近年の不動産投資は、バブル崩壊後の日本経済の低迷から、国内ではなく海外へ関心が移っています。
中でも発展途上国の高級マンションへの注目度が高く、会社経営者や裕福層を中心に「キャピタルゲイン」や「インカムゲイン」を狙って、海外不動産を購入する人達が増加中です。
今回の記事では、発展途上国の高級マンションへの不動産投資の人気の秘密と、メリット・デメリットについて詳しく解説します。
海外不動産投資先に発展途上国の高級マンションを選ぶ人が増加している理由
「なぜ、発展途上国の高級マンションへの不動産投資が増えているか？」
それは、今の日本の状況を考えればよくわかります。
日本経済は長期間続いたデフレにより、不動産価格や給与水準の上昇が見込めない状況となっています。
もちろん一部の地域ではキャピタルゲインを狙える物件もありますが、まずは情報力に長けたプロが購入し、その後一般投資家へ転売されるケースがほとんどです。
最近流行りのFIREの投資先として国内不動産も挙げられることも多いですが、家賃収入によるインカムゲインが主な目的です。しかし、地域や物件によっては長期保有することによる採算悪化のリスクが懸念されます。
その背景には少子化による人口減少があり、下表の「国立社会保障・人口問題研究所」のデータによると、2050年までに日本の人口は約2,000万人減少すると予測されているのです。
人口が大きく減少する近未来の日本社会では、若者は増えずに高齢者が増加しています。これでは日本の労働力は衰えるばかりで、住宅需要も減り空き家問題が深刻化して不動産価格の上昇は見込めないでしょう。
しかし、海外不動産へ目を向けると事情が一変します。特に発展途上国においては、基本的に不動産需要は拡大を続ける傾向にあり、中でも高級マンションへの投資が魅力的です。
首都一等地の高級マンションが安く買える
日本は都市人口率が92.5%と非常に高い国で、ほとんどの人が都市部に居住しています。特に首都圏に人口が集中しており、高級マンションの価格は世界的に見ても決して安くはない状況です。
住宅ローン金利の低下という追い風はありますが、前述のように将来の経済成長があまり見込めないことで、不動産価格の上昇も首都圏以外ではあまり期待できません。しかも、すでに値上がりした高級マンションを購入するには、かなりまとまった資金が必要です。
それに対して世界を見ると、開発途上国では下表のように高級マンションの価格が東京の3分の１程度かそれ以下の都市があります。（日本不動産研究所の調査結果・2022年10月現在）
しかも、クアラルンプール、ジャカルタ、バンコク、ホーチミンといった一国の首都においてですから、今後の値上がりが見込まれ海外不動産投資の対象としては十分に検討の余地があります。
人口増加により安定した家賃収入が得られる
15～65歳の生産年齢人口がそれ以外の従属人口(14歳以下と65歳以上）よりも大きく上回る時期を「人口ボーナス期」といい、一般的に2倍以上上回ると定義されることが多いです。
その人口ボーナス期にある国は、労働力に恵まれ継続的な経済成長が見込めます。都市に人口が集中し、給与水準が上がり、住宅やオフィスの需要も高まるのが特徴です。
それはまさに日本が高度成長期に経験したことであり、経済バブルが弾けた時期も人口ボーナス期が終わった時期にほぼ一致します。
下表の内閣府のデータによると、アジアではインドネシア、マレーシア、インド、フィリピンといった発展途上国で、現在、人口ボーナス期が進行中です。
それらの国々では首都を中心とした都会に人口が集中し、海外の大企業からの駐在員も増えて住宅需要が高まっています。
大都会で就業する人々や海外企業の駐在員の給与水準は比較的高く、とくにエグゼクティブクラスは開発の進んだエリアの高級マンションに居住するケースが多いです。そういった需要を見込んで、不動産を購入し賃貸しすることで安定したインカムゲインが得られます。
海外不動産投資における賃貸収入の利回りを計る数値でよく使われるのが、「表面利回り」という指数です。
