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海外不動産投資の市場規模の推移|日本と海外の違いと国別の不動産市況を解説

海外不動産投資の市場規模の推移|日本と海外の違いと国別の不動産市況を解説

円安が進んでいる今、海外不動産投資に興味がある方は多いのではないでしょうか。

日本は、世界の中で最も人口減少が速く、少子高齢化に悩まされている国です。一方、世界を見てみると人口増加率が高く、若い世代が多い国はたくさんあります。経済成長も期待でき、今後不動産の価格が大きく上がる地域も出てくるでしょう。

しかし、この記事を読んでいる方の中には、海外不動産投資に興味があっても、いまいち海外の不動産市況について知らない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、海外の不動産市況について詳しく説明をします。海外不動産投資に人気のある国別の不動産市況についても説明しますのでぜひ参考にしてください。

目次

不動産投資の市場規模に与える主な要因

不動産投資の市場規模に与える要因はいくつかありますが主な要因は2つです。

  • 投資マネーよる不動産価格の変動
  • 不動産投資ブームによる新築物件の増加

それぞれの要因についてわかりやすく説明をします。

投資マネーによる不動産価格の変動

投資マネーにより不動産価格は、大きく上昇しています。金融緩和によって金余りの状態が続いているため不動産に投資マネーが流れているためです。

日本をはじめ先進国の不動産価格だけでなく、タイやカンボジアなどの東南アジアやエジプトなど新興国の不動産価格も上昇しています。

不動産価格の上昇が続いていることから今後も、不動産の市場規模は大きくなることが予想されます。ただし、国内市場については都心部の需要のある地域とそうでない地域で二極化が始まっていますので注意が必要です。

成長性の高い国に投資ができるのは海外不動産投資の大きなメリットでしょう。

不動産投資ブームによる新築物件の増加

不動産投資ブームによる新築物件の増加も市場規模が大きくなっている要因の1つです。

人口が減少しており不動産の需要に不安をお持ちの方もいるかもしれませんが、世帯数としては今後、単身世帯が増える見込みで全体の世帯数はそう大きく変わりません。

単身世帯は新築や築浅物件を好む傾向にあり、新築物件は増加傾向にあります。

新築物件が増加している理由は単身者世帯が増えるだけではなく、低金利が続いており、銀行などの金融機関から融資が受けやすいのも理由です。

また、相続税対策の観点から新築物件を建てる人も増えています。
現金より不動産に変えた方が、相続の際に有利に評価される場合が多いからです。

このように、今後は新築物件が増える要因が揃っているため、不動産投資の市場規模が大きくなる可能性は高いでしょう。
ただし、新築物件が増えても世帯数自体は大きく増えないため、空き部屋も増えていくことが懸念されます。

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日本と世界の不動産市場規模の違い

日本の不動産市場は、頭打ちもしくは今後下落傾向になる可能性がありますが、海外の不動産市場は、大きく伸びている傾向にあります。

こちらの章では、日本と世界の不動産市場の規模の違いについて以下のテーマを元に説明をします。

  • 国内不動産業界の市場規模と価格推移
  • 海外不動産の市場規模と価格推移

わかりやすく説明しますので参考にしてください。

国内不動産業界の市場規模と価格推移

日本国内の不動産業界の市場規模は2021年で約49兆円です。

2013年から日本国内の不動産業界の市場規模は増加していますが、2019年をピークに減少傾向が見られます。

今後も人口減少などの理由から大きく不動産業界の市場規模が増加するのは難しいでしょう。
ただし、不動産価格は全国的に上昇傾向にあり、特に首都圏のマンション価格の上昇率が高いです。

新築、中古ともに首都圏の不動産価格は上昇していますが、供給戸数は減少しているため、購入したくても買えない投資家が増えています。今後も首都圏を中心に不動産価格は上昇を続けるかもしれません。

海外不動産の市場規模と価格推移

日本の不動産市場は頭打ちもしくは下落傾向にありますが、海外の不動産市場は大きく伸びています。

米国・英国・フランス・ドイツ・日本・中国・香港・シンガポール・豪州の主要9カ国における不動産取引額は2,343億米ドルと、前年同期比はもちろん、2015年から2019年のコロナ前の平均値と比較しても+26.6%と大きく増加しています。

