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海外不動産投資は儲からない?その理由や事実を徹底検証!儲ける方法を伝授

海外不動産投資は儲からない?その理由や事実を徹底検証!儲ける方法を伝授

「海外不動産投資が富裕層の間で流行っているという話を聞くけど、儲からないという話も聞きます。
興味はあるけどどちらが本当なのだろうか」と悩んでいませんか。

近年、海外不動産の資産性の高さが注目され、富裕層を中心に海外不動産投資が注目されています。
一方で馴染みの無い土地で投資を行うことになるため、海外不動産投資ならではのリスクがあることも事実です。

そこで今回は海外不動産投資が儲からないと言われる理由と、海外不動産投資で失敗しないための対策方法初心者がこれから投資をおこなうのにおすすめの国3選をご紹介します。

目次

海外不動産投資が儲からないと言われている理由

海外不動産投資が儲からないと言われる理由は、主に5つあります。
これらの理由を理解することは、海外不動産投資が儲かるのか儲からないのかを検証する上でとても重要になります。
ここでは5つの理由について解説します。

悪徳なデベロッパーに騙される事例が多い

海外不動産投資が儲からないと言われる理由の1つに、悪徳なデベロッパーに騙されるリスクが高いことがあげられます。
デベロッパーとは、海外現地でマンションや住宅を開発・販売する事業者のことです。

ではなぜ海外不動産投資では、悪徳なデベロッパーによる被害が多いのでしょうか。
ここでは悪徳なデベロッパーに騙されやすい理由と、騙される3つの事例について解説します。

なぜ海外不動産投資では悪徳なデベロッパーに騙されやすいのか?

それは現地における不動産投資に関する情報が少ない、もしくは取得しづらいからです。
海外不動産投資の中でも高い収益性が見込める上にリスクコントロールがしやすいことで人気のアメリカ不動産投資でさえも、情報がほとんど表に出てこないのが現状です。

実際のところ不動産投資における悪徳デベロッパーや詐欺業者の存在は、海外不動産投資だから特別多いという訳ではありません。
日本国内の不動産取引においても、悪徳業者は多数存在します。
ただ、情報の少なさや情報を取得しづらいという点が、海外不動産投資における詐欺被害を助長しているだけなのです。

騙される事例①家賃保証(サブリース)での詐欺

サブリースで詐欺被害に遭う仕組みは、家賃保証による安全性を売りにして投資家を募り、資金を回収したらその後はサブリース会社が途中で逃げ出すというものです。
投資家は海外に住んでいるため現地の状況が確認しづらく、空室リスクに不安を抱くことも少なくありません。
こうした投資家は、悪徳なサブリース会社からすれば上手く付け入りやすく騙しやすい存在なのです。

空室リスクに不安を抱えた投資家にしてみれば、家賃保証はとても優れたシステムのように感じてしまいます。
ですがそもそもなぜ海外不動産投資を行うのかという動機をよく考えれば、サブリースによる家賃保証を利用することが如何に矛盾しているかということに気付くはずです。
なぜなら日本国内ではなくわざわざ海外不動産に投資をするのは、日本よりも収益性に優れた不動産に投資をできるからです。

収益性が高いとは、同時に空室リスクが低く、物件価格の下落リスクが低いということでもあります。
つまり空室リスクが低くて利益を得やすいから、見ず知らずの土地に建つ海外不動産へわざわざ投資するはずなのに、家賃保証をしなければならないような儲からない物件に投資をすること自体が間違っているのです。

サブリースによる家賃保証に魅力を感じてしまう背景には、サブリースという仕組みが日本で広く普及していることも一因だと考えられます。
日本の場合、少子高齢化と人口減少が進行して全国的に空き家の増加が問題となっています。
そのため空室率が高く、サブリース会社を利用することによって不動産オーナーは空室リスクを軽減することができます。

一方、サブリース会社はオーナーから物件を賃料相場よりも安く借り上げて入居者を募集し、多めの賃料で入居者に貸すことで差額分を家賃収入として得ることができます。
つまりサブリース会社にとっては、自己資金を使うことなく物件を取得して大家業を営むことができるメリットがあるのです。
加えて入居者と契約する際に手数料を得ることもできます。
差額分の家賃収入と入居時の手数料という2つの収益を得ることができるメリットが、サブリース会社にはあるのです。
よって空室率が高いことに悩む不動産オーナーが多い日本では、家賃保証というシステムは強い訴求力を持った商品となります。

以上の背景を理解すると、海外不動産投資において家賃保証を大々的に謳う物件は、詐欺案件の可能性が高いと言えます。

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騙される事例②新興国のプレビルド物件が竣工しない

近年、海外不動産投資で大きな注目を集めているのが新興国への不動産投資です。
なぜなら高い経済成長率と人口増加を背景に、値上がりによるキャピタルゲインを狙うことができるからです。
ですが新興国への不動産投資には、新興国ならではのリスクが存在します。
それは、プレビルド物件の竣工リスクです。

「プレビルド」とは、完成前の段階で販売される物件のことです。
完成前の物件に数十パーセントの手付金を支払うことで、完成後の価格よりも安く不動産を購入できます。
物件の完成が近づくにつれて物件価格が上昇していくという仕組みのため、完成時に売却することでキャピタルゲインを得ることができるのです。
コンドミニアムの建設が多い新興国の都市部などでは、プレビルド物件をよく見かけます。