表面利回りは下記の数式で算出され、値が高いほど投資効率がいいと判断されます。
・表面利回りの計算式
(年間家賃収入） ÷ （不動産価格）× 100
2020年時点での東南アジアの発展途上国の表面利回りは下記の通りで、フィリピン・カンボジア・タイ・ベトナムといった国が高い数値を示しています。
| 国 | 表面利回り |
|---|---|
| フィリピン | 6.13 |
| カンボジア | 5.33 |
| タイ | 5.13 |
| ベトナム | 4.33 |
ちなみに日本の表面利回りは2.66となっており、発展途上国の不動産へ投資する方が有利なのは間違いありません。
不動産価格が上昇しているため売却益を狙える
前述の通り人口は海外不動産投資にとって重要な要因で、人口が増える国では不動産価格も上がり、人口が減る国は不動産価格が下がる傾向があります。
発展途上国において人口増加と経済成長が続く国では、海外不動産投資で比較的短期間で大きな売却益を得られる可能性が高く、近年、取り組む裕福層が増えています。そういった流れで世界中から投資マネーが集まり、キャピタルゲインが期待できるのです。
また、東南アジアでは「プレビルド」という不動産の購入方法が一般的で、建設工事が始まる前に設定されている物件価格の数10%で所有権を持つことができます。
その設定価格は、物件が完成後売り出される価格より安いので、これを利用することにより日本に比べると非常に安い物件がさらに安く購入できます。しかも、このプレビルドを利用して竣工後すぐに売却することで、キャピタルゲインを得ることさえできるのです。
ただし、エリアによっては、購入者が想定より少ない理由から物件が未完成のまま放置されたり、デベロッパーの経営悪化から中止になることもあるので注意が必要です。
このような竣工リスクを回避するには、開発業者が竣工まで責任を持つ可能性が高い大手であることや、日本企業が開発に参加している物件を選ぶことが重要になります。
高級マンションで海外不動産投資を行うメリット
海外不動産投資を高級マンションで行うことには、多くのメリットが存在します。その中から特に顕著なものを見ていきましょう。
一般的なマンション・アパートよりも資産価値が高い
高級マンションは日本と同様に海外でも首都圏や有名リゾート地などの一等地にあり、交通機関や公共施設が整備された環境にあります。立地条件で資産価値が高いのは、発展途上国でも間違いありません。
また、一般的に居住スペースも広く、ウォークインクローゼットなどの収納も充実しています。専用部分の床や壁も高級素材が使われており、共有スペースもラグジュアリー感あふれる空間が演出されているのも高級マンションの大きな特徴です。
中にはコンシェルジュが常駐していたり、フィットネスジムやプールなどの共有施設が充実した高級マンションもあり、一般のマンションやアパートよりも資産価値は高いです。
半投半住が実現できる
近年、「半投半住」という言葉を耳にするようになりましたが、これは将来的に売却を視野に入れて住宅を選ぶことを言います。つまり、半分は投資、半分は居住というかたちで不動産を購入することです。
マイホームは一生に一度の高価な買い物とされていましたが、投資の対象として購入しライフスタイルの変化に合わせて売買する人も増えています。
その前提条件として少なくとも資産価値が下がらない物件が理想的ですが、前述の通り今の日本においては首都圏以外でそれを期待することは難しい状況です。しかも、首都圏の不動産価格は、すでに値上がりしており大きな利益が期待できません。
しかし、発展途上国では高級マンションが3分の１程度の価格で購入でき、経済成長著しい国の大都市では短期間での値上がりも十分あり得ます。
それこそ自分のライフスタイルの中に、海外移住を組み込んで資産形成をすることも海外不動産への投資は可能にしてくれるのです。
希少性の高さから空室リスクを抑えられる
発展途上国においても一般的なマンションやアパートは物件の数は多く、不動産を購入するエリアを間違えれば賃貸にしても空室が続き家賃収入が途絶えるリスクがあります。