国別でみるとアメリカが46.5%のプラスとなっており、オーストラリアや中国なども10%を超える伸び率を記録しています。
このように、海外不動産の市場規模は年々増加しているのです。
参考:世界不動産市場の動向と注目点

減少傾向にある日本の不動産市場に比べ、海外不動産の市場規模は大きく増加していることから、不動産投資を行うのであれば海外がおすすめです。

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日本の不動産投資の市場規模が縮小している理由

日本の不動産投資の市場規模が縮小している理由はいくつかありますが、主な理由は3つです。

  • 少子高齢化による需要の減少
  • 2022年問題による土地の大量売却
  • IT化への遅れ

それぞれの理由についてわかりやすく説明をします。

少子化高齢化による需要の減少

日本の人口は、2008年の1億2,808万人をピークに、減少をしており、2048年には1億人を下回ってしまうという試算もあります。

人口が減少すると、当然、不動産の需要は少なくなるため不動産投資の市場規模は縮小してしまいます。
また、少子高齢化が進んでおり、一戸建て住宅の需要は減少し、空き家が増える可能性が高いです。

このように少子高齢化によって不動産の需要が減少しているため日本の不動産市場規模は縮小してしまうでしょう。

2022年問題による土地の大量売却

2022年問題とは、都市部の農地が一斉に売却され、不動産の価格が下落する可能性があるという問題です。

都市部の市街化地域にある農地の多くは、生産緑地に指定されており、固定資産税の優遇や相続税の納税猶予などの特典があります。
しかし、この生産緑地の80%は2022年に指定の期限を迎えるため、優遇措置を受けられなくなります。

優遇措置を受けられないと高額な固定資産税などの支払いが必要になるため、一斉に売却される可能性があり、不動産価格は暴落するのではないかといわれているのが2022年問題です。

不動産価格が大きく下落してしまうと、当然ですが日本の不動産投資の市場規模は縮小してしまうでしょう。

IT化への遅れ

IT化の遅れも日本の不動産市場の市場規模が縮小してしまう要因の1つです。

日本の不動産業界は古いしきたりが多く契約などのIT化があまり進んでいません。
例えば、不動産の内覧1つをとっても、不動産業者の社員が案内してくれるのが一般的です。しかし、VRを使うことによって顧客は気軽に内覧が可能ですし、不動産会社もマンパワーを割く必要がありません。

効率よく営業活動を行えないため、不動産業界は残業時間が長く離職率も高いです。

業界全体の活性化がなかなか進まないのも、今後日本の不動産市場が停滞してしまう要因になるかもしれません。

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海外不動産投資の市場規模が拡大している理由

日本の不動産投資の市場規模は頭打ちもしくは減少している一方、海外の不動産投資の市場規模が拡大しています。その主な理由は4つあります。

  • 世界的な人口の増加
  • アメリカ経済の成長
  • ウェルスマネジメント市場の拡大
  • 円安による家賃収入の増加

それぞれの理由についてわかりやすく説明をします。

世界的な人口の増加

海外不動産投資の市場規模が拡大している大きな理由は世界的な人口の増加です。

日本の人口は減少していますが、アメリカやオーストラリアなど主要国でも人口増加率の高い国はたくさんあります。東南アジアやアフリカのように、人口増加率が非常に高い国も多いです。

今後もアメリカや新興国を中心に人口が増える国はたくさんあると予想されているため、海外の不動産投資の市場規模が拡大しているのです。

アメリカ経済の成長

世界経済の中心はなんといってもアメリカです。アメリカ経済は成長を続けており、日本と違って人口の増加率も高いです。今後も世界経済の中心はアメリカであることに疑いを持つ方は少ないでしょう。

経済発展には人口増加と労働生産性の向上が重要です。
アメリカの人口は2019年の推計で3億2,906万人でしたが、2050年には3億7,942万人と推計されています。

また労働生産性についてもOECD加盟35カ国の中で日本は21位でG7各国の中では最下位です。アメリカ(122,986ドル)と比較すると、日本(81,777ドル)とアメリカの労働生産性は非常に高いのです。