キャピタルゲインを得やすいというメリットがあるプレビルド物件ですが、騙されることがあるので注意が必要です。
それは物件の工事がなかなか進まなくていつまでたっても引渡しを受けれない、あるいは工事が途中で中断されて物件が完成しないという詐欺に遭うことです。
その際、既に支払った手付金や購入資金は返金されません。
また物件が完成して引渡しを受けたものの、欠陥やトラブルが多発するような詐欺的な物件もあります。

新興国の不動産投資では、日本では考えられないようなトラブルに見舞われるケースがあるため、プレビルド物件の購入時は現地に精通した不動産会社を通じて物件の見極めを行うことが非常に重要になります。

騙される事例③新興国で高利回りを謳った物件

新興国の不動産投資では高い利回りを売り文句にしたデベロッパーを見かけることがありますが、これも詐欺の可能性が高いので注意が必要です。
というのも新興国で現地の金融機関のローンを利用した場合、金利が高すぎて家賃収入によるインカムゲインが吹き飛んでしまうため、高利回りの実現は不可能です。

また高利回りを謳う物件は都心部から離れた郊外や田舎の物件がほとんどで、賃貸の入居者や売却の際の買い手が見つからずに大赤字になる詐欺物件が存在します。

新興国の不動産投資は都心部の人気エリアの物件を購入することが定石です。
よって高い利回りを売りにしたデベロッパーの物件は、田舎にある詐欺物件の可能性が高いので注意する必要があります。

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管理会社とのコミュニケーションがむずかしい

海外不動産投資の場合、日本国内での不動産投資と違って管理会社とのコミュニケーションが難しくなります。
言葉の問題もありますし、物理的な距離が離れていることから物件を定期的に見に行ったり、管理会社と直接会って密にコミュニケーションを取ったりするのが難しいからです。

管理会社とのコミュニケーションが難しい事例として、以下のようなケースがあります。

  • メールのレスポンスが遅い
  • 物件の修繕状況、入居状況についての定期的な報告がない
  • オーナーが外国人ということで対応を後回しにされる

特に管理を現地の地場業者に任せる場合、上記のようなトラブルに遭遇する確率が高くなります。
いい加減な管理会社の場合、突然連絡が取れなくなるということも起こりえます。

不動産投資でインカムゲインを得るためには、購入後の物件管理が重要です。
ですがこういったいい加減な管理会社に管理を任せてしまうと、安定したインカムゲインを得ることができません。

また海外不動産投資の場合、取り交わす契約書にたいてい間違いがあります
日本で不動産会社が仲介をする場合、契約書に間違いがあるなど考えられませんが、海外不動産投資では先進国のアメリカでの取引であっても普通に間違いがあります。
契約書の内容は現地の言葉で書かれているため、素人が内容を判断するのは無理です。
そのため売買だけでなく管理や賃貸における契約書を取り交わす際も、契約内容に問題がないかをチェックしてくれる信頼のできる管理会社を見つける必要があります。

上記のリスクを考えると、物件管理は現地の地場業者に任せるのではなく、海外現地に支社がある、もしくは現地と強いつながりを持った日本の不動産会社に一任するのが最適です。
 

為替変動による損失リスク

海外不動産投資では、必ず為替リスクを伴います。
為替リスクとは物件の購入時と売却時、保有期間中の為替レートの変動によって収益が上下することです。

海外不動産投資では、金銭の支払いを現地通貨で行います。
そのため物件の購入時に円高であれば物件を安く購入できます。
また購入時の価格と同じ価格で売却したとしても、為替レートが購入時よりも円安になっていれば受け取る日本円が多くなります。
反対に購入時のレートよりも売却時のレートが円高となっていた場合は、為替差損が発生することになります。

家賃収入についても同じで、同じ賃料であったとしても円高になっている期間は得られる日本円が少なくなり、円安になっている期間は得られる日本円の金額が多くなるということです。

そのため海外不動産投資においては、為替リスクを軽減するためにどのタイミングで現地通貨を円に換金するかが重要になります。

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現地の税制によって収益性が低下

不動産投資の収益性は、税金の納税額によって大きく左右されます。
そのため海外不動産投資においても、現地の税制や税率に大きな影響を受けることになるため、内容次第では収益性が低下して思ったほど儲からないということが起こることも考えられます。
同じ国の中でも、州や地域によって税率が大きく異なることもあるので、収益性の低下を防ぐには現地の税制・税率についてよく調べておくことがポイントになります。

例えば海外不動産の投資先として人気のアメリカでは、不動産の売却によって売却益が発生した場合の譲渡所得税や賃貸収入に課税される個人所得税は、連邦税に加えて米国地方税が課税されます。
多くの地方政府は所得税の税率について累進税率を採用していますが、中には単一税率を採用する地方政府もあるので、投資するエリアによって納税額が大きく変わる可能性があります。

また物件保有時には、毎年固定資産税が課税されます。
日本の固定資産税は税率が1.7%で固定されていますが、アメリカでは州によって税率が大きく異なるので注意が必要です。
投資するエリアによっては固定資産税が0.4%で済むこともあれば、年間で2%も支払わなければならないエリアもあります。
そのためどのエリアに投資するかによって、収益が下がって儲からない可能性が生じるのです。
加えて固定資産税の場合、エリアだけでなく物件の用途によって税率が変わることもあるので注意が必要です。
例えばハワイでは居住用の不動産に課税される固定資産税は税率が0.28%と低いのですが、投資用物件になると税率が1%以上に上昇します。