これに対して都市部における一等地の高級マンションは、数自体が少ないことから稀少性が高く、空室が発生してもすぐに次の入居者が見つかりやすいメリットがあります。
首都圏や大都市では地元の裕福層や海外企業のエグゼクティブも集まりやすいので、その国が発展する限り、高級マンションの需要は安定しているでしょう。
高級マンションで海外不動産投資を行うデメリット
高級マンションの投資には、海外不動産特有のデメリットもあります。メリットばかりに目がいきがちですが、実際に物件を購入する際には、デメリットもしっかりと認識しておく必要があります。
割高物件に手を出す可能性がある
海外不動産投資において物件探しは、現地の商習慣や言語の違いから個人では難しいため、不動産エージェントのサポートを受けるのが一般的です。
海外不動産エージェントの仕事は、物件の選定、契約書作成、購入代金の取扱いなど、幅広い業務をカバーしています。したがって、エージェントの能力が海外不動産の投資に大きな影響力を持ちます。
しかし、この海外不動産を取り扱う不動産エージェントには、日本国内の不動産取引を行う際に要求される「宅地建物取引士」といった資格は必要ありません。極端な話、少し知識があれば誰でもできるのです。
そのため、能力不足のエージェントに当たると、せっかく成長が見込める国や地域の高級マンションを購入しても、割高物件をつかまされ期待したリターンを得られない可能性があります。
したがって、不動産エージェントの選定は、慎重になりすぎるくらい検討を重ねる必要があるのです。
管理費や修繕積立金が高い
海外の高級マンションにおいても、日本の管理費・修繕積立金にあたるものがあります。たとえば海外不動産で人気の高いフィリピンでは、修繕積立金は管理費の中に含まれるケースが多く、１平米あたり約520円が相場とされています。
これは一般マンションの1平米あたり約280円に比べると倍近いコストとなり、日本の高級マンションと同レベルです。
高級マンションは20階以上のタワーマンションになることも珍しくなく、高速エレベーターや非常用のエレベーター、高層階までの給水設備など、一般マンションにはない設備が必要です。物件によってはヘリポートが設置されていたりします。
また、タワーマンションでなくとも、前述したようにプールやフィットネス施設、コンシェルジュの常駐など、共用施設も充実しています。これらの維持費には当然大きな費用がかかり、一般マンションよりも割高な要因となるのです。
空室発生時の負担が大きい
高級マンションは前述の通り稀少性が高く、空室リスクは低い傾向にあります。しかし、購入するエリアを間違うと空室が発生して長期化することもあり、賃貸料が高額な分だけオーナーの負担も大きくなります。
発展途上国で人口増加が続き経済成長している国だからといって、どこのエリアでも不動産投資が成功するわけではありませんので、事前の市場調査は欠かせません。
また、競争力の高い物件でも、実力のあるマンション管理会社へ入居者募集や管理を任せることが必要です。そういった意味で、賃貸管理は現地と日本の両方に拠点を持つ日系企業に委託すると安心です。
高級マンション海外不動産投資の失敗例
海外不動産投資の失敗例を知っておくことで、未然に同様のミスを起こさないための対策を立て
られます。ここでは海外不動産における代表的な失敗例を紹介しますので、将来、ご自分で投資される時のリスク回避に役立てて下さい。
相場感を把握せず高すぎる物件を購入した
不動産投資において利益が発生するかどうかは、購入物件がすべてと言っても過言ではありません。とりわけ購入前の相場感の把握は非常に重要な要素です。しかし、海外不動産の購入において、国内物件よりも情報収集がむずかしいのは否めません。
日本の場合は、たとえオンライン広告であっても表示内容に公正競争規約が定められており、ポータルサイト運営会社もこの規約に従う義務があります。
しかし、海外不動産の情報ソースは、不動産エージェントや信頼性の乏しいウェブメディアに頼らざるを得ないのが実情です。
