職場の人間や仕事の関係者に目撃されることもあるかもしれません。
そんな時「ひょっとしたら不動産投資を考えているのか？」と変な詮索されないためにも、海外不動産投資に関する書籍や雑誌はネット購入を活用しましょう。
Amazonなどを利用すると、既読者のレビューなども参考になるので、実店舗であれこれ物色するよりも便利です。
対策③：オンラインセミナーに参加する
海外不動産投資のセミナーは、頻繁に国内不動産会社などで開催されていますが、オフラインでの参加は誰に出会うかわからないリスクがあります。
セミナー会場へ入るところを見られるだけでも、変に話を広げられる可能性もありますので、不動産投資に関するセミナーはオンラインを利用するのがいいでしょう。
オンラインセミナーであれば、顔出しは任意であることが多く、聞き専で内容を確認することも可能です。質問があれば、チャット機能を利用すれば身元がバレることもありません。
オフラインセミナーに参加して、セミナー後に開催される相談会で詳しく話を聞きたい場合は、地元や職場から離れたところで開催されるセミナーに参加する配慮も必要でしょう。
【公務員の海外不動産投資】節税のために必要な考え方3つ
最後の章では、公務員の方が節税のために必要とされる３つの考え方について解説します。
いずれも少し難しい内容を含んでいますが、海外不動産投資における節税についての重要ポイントです。
① 経費の計上を徹底する
確定申告における節税のための基本中の基本でかつ重要なことは、経費を漏れなく計上することです。
2020年の税制改正にともない、2022年以降の確定申告において海外不動産投資における原価償却費を、日本での所得と損益通算することができなくなり節税効果が失われました。その背景には、富裕層がこぞって節税目的で海外不動産を購入したことがあります。
ただし、計上できなくなったのは減価償却費のみであり、修繕費用や管理経費などその他の諸経費はこれまで通り計上可能です。
したがって、不動産投資にまつわる経費を確定申告時に漏れなく計上することが、非常に重要となっています。
② 物件売却時の譲渡費用計上に注意する
海外不動産の売却時に発生する売却益は譲渡所得として物件の所在国で課税されますが、日本においても同様に税金が課せられます。
これは、日本では国内所得だけでなく、海外所得についても税金を納めなくてはならないという「全世界所得課税」という方式を採用しているからです。
海外不動産を売却した時の売却益は、下記の通り計算されます。
【売却益の計算方法】
売却益＝譲渡対価 －（取得費＋譲渡費用）
上式の取得費において税制改革により減価償却費も譲渡原価として費用計上できるようになったため、損益通算の代わりに売却時に節税効果を得ることが可能です。
③ 法人化を検討する
前述の通り2020年の税制改正にともない、海外不動産投資の原価償却費を利用した節税効果が失われました。
しかし、それは個人による海外不動産投資の場合であり、法人の形態で確定申告を行えば損益通算に対する規制はありません。つまり、法人の場合は、不動産に関する減価償却費を計上することにより、税務上の利益を圧縮することが可能なのです。
公務員では本人名義で法人化はできませんが、家族名義で法人化することによりこの大きな節税効果の恩恵を得ることができます。ただし、法人の場合は物件の売却時に減価償却した価格を簿価とし、売却価格との差にたいして譲渡所得税がかけられるので、課税対象となる利益額が大きくなります。
つまり、減価償却をしている間は節税効果はありますが、結果的には売却時まで法人税の支払いを繰り延べしたことになり、長期的視野で見た場合は売却時に節税しただけの金額を納税することになるのです。
もともと減価償却による節税効果は個人の裕福層が狙った対策でした。
今後の海外不動産投資は裕福層の人達においても節税を狙ったものではなく、開発途上国においてインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うスタイルがメインとなる可能性があります。
まとめ
公務員の方でも副業などによって給料以外で収入を得る動きが浸透しつつありますが、不動産投資は既述の通り条件を満たせば副業とはならず、面倒な申請なしで取り組むことが可能です。
また、国内での不動産投資は、人口減や経済成長の鈍化により将来的な成果は期待薄ですが、海外不動産投資であれば、人口増加率が高く経済成長の目覚ましい国において成果が得やすいことは間違いないでしょう。
ある程度の資産をお持ちの方で、株式投資やFXに取り組むより不動産投資に価値を感じておられるのであれば、海外不動産投資はおすすめの投資です。
公務員の方であれば、「社会的信用が高い」「融資を受けやすい」「休日を確保しやすい」といったメリットがありますので、不動産業者のサポートを得ながら本業に影響をあたえずに取り組むことが可能です。
初めての方でも、「海外不動産投資の流れ」の章を参考にして頂き、まずは職場の規則を確認することから始めることができますので、興味を持たれた方は是非取り組んでみて下さい。