今後もアメリカ経済の成長は期待できることから不動産市場を牽引してくれるでしょう。

ウェルスマネジメント市場の拡大

ウェルスマネジメント市場とは、富裕層に特化した資産運用業務のことです。

日本のリテール市場の収益は厳しいものがありますが、その中でもウェルスマネジメント市場は今後も大きく成長が期待される唯一といえる分野になります。

富裕層のポートフォリオを作成する際、分散投資は必須の考え方です。しかし、日本への投資だけではなかなか分散を効かせたポートフォリオを作ることができません。

富裕層のポートフォリオを作成する上で、成長著しい海外不動産への投資は必須になります。今後もウェルスマネジメント市場が拡大する見込みなので海外不動産への需要はより高まるでしょう。

円安による家賃収入の増加

日本人が海外不動産に投資をする際、円安になると家賃収入が増えます。

例えば、1,000ドルの家賃の場合、1ドル100円の時に受け取れる金額は10万円です。一方、1ドル150円になると15万円受け取ることができます。

このように、同じ家賃収入でも日本円に直すと円安になれば大きな金額が受け取れることから今後日本人による海外不動産の投資はより広がるのではないでしょうか。

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海外不動産投資の市況

海外不動産の市況について、いくつかの国をピックアップして説明します。
わかりやすく紹介しますので、ぜひ海外不動産投資をする際の参考にしてください。

アメリカの不動産市況

多くの方にとって、アメリカは海外不動産投資を検討する際に最初に思いつく国だと思います。

アメリカは、海外の人でも不動産を保有でき、築年数が経っても価格が崩れにくいことから人気の高い不動産投資国です。
また、市場規模も大きく人口の増加が期待でき経済成長もこれからも十分期待できることから投資妙味は非常に高い国でしょう。

現に、2021年のアメリカ住宅価格は18.8%アップしています。
成熟した先進国にもかかわらずこれだけ高い上昇率を記録しているのは、不動産投資を行う上で大きな魅力です。

ただし、一般的に価格の高い不動産が多いため、少額で投資するのは少し難しいかもしれません。

ハワイの不動産市況

ハワイは、日本人にとってなじみが深く不動産投資先としても人気の地域です。不動産の市場規模は拡大しており、海外不動産投資を行う際、多くの方が投資を検討する地域です。

日本人の多くが投資している地域での投資形態は、戸建て住宅やコンドミニアムのほかにホテルなど多岐に渡っています。

投資先として人気のあるハワイ・オアフ島における2022年8月の戸建住宅・一軒家の中間価格は、前年同月比(2021年8月)で7.2%上昇しました。

ただし、コンドミニアムの価格は下落していますので、物件選びは慎重に行いましょう。

また、ハワイに住んでいない人でもハワイの金融機関から融資が受けられる可能性がありますが、購入価格の50%を頭金に入れる必要があります。

借地権を使って物件を建てる場合、権利料を払わなければならないので注意してください。

カナダの不動産市況

カナダの不動産市況は、コロナウィルスの影響によって落ち込んだ経済を立て直すため金利を下落させた結果、2021年は売買件数、不動産価格ともに大きく上昇しました。

住宅ローンの金利は1%台から2%台となり多くの人が不動産を購入したのです。

しかし、2022年に入って世界的に金利が上昇し、カナダも金利を上げた結果、住宅ローンの金利は4%台まで上昇しました。

結果として、不動産の売買件数は下落しています。ただし不動産価格については、特にバンクーバーについては海外の投資家が主な購入者になっており、長期保有が前提となっているケースが多いです。