海外不動産投資の失敗事例で多いのは、周辺相場よりも高い価格で物件を購入してしまうことです。そうなると利回りを確保するために賃貸料金を高目に設定する必要があり、借り手がなかなかつかない状況に陥ります。
また、最終的に物件を売却するときも、十分なキャピタルゲインを得られません。相場の上昇が不十分な場合は、逆に売却時に赤字となる可能性もあります。
そういった事態を避けるために、周辺エリアの物件価格と比較する必要があります。直近での上昇率や新規物件の最高値価格から、購入物件の価格の妥当性をチェックすることにより、エリア内価格とのギャップがないか確認するのです。
デベロッパーによって価格設定は異なるので、極端な例では駅前に立地した物件の方が、駅から徒歩10分の物件よりも安いこともあります。そういった物件を購入できれば、不動産投資で成功する確率がグッと上がるのです。
賃借人が付かず家賃収入が得られなかった
購入した海外不動産を周辺エリアの相場に合わせて賃貸に出しても、賃借人がなかなかつかないケースがあります。
発展途上国では人口増加による住宅需要の拡大を見込んで、都市開発が活発に行われています。しかし、同じ国でもエリアによっては供給過多となっていることもあり、相場価格で貸し出しても賃借人がつかない事態が発生するのです。
そうなると賃貸料を下げざるをえなくなり、見込んでいた収益も取れません。したがって相場や利便性だけでなく、購入を考えている物件エリアの空き室状況も事前にチェックする必要があります。
中古マンション購入後に多額の修繕費が必要となった
技術の進歩により最近では物件の画像だけでなく、360度で撮影された物件動画を提供する不動産業者も増えています。それにより海外の中古物件の詳しい状態を日本に居ながら確認できるので、現地に赴かずに不動産の購入を決めるケースもあります。
しかし、表面的には問題がなさそうに見える物件でも、設備の劣化が進んでいて水回りなど広い規模で修繕が必要となった例もあります。購入時にわからなかったり、場合によっては知らされないこともあるので、現地へ出かけて自分の目でしっかりと物件を確認することが重要です。
また、修繕積立金が段階増額積立方式を取っていたり、値上げの際に住民全体の合意が得られずに、大規模修繕のときに資金不足から多額の一時金が徴収されるケースもあります。
そういった物件管理に関する重要な情報は購入前に調べることができるので、必ず確認しておきましょう。
高級マンションの海外不動産投資がおすすめ国６選
最後に発展途上国の中でも高級マンションへの投資におススメの国６選を紹介します。それぞれに特徴がありますので、実際に海外不動産投資をされる際の参考にして下さい。
人口増加・経済成長中で勢いがある「エジプト」
エジプトの人口は下表のように右肩上がりを続け、2020年に１億を超えた後も増加傾向です。GDPも下表のドル換算では2016年に為替レートを変動相場制へ移行した関係で一時期下落していますが、自国通貨ベースでは人口と同じく右肩上がりを続けています。
また、エジプトの人口構成を見ると、2021年時点で15～65歳の生産年齢が占める割合は61.9%となっており、65歳以上はわずか3.9％という状況です。人口中央値も21.3歳と若く、まさに人口ボーナス期の中にあり今後も経済的発展が期待できます。
人口が多いうえに増加傾向にあり、経済成長を続けている国の不動産価格は、非常に高い確率で上がっていきます。
エジプトはまさにそのパターンにはまっている上に、首都カイロの移転というビッグ・イベントがあるため海外の投資家の間で注目の的です。
新首都はカイロの東へ約70キロメートルの地で、700万キロ平方メートルと東京都23区(628万キロ平方メートル）より少し広い敷地に800万人の人口が居住する都市になる予定です。
大統領府、議会、中央省庁などの行政機関、各国の大使館が移転し、国際空港も建設されています。この新首都の中心となるのが「R7」と呼ばれる地域であり、不動産投資先として非常に有望なエリアです。