海外不動産投資で人気のタイでは、家賃収入に対して所得税が課税されるのですが、物件の種類によって家賃収入の10~30%を経費として控除できる制度があります。
こういった海外現地の納税に関する知識を知らないと、収益性が低下して儲からないということになりかねません。
このように海外不動産投資では、投資する国や地域の税制によって収益性が大きく変わるため、現地の税制についてよく理解しておくことが収益性を確保する上でとても大切になります。

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税制改正による節税効果の衰え

海外不動産投資が注目を集めるようになったのは、高い節税効果を発揮する節税スキームが富裕層の間に浸透したことが1つの要因としてあります。

海外不動産を活用した節税スキームとは、アメリカの中古木造住宅を購入して建物の減価償却費を最大化させて海外不動産投資による所得を赤字にし、その赤字を給与所得などの他の所得と損益通算して課税所得を圧縮して節税を図るという手法です。

なぜこのようなことが可能であったのかというと、日本とアメリカで木造住宅の価値、耐用年数に対する考え方の違いという歪が生じていたからです。
日本の税制では木造住宅の耐用年数は22年と定められており、22年を超える築年数の木造住宅は4年で償却できます。
この税制は海外の木造住宅に対しても適用されました。
日本では築22年を超える木造住宅となると、建物部分の価値はほぼ資産価値が無いと見なされて安値で取引されます。
ですがアメリカの場合、築22年を超える木造住宅であってもコストを掛けた造りや小まめなメンテナンスによって建物価値が維持され、築50年や100年近い物件であっても高値で取引されます。

加えてアメリカの場合、土地と建物の価格の割合が日本と逆で建物が高くなります。
日本の場合、物件価格に対する土地と建物の価格割合は2対8程度です。
ですがアメリカの場合、この割合が8対2に逆転します。
つまり同じ1億円の木造住宅があったとしても、日本の場合は建物部分の価格が2,000万円であるのに対し、アメリカの場合は8,000万円になります。

減価償却は建物に対してのみ行うので、4年で償却する場合、日本の木造住宅では1年間で計上できる減価償却費が500万円なのに対し、アメリカの木造住宅の場合は2,000万円と4倍も大きく費用計上できることになります。
この仕組みを利用して、アメリカの築古の木造住宅に投資をして減価償却費を最大化し、損益通算によって節税していたのが海外不動産投資による節税スキームなのです。

ですがこの節税スキームは問題視され、個人がこの節税スキームを利用することは2020年の税制改正で認められなくなり、節税効果が弱まりました。
なお法人の場合は、この節税スキームを利用することが現在でも可能です。

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海外不動産投資に失敗しないための対策

海外不動産投資が儲からないと言われる理由を理解したら、その理由を踏まえた上で失敗しないための対策を知ることが大切です。
ここでは海外不動産投資で失敗しないための4つの対策について説明します。

儲けやすい投資先の国を選ぶ

投資で儲けるためのセオリーは、儲けやすい市場に投資をすることです。
海外不動産投資に置き換えると、それは儲けやすい国に投資をするということになります。
海外不動産投資の初心者が儲けやすい国とは、以下の5つのポイントに当てはまる国です。

不動産価格がまだ高騰していない国

海外不動産投資で儲けるには、キャピタルゲインを狙います。
そのためには、まだ不動産価格が高騰していない国を選ばなければなりません。
既に不動産価格が高騰している国に投資をしてしまうと、売却益を得ることができずに失敗してしまうからです。

例えば今からシンガポールや中国に投資をしたとしても、高確率で失敗します。
なぜならシンガポールや中国の不動産価格はすでに高騰していてキャピタルゲインを狙うのが難しく、インカムゲインによる利回りも低くて儲からないからです。

人口が増加している国

人口が増加をしている国は、これから住宅需要の上昇を見込むことができます。
住宅需要が上昇するということは、需要に供給が追いつかない状況となるので不動産価格が上昇し、キャピタルゲインを狙いやすくなります。
不動産価格が上昇するとそれに伴って家賃相場も上昇するため、保有期間中は安定したインカムゲインを得ることもできます。
つまり人口が増加している国は、インカムゲインを得ながら売却時にはキャピタルゲインを狙うこともできるので儲けやすいのです。

税制面で外国人投資家にメリットのある国

例えば海外不動産投資で人気のアメリカでは、海外に居住する投資家であってもアメリカ国内で確定申告をすることができ、税金が安くなります。
確定申告をしない場合、賃料収入に対して一律30%の高額な所得税が課税されますが、確定申告をすることによって経費などを費用計上して所得を圧縮することができ、節税することができるのです。

このように外国人投資家にとって、税制面でメリットのある国は、儲けやすい国となります。

海外からの送金に問題がない国

海外からの送金に問題が無いことは、儲けやすい国の必須条件になります。
なぜなら海外不動産投資では日本と現地で資金をやり取りする必要があるため、もし海外送金が難しい国で投資をしてしまうと、投資の難易度が一気に上がり失敗して儲からないということになるからです。

欧米諸国などの先進国であれば海外送金に問題をきたすことはありません。
現地に住んでいなくても、日本へ送金することが可能です。
アメリカであれば米ドルのまま、日本の外貨預金口座へ送金することもできます。

ですが新興国の場合、現地に住んでいない人が海外へ送金することを受け付けていない国があります。

例えばベトナムです。
ベトナムは社会主義国家で新興国の中でもカントリーリスクが高く、海外送金が難しい国としても有名です。
こうしたことを知らずにベトナムで不動産投資を行ってしまうと、高確率で儲からない・失敗するということになります。