よって、不動産の売買件数が落ち込んでも価格については安定している傾向にあります。治安も比較的安定しており、海外不動産投資に人気のある地域です

イギリスの不動産市況

イギリスの不動産市況は、2021年が2007年以来最も売り上げが高い年になりました。

2021年10月に住宅価格が7%上昇しています。こちらも金利を下げた原因が大きいのでしょう。

イギリスの不動産価格はここ10年で大きく上昇しており、約2倍の価格になりました。今後金利の上昇が価格をどこまで引き締めるか注目されるところです。

イギリスの不動産の市場規模は拡大することが見込まれており、今後、海外不動産投資を検討する方にさらに人気が出そうです。

フランスの不動産市況

2021年度はフランス全体の不動産価格が上昇しました。

ただし、2022年に入り住宅ローンの金利が急上昇した結果、住宅ローンの申し込み件数は大幅に下落しているようです。

また、フランスの中心地であるパリ市内の不動産価格は2021年度も下落しており、今後さらなる金利の上昇がどのような影響を及ぼすか注目です。

フランスの不動産の市場規模は拡大することが見込まれており、今後、海外不動産投資を検討する方にさらに人気が出そうです。

オーストラリアの不動産市況

2021年オーストラリアの不動産は、コロナショックの反発から大きく上昇しました。

昨年、大きく上昇した影響か2022年は価格が緩やかに上昇するものの昨年ほどの値上がりではありません。

ただし、2020年にオーストラリアの不動産は大きく下落しています。
まだ回復の途上であり、今後も値上がりが期待されるのではないでしょうか。

オーストラリアの不動産の市場規模は拡大することが見込まれており、今後、海外不動産投資を検討する方にさらに人気が出そうです。

フィリピンの不動産市況

2022年第一四半期の住宅用不動産価格は前年比5.6%上昇しました。コロナの影響で一時的に下落したものの2016年から上昇傾向が継続しています。

フィリピンの不動産は今後さらに上昇することが期待されています。市場規模の拡大が見込まれ海外不動産投資を行う際、より多くの方が検討しています。

理由は、経済成長が著しいこと、首都マニラ以外の郊外での不動産の開発が盛んなこと、労働生産人口(15〜64歳)が1億人を超えていることなどです。

日本からも近く、今後さらに注目が集まる地域ではないでしょうか。

インドネシアの不動産市況

インドネシアの不動産は、一見すると大きく成長してるように見えますが、2022年第1四半期は、前年同期比で10.11%減。第2四半期は15.23%増と盛り返しましたが、それほど成長はしていないのが現状です。

ただし人口の増加率は高く人口自体も多いことから今後大きな成長に期待できる市場ではあります。人口の増加率が高いため、将来的に不動産の市場規模の拡大が見込まれそうです。

ベトナムの不動産市況

マンション市場は価格急上昇の可能性がありますが戸建については価格は比較的緩やかな上昇が想定されます。ベトナムに関しても今後、大きく成長する可能性があるマーケットです。

2020年の不動産セクターの市場規模の割合はベトナム経済全体の20.8%の2052.6億ドルでしたが、2030年には、ベトナムの不動産市場規模は5倍以上の1兆2,320億ドルに達する見込みです。今後海外不動産投資の注目地域になりそうです。

タイの不動産市況

バンコクの住宅用不動産価格は、リーマンショック後の 2009 年から総じて上昇を続けました。
特に都心型ライフスタイルに合ったコンドミニアムの価格上昇は著しく、コロナを経ても高い成長を続けています。

日本にも非常に人気のある地域であり、今後さらなる成長が期待されます。。

エジプトの不動産市況

エジプトの不動産価格は、2021年第1四半期までの1年間で28.3%上昇しました。
さらに、人口が毎年250万人増加し、毎年100万人が結婚しているため、さらに上昇していくことが予想されています。

エジプトは人口が増えかつ人口の構成比率が良いだけではなく(労働力人口が多い)、首都カイロの東約50キロで新首都プロジェクトが進んでおり経済成長も高い伸びを見せており、今後不動産投資を行う上で非常におすすめの地域です。

販売価格についても手軽で、少額から投資できるのもエジプト不動産の大きな魅力になるでしょう。今後、市場規模が大きくなり、海外不動産投資の注目地域になりそうです。

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アフターコロナの市場規模の変化

不動産市況は、コロナを経て大きく変化をしています。
アフターコロナの市場規模の変化について2つのポイントから説明をします。

  • 海外へ拠点を移す日本企業も増えた
  • 不動産価格は回復から上昇へ

それぞれのポイントについてわかりやすく説明をします。

海外へ拠点を移す日本企業も増えた

海外へ拠点を移す日本企業は増えています。日本は世界で最も少子高齢化が深刻であり今後の経済成長も懸念されている状態です。

しかし、東南アジアやアフリカは人口増加率が高く、人口の平均年齢も低い高いことから今後さらなる成長が期待できます。このような成長性に目をつけた多くの日本企業が海外に拠点を移しています。

また、企業だけではなく、富裕層を中心に海外に拠点を持つ人たちも増えており、さらに不動産の市場規模は拡大するでしょう。今後さらに海外不動産投資の需要が高まる確率は高いです。

不動産価格は回復から上昇へ

不動産市況はコロナウィルスの影響で大きく金利を下げたことから2021年は非常に活況でした。

アメリカでは2021年、住宅価格は過去最高となる前年比18.8%の伸びを記録しています。

今後、世界的に金利を引き上げ引き締めに入る可能性が高いですが、それでも旺盛な需要に変わりはありません。今後さらに海外不動産の価格が上がる可能性は十分にあるでしょう。