また、新首都から車で30分ほどの郊外にニューカイロといういわゆるベッドタウンが開発されています。エリアによっては高級マンションが建設され、新首都で働くエグゼクティブの居住地となって不動産価格の高騰が期待されます。
変動相場制が安定し経済成長が著しいエジプトは、まさに発展途上国における不動産投資先として有望な国です。
上海を中心にマンション投資が活発な「中国」
GDP世界第2位の経済大国である中国が、発展途上国に分類されていることに疑問を感じる人も多いと思いますが、OECD(経済協力開発機構）の分類では「上位中所得国」となっています。
中国が目覚ましい経済発展を遂げる一方で、大都市と地方都市との所得格差が拡大し、現在も格差問題をかかえたままというのがその背景です。
中国の広大な国土には数多くの都市が存在しますが、平均所得によって１級都市から３級都市に分類されています。１級都市には北京、上海、広州、深センなどの日本でもお馴染みの都市が挙げられており、高級マンションも含め不動産投資が活発な地域です。
中国の人口は2022年現在14億2,589万人であり、前年に対して減少傾向にあります。国連の予測では、中国の出生率の低下や人口ボーナス期を過ぎて高齢化へ移行することにより、今後も人口は減少するとされています。
しかし、都市人口率は2021年現在62.5%であり、経済発展の目覚ましい1級都市へ移動して就職する人や海外企業からの人の流入は今後も増加する見込みです。
中国の不動産価格は供給過剰な都市も多く下落傾向にありますが、上海などの1級都市では高級マンションを中心に上昇を続けているので投資先として有望です。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資が期待できる「マレーシア」
前述のように、人口の増減は不動産価格に大きな影響を与えます。そして、人口ボーナス期にある国は、豊富な労働力が都市に集中し不動産価格が上昇していきます。
マレーシアはまさに都市人口が右肩上がりで増加している状況で、東南アジアの中ではダントツの勢いです。
シンガポールに次ぐ中進国とも言われ、GDPも2010～2019年の期間で毎年4～6%の成長を見せ、その後、コロナ・パンデミックの影響で一時的に停滞しましたが、2022年は5～6%の成長が見込まれています。
マレーシアの不動産は外国人の最低購入価格が決められており、州によってその金額は異なります。例えば首都のクアラルンプールでは100万マレーシア・リンギッド(約3,000万円）とされ、この価格以上であれば制限はありません。
制限がないというのは、海外居住者でも不動産購入が可能で、ビザ、滞在許可不要で、銀行口座させマレーシア国になくても大丈夫です。
まさに成長著しいマレーシアは、発展途上国の中でも不動産投資先としておススメです。ただし、この成長を見込んでの都市開発により、地域によっては物件の供給過剰なところもあるので、そのあたりは注意しなければなりません。
マレーシアを追いかける新興国の不動産価格より安い物件もあるので、需給のバランスを見極めてエリアや物件を選ぶことが重要です。
東南アジア屈指の経済成長している「カンボジア」
カンボジアのGDPはこの30年間で約3.5倍の伸長を遂げ、政情の安定による外国企業の進出も増えて、今後の経済成長に大きな期待が寄せられています。
また、自国通貨が不安定なため東南アジアで唯一ドルベース取引の国であり、投資マネーが集まりやすい国です。
東南アジアの中では経済発展が遅れている分、逆に伸びしろが期待できるので、不動産投資において大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。
人口は2020年時点で1,670万人と少ないですが、そのうちの10分の１は首都プノンペンに居住しており、都市人口率が上昇を続けています。
また、外国人がマンション物件の70%まで所有できるので、近年、都市開発も活発です。米ドルでの不動産取引が可能なので、為替リスクが他国と比べて低いというメリットもあります。
不動産投資の規制が緩和されつつある「ベトナム」