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外国人でも土地を所有できる国

外国人が土地を所有できる国は、所有できない国と比べて購入できる物件の選択肢が広がるので儲けやすくなります。
土地の所有が認められていない国では、投資対象がコンドミニアムに限定されます。

都市部で人気エリアに建つコンドミニアムは値上がりによるキャピタルゲインを狙えるのですが、すでに供給が飽和状態になりつつある国もあります。
そういった国で不動産投資を成功させるには、高額な家賃が得られて値上がりも期待できる超高級コンドミニアムの購入を狙う必要があるのですが、人気のため競争率が高く、高額な予算が必要で初心者には不向きです。

またコンドミニアムは家賃が高額なため借り手が駐在員や外国人になり、ターゲット層が限定されるので入居者探しに苦労するケースもあります。
さらに新興国でのコンドミニアムは新築物件が多くなるため、竣工リスクの問題もあります。

一方、土地の所有権が認められる国への投資であれば、一戸建てやアパートなど投資対象の選択肢が広がるので儲けやすくなるのです。

信頼のできるデベロッパーにお願いする

海外不動産投資が儲からない理由について、悪徳なデベロッパーによる被害を挙げました。
言い換えると儲けるためには、信頼のできるデベロッパーを見つけることが重要だということになります。
ただ初心者が海外現地で開発デベロッパーから直接購入するのは、情報収集やコネクションの面で非常に難易度が高いです。

初心者が海外不動産を購入する場合は、海外不動産に強い仲介会社を通して信頼できるデベロッパーの物件を購入するのが安全性の高い方法になります。
ここでは信頼できる不動産仲介会社やデベロッパーの特徴と見つけ方を7つ説明します。

海外不動産仲介の取引資格を保有しているかどうか

日本で不動産仲介を行う場合、宅建業の免許と宅地建物取引士の資格が必要です。
海外においても、国によっては不動産取引を行うのに資格が必要になります。

例えばアメリカの場合、REセールスパーソンライセンスという不動産ライセンスやアメリカ版の不動産鑑定士の資格が必要です。
中国の場合は、不動産経紀人就業資格という資格が不動産仲介を行うのに必要になります。
こういった資格が必要のない国もありますが、これらの資格を有している不動産会社であれば、海外不動産取引に精通していると考えることができます。

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海外の現地法人がある会社を選ぶ

海外不動産投資では、現地のリアルタイムな情報を得ることができるかどうかが成否を分けるポイントになります。
そのため現地法人を有しているか、もしくは現地のエージェントと強力なネットワークを持っているかどうかは非常に重要な判断基準となります。

海外不動産投資は、現地の土地勘や情報に詳しくない状況で投資をしなければなりません。
例えば東京の不動産は資産価値が高いと言っても、東京のどこに投資をするのかで意味合いが異なります。
同じ東京であっても、千代田区や港区の物件と葛飾区や八王子市の物件では資産価値が大きく異なることは、肌感覚で理解できます。

ですが土地勘のない海外で不動産投資をする場合、例えばタイのバンコクが人気だと言っても、バンコクのどこのエリアにある物件の資産価値が高いのかといったことが分かりません。
そのため、どの地区が人気でどのエリアは不人気なのか、今後どういった再開発が行われるのか、その影響でどのエリアの物件が値上がりしそうかといったリアルタイムな情報を伝えてくれるかどうかは、不動産会社選びの重要な判断基準になります。

外国人の不動産購入ルールや税務に精通しているか

各国の税制や外国人の不動産購入ルールの有無が、投資戦略や資金計画、収益性に大きく影響を与えることはこれまで説明してきたとおりです。
そのため依頼する不動産会社が、海外不動産の購入ルールや現地の商習慣、税務に精通しているかどうかは投資の成否を左右することになります。

例えば提携先に国際税務に精通した税理士法人の名前があれば、その不動産会社は海外不動産投資における税務面でも力強い味方となってくれるでしょう。

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アフターフォロー体制がしっかりしているかどうか

海外不動産投資が儲からない理由の1つに、管理会社とのコミュニケーションが上手くいかないことを挙げました。
そのための対策としては、アフターフォロー体制が整った日本の不動産会社を通じて物件を購入し、管理を一任するのがおすすめです。
アフターフォロー体制がしっかりしているかどうかの判断基準は、やはり現地法人や支社を持っているかどうかがポイントになります。

タイのように移住している日本人が多い国であれば、日本人が現地で経営する管理会社に任せるのもよいでしょう。

海外不動産投資のリスクをしっかり説明してくれるか

海外不動産投資のメリットしか説明しないような会社は信用できません。
場合によっては詐欺の可能性も考えられます。

海外不動産投資は大きなリターンを期待できますが、期待値が大きいということはその分リスクを伴うということです。
そのため、メリットだけでなくデメリットやリスクについてしっかり説明してくれるかどうかを確認しましょう。

タイトルカンパニーを利用する

アメリカで不動産投資を行う場合、タイトルカンパニーを利用して不動産を購入するのがおすすめです。
タイトルカンパニーとは、対象の不動産の抵当権の有無や未払い税金を調査し、問題がないことを保証する会社です。