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円安が与える海外不動産投資の市場規模への影響

円安が与える不動産投資の市場規模への影響は主に2つあります。

円安によって外国人投資家による日本街が始まる
外貨で家賃収入が受け取れる海外不動産投資を拡大する可能性がある

それぞれのポイントについてわかりやすく説明します。

円安によって外国人投資家による日本買いが始まる

円安によって外国人投資家が日本の不動産を購入する可能性は高いです。

例えば、1億円の物件を購入する場合、1ドル100円の時と150円の時に必要な米ドルは以下の通りになります。

1ドル100円:1億円÷100円=100万ドル
1ドル150円・1億円÷150円=666,666ドル

このように、為替レートによって大きく必要な資金は異なるため、円の価値が低い時には、外国人投資家が日本の不動産を買う可能性は非常に高いのです。

日本の不動産は外国人でも所有権を保有でき、他の国に比べると利回りが4%から5%と比較的高いことから外国人投資家に人気があります。

また治安も良く安心して投資できるのも魅力でしょう。

外貨で家賃収入が受け取れる海外不動産投資は拡大する可能性がある

円安が進んでいる時に、米ドルを始めとする外貨資産は非常に貴重です。もちろん円に戻せば円高の時に比べて多くの円を手にすることができます。

また、今後もし円安が済んだ際、円の価値が低くなっても米ドルを始めとする外貨を保有していれば資産を守ることが可能です。

このように、今まで以上に外貨が貴重になっていることから外貨で家賃収入が受け取れる海外不動産投資はさらに拡大する可能性があるでしょう。

海外不動産の市場規模についてよくある質問

海外不動産の市場規模についてよくある質問についてまとめましたので参考にしてください。

海外不動産のマーケット動向はどこで知ればいい?

海外不動産のマーケット動向や市場規模は、大手不動産会社のレポートやシンクタンクなどから確認できます。

簡単にインターネットから確認できますので、ぜひ参考にしてください。海外不動産投資を検討する際は必ず確認しましょう。

アメリカの不動産はバブルなの?崩壊するのはいつ?

住宅ローンの金利の上昇や建設コストの上昇などによりアメリカの不動産の価格は下落するのではないかと予測する専門家がいます。

しかし、不動産は購入だけではなく賃貸の需要もあり、現在アメリカの賃貸の需要が非常に高いです。

軒並み家賃が高くなっており、家賃の助言を決めるれんとコントロールが行われているところもありますが、それでも規制の中の最も高い家賃で取引されている場合が多いようです。

しばらくこのような状況が続くためアメリカの不動産の価格が大きく値崩れする可能性は低いでしょう。
なぜなら賃貸に出せば高い家賃収入が取れるためわざわざ安い値段で手放す必要は無いからです。

日本の不動産は海外不動産投資家にどの程度買われていますか?

2020年から2021年の日本の不動産投資額において、海外投資家が占める割合は3割前後で推移しています。

しかし、2022年3月以降一気に円安が進み、1ドル115円程度から1時150円まで円安ドル高が進みました。日米の金利さが縮まる気配がない以上今後このような傾向が続くことが考えられるため、さらに海外投資家が日本不動産を買う可能性はあるでしょう。

なぜなら円安ドル高が進めば進むほど割安価格で理保不動産の購入ができるからです。

まとめ

今回は、海外不動産における不動産市況について説明をしました。海外の中には人口の増加率が高く人口構成も若年層中心の国がたくさんあります。

今後、大きな経済成長が期待でき、不動産価格が急激に上昇する国も出てくるでしょう。ぜひ今回の記事を参考にしていただき、海外不動産投資に興味を持っていただき、ご自身のポートフォリオに組み入れることを検討してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

三井邦弘のアバター 三井邦弘 ブログ編集長

日本生まれの韓国人。本名は、HONG SUGYUN。関西大学卒業後、ソウルでガイド事業開始。2010年EC運営会社設立。2013年製菓製造販売業開始。2016年和食レストラン開始。2018年ウェブマーケティング会社設立。2019年Token NewsのKorea Managerを担う。現在、アジアとアフリカへ投資(企業、不動産、ETF)実行中。

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