ベトナムはマレーシアと同様に、近年、経済成長が著しい国です。コロナ禍で経済が停滞した東南アジアの中で、ベトナムは最も抑え込みに成功し早い経済活動再開によりGDPをプラスに転じました。
この経済成長の流れの中で都市におけるインフラ整備が進んでおり、大都市の外観は一変して高層ビルが立ち並び外国の大手企業が進出してきています。
かつての発展途上国の貧しい国のイメージは、都市部においては殆ど見られなくなっていることに驚く人も少なくありません。
2015年には改正住宅法の施行により、外国人の不動産購入が解禁となりました。
これにより、現在、ベトナムで不動産が購入できるのは、「越僑(国外移住のベトナム人）」「ベトナムのビザを持つ外国人」「ベトナム人配偶者を持つ外国人」となっています。
ただし、ベトナムのビザを持つ外国人には、物件購入に際して下記のような条件があります。
- 所有期間は50年まで(50年毎に更新可能）
- 集合住宅の場合は、全戸数の30%以下
- テラスハウス、戸建て住宅は、1街区につき250戸以下
したがって、マンションの１棟買いなどは不可能で、購入の際に外国人がすでに30%を占めている物件も購入できません。
それさえ許容できれば、ベトナムは今後も都市人口率が上昇する可能性が強く、ホーチミンやハノイといったエリアでの高級マンションを対象とした投資は成功の確率が高いです。
日本よりも人口密度が高い「フィリピン」
フィリピンの人口は2015年に1億人を突破し、その後も増え続けている状態です。2020年の人口密度でみると、フィリピンは1平方メートルあたり368人/世界第24位で、347人/世界第25位の日本を少し上回っています。
年齢中央値も24.1歳と若く、人口ボーナス期が2045年まで続くとされているので、今後も経済成長が大いに期待できる国です。ちなみに、日本の年齢中央値は48.4歳であり、世界で一番高齢化が進んでいる国になります。
フィリピンはGDPにおいても年6%前後の安定した成長を続けており、給与水準も上昇傾向が今後も続く可能性が高いです。
かつてのフィリピンは貧困と犯罪が蔓延している印象が強かったですが、2016年のドゥテルテ大統領就任以来、公共投資やIR(統合型リゾート）の推進、麻薬撲滅対策によってフィリピンは生まれ変わっています。
今では場所によっては日本の大手町や、アメリカのロサンゼルスにも似た風景が広がっている場所もあり、訪れた人たちの目を驚かせるほどの変わりようです。
現在もフィリピン政府による大規模なインフラ・プロジェクトが首都部を中心に推進されており、公共交通機関や道路整備が整いつつあります。
フィリピンにおける不動産投資は、そういった情報に基づいてエリアを選ぶと大きなリターンを得られるのは間違いないでしょう。
また、マニラといった都市部のみならず、リゾート地として有名なセブも、近年はITパークなどの経済特区の開発にも力を入れています。海外の大企業の進出も増えているので、今後、賃貸需要の大きな増加が見込まれるエリアです。
まとめ
日本が今後さらなる高齢化社会を迎えることを考えて、投資によって将来に備えることへの関心が強くなっています。投資といえば株式や投資信託が一般的ですが、資産形成に成功する人は一握りなのが現状です。そこで、不動産収入によるインカムゲインが注目されています。
しかし、記事の中で見てきたように、人口の減少や不動産価格の上昇が首都圏以外であまり望めないことを考えると、国内不動産への投資は長期的にみてリスクが高いでしょう。
同じ不動産でも、海外不動産は値上がりが見込める可能性が強く、特に発展途上国の中に大きなリターンを期待できる物件が数多くあります。
高級マンションといえど、日本の３分の１程度の資金で購入できるので、同じ不動産投資をするのであれば、海外不動産を複数持つ方が比較的簡単に資産形成ができるでしょう。
不動産投資はタイミングが重要ですので、その好機にある国を中心に高級マンションによる投資の魅力を紹介しました。今回の記事で海外不動産に興味を持ち、実際に取り組むことで資産を築いていかれる方が増えれば幸いです。