タイトルカンパニーを通して購入した不動産には、タイトル保険が発行されて権利関係にトラブルがないことが保証されます。
万が一トラブルになった場合でも、保険が適用されて安心です。
タイトルカンパニーの利用には手数料がかかりますが、資産の安全性を担保できることを考えれば支払う価値は十分にあります。

現地トップクラスのデベロッパーや上場している会社を選ぶ

新興国では高い成長性を期待して、現地国内のみならず海外からもデベロッパーが進出してきます。
そのため物件を選ぶ時は、現地国内デベロッパーであればトップクラスのデベロッパー、海外のデベロッパーであれば上場しているデベロッパーが分譲している物件を選ぶのがおすすめです。

海外のデベロッパーがどのような企業なのかを調べる場合、ネット検索で調べることになります。
現地国内トップクラスのデベロッパーや上場しているデベロッパーであれば、ネットで検索した場合でも情報を得ること自体は比較的容易です。
外国語を理解する手間はかかりますが、企業について信頼性の高い情報を得ることができるのは大きなメリットになります。

一方で現地の中小デベロッパーや海外デベロッパーでも無名の会社の場合、その企業についての情報を得ることが難航する、もしくは得られない可能性もあります。
またこういった中小デベロッパーの物件は、施工が雑でトラブルに巻き込まれたり、賃貸物件として貸せる品質ではなかったりするなどのリスクを伴います
竣工リスクも高くなり、物件が引き渡されない恐れもあるためおすすめしません。

為替レートを読み間違えないようにしっかりと知識をつけておく

海外不動産投資が儲からない理由の1つに、為替変動による損失リスクがあることを説明しました。
よってその対策としては、為替レートについての理解を深めておくことがポイントになります。

為替変動リスクで重要になるのが、購入時と売却時のレートです。
もちろん保有期間中の家賃収入に対しても為替レートは影響を及ぼしますが、より大きな金額が動くのは購入時と売却時になるため、保有期間中の家賃収入よりもレートの影響を大きく受けることになります。

円高になると換金できる日本円が少なくなり、円安になれば換金できる日本円が多くなるということは、購入時のレートよりも売却時のレートが円安になっていれば、為替レートによる利益を享受できるということです。

ただし為替レートがどのように変動するかは、誰も正確に予測することはできません。
円高になって損をするのか、円安になって得をするのかは運次第でもあります。
ただ為替レートの変動が運次第とは言っても、投資先の国をどこにするのか、為替変動の要因は何なのかを理解することによって、為替変動リスクをある程度軽減することは可能です。

例えば新興国の通貨は日本円と比較して信用度が低いため、長期的には円高になりやすい傾向にあります。
こういった大きな流れを理解した上で、投資する国の通貨の特徴を個別に調べることがポイントになります。
フィリピン・ペソは長期的に円高傾向ですが、タイ・バーツは円安傾向にあります。
また新興国の中でもカンボジアは米ドルで投資が出来るので、新興国における通貨暴落リスクを回避することもできます。

新興国の通貨は、経済成長が鈍化すれば価値が下落して円高に進むと予想できます。
一方でドルやポンドなどの先進国の通貨は、各国の金利政策に大きく影響を受けます。
現在、円安ドル高が進んでいますが、これは日本とアメリカの金利格差が要因の1つだと考えられます。
日本よりもアメリカの金利が高いため、円で資産を保有するよりもドルを持っているほうが金利を多く得ることができるから、円を売ってドルを買う流れが起きているのです。

このように各国の通貨の特徴や金利政策を理解しておくことで、為替変動の流れを予測してある程度リスクを軽減することができます。

両替レートの価格差を利用して確定申告時に節税する

海外不動産投資では現地通貨を円に換金するため、両替のための手数料の支払いが発生します。
そのため両替によるコストを圧縮するためには、両替レートがなるべく為替レートの数値に近いところを選んで換金するのが基本です。

ただいくら換金場所を選んでも、両替レートによるコストを無くすことはできません。
そこでこの両替レートによるコストを逆手に取って、毎年の確定申告をする際に収入を圧縮しながら経費を多くして節税する方法があります。
それは公表されている為替レート(TTM)で計算するのではなく、実際に取引される為替レート(TTBとTTS)を利用する方法です。

為替レートには3つの種類があります。
1つ目はTTMと呼ばれ、その日の基準として用いられる為替レートです。
2つ目はTTSと呼ばれ、TTMに円を外貨に両替するための手数料が上乗せされたレートです。
3つ目はTTBと呼ばれ、TTMに外貨を円に替えるための手数料が差し引かれたレートになります。

仮にドルに対する為替手数料が1円だった場合、それぞれの価格は次のようになります。
TTM:1ドル = 128円
TTS:1ドル = 129円
TTB:1ドル = 127円

海外不動産投資では確定申告時に、海外不動産収入の円換算にはTTBのレートを、経費についてはTTSのレートを用いることが認められています。
TTBのレートを用いることで所得を小さくすることができ、TTSのレートを用いることで経費を大きくすることができるので、節税に繋がるというわけです。

ただし一度採用したレートは、その後も継続して採用しつづけなければなりません。
この方法も用いることで毎年節税できるため、保有期間が長くなればなるほど節税効果は大きくなっていきます。

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先進国と新興国での海外不動産投資の儲け方の違い

日本での不動産投資よりも海外不動産投資のほうが儲けやすいとはいっても、投資をする国が先進国なのか新興国なのかで儲け方が異なります。
ここでは先進国と新興国、それぞれの不動産投資における儲け方について解説します。

先進国での儲け方

先進国では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができます
なぜなら先進国の不動産価格は上昇している一方で、賃料相場も高値を維持しており、安定的に家賃収入を得ることができるからです。
先進国の不動産価格が上昇して賃料相場も高値を維持している理由は、主に2つあります。

日本と違って建物価値が高く評価される

日本と違い、欧米の中古住宅で建物価値が高く評価されるのは、建物の評価方法が大きく異なることが1つの要因です。
欧米では、日本とは違い土地と建物を一体として評価します。
日本は人口に対して国土が狭く、高温多湿で建物の劣化が進行しやすいことから、建物よりも土地が重視されます。
そのため、不動産を土地と建物に分けて評価するのです。

一方欧米では、国土の広さに余裕があり、なおかつ建物にしっかりお金をかけて建築して100年以上に渡って使い続ける文化があります。
つまり欧米諸国では、日本とは反対に土地よりも建物が評価され、土地はあくまで建物の付属物という扱いなのです。
そのため建物を評価すれば、土地を含めた不動産の評価は事足りると考えらえています。

このことは、日本と欧米諸国の登記制度の違いを見ても明らかです。
日本では土地と建物を分けて登記しますが、欧米では土地と建物を一体と見なして登記します。

欧米ではもともと建物の建築時にしっかりコストをかけ、その後もメンテナンスと修繕を繰り返して長く建物を使い続ける文化があります。
加えてコストをかけた建物の価値が高く評価されることから、不動産価格の値上がりが期待でき、高い賃料を維持することも可能なのです。

中古住宅に対する評価の客観性と情報の開示性が高い

欧米では、中古住宅の取引時にインスペクション(住宅診断)を実施することが一般的です。
日本でもインスペクションを行うことはできますが、実施率は欧米に比べてかなり低いというのが現状です。

中古物件は素人が外から見ただけでは正確な状態を把握することはできないため、インスペクションによって中古住宅の状態を第三者によって客観的に評価されることで、中古住宅を適正な価格で査定することができ、買い手は安心して購入することができます。

またアメリカには「MLS」という不動産のオープンデータベースがあり、不動産会社だけでなく一般の消費者も物件情報を簡単に閲覧することができます。
MLSは日本のレインズのようなデータベースですが、掲載情報がレインズよりも豊富です。
間取りや構造、築年数などの基本情報の閲覧はもちろんですが、それに加えて過去の売買価格や登記と納税の履歴まで閲覧することができます。

このように欧米では、中古物件に対する評価の客観性や情報の開示性が高い結果、不動産市場の透明性が担保されるため、築年数が経過しても物件価値が下落することはありません
よって欧米などの先進国では、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙った儲け方ができるのです。

新興国での儲け方

新興国での儲け方は、キャピタルゲインを狙うのが主になります
新興国では高い経済成長と共に人口も増加をしており、住宅の需要に供給が追いついていないからです。

もちろん人口増加の影響で賃貸需要も高まっているため、インカムゲインを狙うことも可能です。
ターゲット層やエリア選定を間違うと、人口が増加しているといっても空室リスクがないとはいいきれませんが、きっちり賃貸需要の高いエリアを選定することができれば安定してインカムゲインを得ることもできます。

ただし新興国の不動産投資でインカムゲインを得ることができるのは、現金購入の場合に限られます。
というのも新興国で銀行融資を利用した場合、金利が非常に高いためにインカムゲインを打ち消してしまうからです。

たとえばフィリピンの銀行で融資期間10年のローンを利用した場合、金利は7%から8%が目安になります。
つまりインカムゲインを得ようと思ったら、単純に9%以上の利回りで物件を運用しなければなりません。
諸経費などのコストを加味したネット利回りで考えると、さらに高い利回りでないと損をすることになってしまいます。
リスクを取って新興国へ不動産投資を行うのに、これほど高い利回りを得ないとインカムゲインを得られないのでは費用対効果が低すぎます。
そのため銀行融資を利用した場合は、インカムゲインを狙うことはできません。

また新興国は不動産管理の市場が先進国ほど適正化されていないため、物件管理が難しく入居者探しに苦労する可能性もあります。
以上を考慮すると、やはり新興国ではインカムゲインよりもキャピタルゲイン狙いの儲け方が主になります。

また新興国のコンドミニアムへの投資でキャピタルゲインを狙う場合、プレビルド物件についても検討することになります。
プレビルドの概要や失敗しないための対策方法については、先ほど説明した通りです。

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海外不動産投資が儲かる理由

海外不動産投資が儲かる理由は、日本国内での不動産投資と違って以下の2つのメリットが得られるからです。
1つ目は海外不動産投資では不動産価格が上昇し続けている国を選んで投資できること、2つ目は人口が増加している国を選んで投資できるからです。

どちらも今の日本では得られない投資条件のメリットになります。
それぞれについて詳しく解説します。

海外では不動産価格が上がり続けている国が多いため

日本では都心部などの一部の人気エリアを除き、全国的に地価は下落傾向にあります。
ですが海外に目を向けると、不動産価格が高騰している国はたくさんあるのです。
こういった国の不動産に投資をすれば、保有しているだけでキャピタルゲインを狙うことができます。

不動産価格が上昇を続ける条件は2つあります。
高い経済成長と人口の増加です。

この2つの条件を満たした国に不動産投資を行えば、効果的にキャピタルゲインを狙うことができます。

経済成長が著しい新興国では、人口増加と相まって住宅需要が急増しています。
これは容易に想像がつくはずです。
ですが経済成長を続けている国は新興国に限りません。

日本以外の先進国を見ると、高い経済成長率を維持し続ける国があります。
その代表と言えるのがアメリカでしょう。

日本ではバブル崩壊以降、長期にわたって経済は低迷し、少子高齢化が進んで人口減少にも歯止めがかかりません。
このような国内市場で不動産投資をおこなってもキャピタルゲインを得ることはできません。ですが高い経済成長と人口増加という2つの条件を満たし、不動産価格が上昇し続ける国で投資をおこなえばキャピタルゲインで儲けることは難しくないのです。

人口が増加している国は家賃収入を安定して得られるため

人口が増加している国では、住宅需要が増えて空室リスクが小さくなるため、安定して家賃収入(インカムゲイン)を得ることができます。
日本では人口が減少していて、全国的に空き家の増加が問題視されています。
このような状況で投資をしても空室リスクが高すぎて、よほどエリア選定を慎重に行わなければインカムゲインを安定して得ることはできません。

世間一般では「楽して儲かる大家業」などといった感じで不動産投資が注目されることもありますが、実際に日本で不動産投資をおこなった場合、大半の投資家が失敗するという事実を見ても、国内の不動産投資が如何に難しい状況なのかが良く分かると思います。

人口が増加している国では空室リスクが小さいだけでなく、不動産価格の値上がりも期待できます。
不動産価格が値上がりするということは、結果として家賃も上昇します。
そのため人口が増加している国では、空室リスクが小さいだけでなく家賃上昇による収益拡大も期待できるのです。

日本では築年数の経過と共に賃料が下落していくのが一般的ですが、人口が増加を続ける国では投資環境が日本よりも優れていることから、毎年の賃料を上げるのが常識なのです。

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海外不動産投資で儲けやすい人の特徴

ここまでの説明で海外不動産投資は儲からないのではなく、条件を満たせば実は儲けやすい投資であることが分かりました。
ですが、海外不動産投資を誰がおこなっても儲けることができるのかと言えば、決してそういうわけではありません。
ここでは海外不動産投資で儲けやすい人の特徴を、3つに分けて解説します。

現金で物件を購入できる余裕がある人

不動産投資のメリットの1つは、銀行融資を利用してレバレッジを効かせながら投資ができることです。
しかし、海外不動産投資の場合はこのメリットが当てはまりません。
なぜなら海外不動産投資では、銀行融資を利用するのが非常に難しいからです。

国内の不動産投資であれば、利用できる金融機関は都市銀行から信用組合まで幅広く選択肢があります。
ですが海外不動産投資の場合、オリックス銀行やSBJ銀行などの一部の金融機関に限られるのです。
しかも融資の審査は厳しく、仮に審査に通ったとしても借入期間や金利の面で不利な条件となる可能性が高いです。

また海外現地の金融機関は、そもそも外国人がローンを組むこと自体難しいケースが多く、利用できたとしても金利が高すぎて儲からないのは先ほども説明した通りです。
よって海外不動産投資に向いている人は、現金で物件を購入することができる余裕のある人に限られます。

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海外に在住または住んでいた経験のある人

投資先の国に住んでいた経験のある人や、現地に在住している人は、海外不動産投資で儲けやすい人だと言えます。
海外不動産投資における重大なネックが、言葉の壁です。

現地の管理会社に直接管理を依頼する場合、やり取りは現地語になります。
これは現地に在住経験のない一般の人がこなすのは、かなり難易度が高いです。
ですが現地の言葉を話すことができれば、管理会社とのコミュニケーションを円滑におこなうことができるので、先ほど説明した「海外不動産投資が儲からないと言われる原因」への対策にも繋がります。

また海外の商習慣は日本と大きく異なるため、現地の文化をよく理解して慣れている人の方がアドバンテージが大きくなります
なおかつ現地の土地勘もあれば、海外不動産投資において非常に大きなメリットとなるでしょう。

海外移住の予定がある人

今後、海外に移住する予定のある人は、その国で不動産投資をおこなうことで永住権を取得できるケースがあります。
これは投資家ビザと呼ばれる制度で、その国の不動産を一定額以上購入した外国人投資家に対して永住権が付与される仕組みです。
投資家ビザの制度を採用している国は、アメリカ、タイ、スペイン、ドバイ、ラトビア、ポルトガルなどがあります。

ただし投資家ビザによる永住権の取得には、投資額が数千万以上という厳しい条件があります。
この制度を利用できる人は限られますが、資金に余裕があってなおかつ海外に移住する予定がある人にはおすすめです。

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海外不動産で儲けやすい国はどこ?おすすめ3選を紹介!

ここでは海外不動産投資初心者が、これから不動産投資をおこなうのにおすすめの国を3つに絞って紹介します。

エジプト

エジプトはピラミッドなどの遺跡のイメージが強いため観光の国だと想像しがちですが、実は今、世界中の投資家から注目を集める不動産投資に適した国の1つです。

海外不動産投資でエジプトが注目を集める理由は3つあります。
ここではエジプトが注目を集める3つの理由について、詳しく解説します。
合わせて、エジプトで不動産投資をおこなう際に気を付けるべき商習慣についても説明します。

経済成長が著しい

そもそもエジプトのGDPに占める観光業の割合は16%程度しかなく、GDPの多くを占めるのは30%強の製造業です。
製造業の中でも自動車産業が盛んで、世界中の自動車メーカーがエジプトに進出しています。

日本のメーカーではトヨタがエジプトに工場を建てて、自動車を製造しています。
これほど自動車産業が盛んなのは、エジプトがアフリカ第2位の自動車市場を有しているからです。
また製造業だけでなく農業も盛んで、ナイル川沿いには広大な農業地帯が広がっています。
つまりエジプトは観光、製造業、農業が盛んで、経済成長が著しい国なのです。

エジプトというと2011年の「アラブの春」と呼ばれる民主化運動によって、その後何年も政情不安が続いたことを思い起こす人もいるでしょう。
2017年にはインフレ率が30%にも達して貧困化が進み、IMFに緊急融資を依頼しなければならないほど経済は落ち込みます。

ですがここから国内政治の安定と自国通貨の変動相場制への移行を経て、エジプト経済は急速に回復します。
その結果、現在の経済成長率は5%にまで上昇しているのです。

人口増加が続いている

エジプトは人口も増加しており、現在の人口1億人が2050年には1.5億人に達すると言われています。
人口1億人という規模は、中東・北アフリカ地域では最大規模になります。

「人口1億人ということは日本と規模自体は同じ、エジプトの方が国土が大きいのだから不動産需要が特段増えるわけではないのでは?」と思うかもしれません。
ですがエジプトは全人口の95%が、国土のわずか4%に暮らすという超過密社会です。
国土の大半を砂漠で覆われ、人が暮らすことのできる緑地帯はナイル川沿岸部のみ。
その大きさはアイルランドの半分程度だと言われています。

エジプトでは2008年以降に出生率が上昇し、人口伸び率は1.8%に達しました。
これは女性1人当たり3.5人の子供を産んでいることになり、人口過密が進む都市で半年ごとに100万人の子供が増える計算になります。

高い経済成長率と相まって人口増加が続くエジプトでは、首都カイロ周辺を中心にすでに深刻な住宅不足に陥っているのです。

首都移転というビッグプロジェクト

首都カイロ周辺の人口はすでに2,500万人に達しており、住宅不足に加えて交通渋滞など様々な都市問題が深刻化しています。
そのためこれらの諸問題を解決するため、カイロから東へ45キロ離れた砂漠の地に、人口800万人・面積700万㎡のスマートシティを建設して首都を移転させる計画を立てています。
これは東京23区よりも大きな面積の大都市で、2021年の12月から既に移転が始まっています。
日本でスマートシティというと、トヨタが独自に開発しているウーブンシティがありますが、こちらは人口が2,000人程度の規模です。

人口800万人のスマートシティというと、如何に規模の大きなプロジェクトであるかが良く分かると思います。
このような展開を考えると、エジプトにおける今後の不動産価格は高騰することが予想されます。
そのため世界中の投資家が、エジプトの不動産投資に注目しているのです。

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エジプトの不動産投資で気を付けるべき商習慣とは

それは不動産の登記の取扱いについてです。
エジプトでは登記制度があるにも関わらず、登記の際にかかる税金を支払いたくないために、不動産登記を行わずに売買契約書だけで不動産を売買するケースが多々あります。
そのため外国人投資家が未登記の不動産を購入しても、売却の際に未登記であることを理由に売却ができないといったトラブルに巻き込まれるリスクが生じるのです。
エジプトで不動産投資をおこなう際は、こういった商習慣のリスクを理解してしっかり対策を練っているデベロッパーや仲介会社から物件を買うことがポイントになります。

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アメリカ

海外不動産投資と言えばアメリカと言われるほど、アメリカは不動産投資に適した国です。
なぜアメリカが不動産投資に適しているのかというと、それは先進国でありながら安定した経済成長と人口増加が見込まれるからです。
アメリカは積極的に移民の受け入れ政策を進めており、人口が今も増加し続けています。
GDPは世界第一位で経済規模も大きく、経済成長・人口増加という2つの側面から見ても有望性は申し分ありません

またアメリカで不動産投資をおこなうことで、米ドル保有による通貨リスクの分散が可能になります。
米ドルは世界の基軸通貨であり、もっとも信用度の高い通貨です。
円よりも信用力の高い通貨を保有することは、リスク分散の面で大きなメリットがあります。
新興国の通貨を円に換金せずに保有し続けることは、通貨リスクが高すぎておすすめしませんが、米ドルであれば問題ありません。
米ドルで保有し続けるのであれば、そもそも為替変動リスク自体が生じなくなるメリットもあります。
円に換金する場合でも、為替レートが有利になるタイミングまで保有して換金すれば、為替変動リスクを小さくすることができます。

海外不動産投資では銀行融資の利用が非常に難しいのですが、アメリカの不動産投資に限って言えば、融資をしてくれる国内の金融機関が複数存在します。
しかも2.5%~3.5%程度の低めの金利で融資を受けることが可能です。
そのため、自己資金が少ないという人にもチャンスが広がる可能性があります。

アメリカの不動産投資で失敗しないためのポイントは、良い学区の物件に投資をすることです。
なぜならアメリカは学歴社会のため、学区の良いエリアの物件に人気が集中するからです。
アメリカの場合、公立学校間の学力レベルの差が大きく、公立学校に対する学校評価ランキングまで公表されています。
こういった情報を参考に、現地に精通した不動産会社からも情報を得て、良い学区の物件に投資することが成功への鍵となります。

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タイ

タイは「東洋のデトロイト」とも呼ばれるほど自動車産業が盛んな国で、日系メーカーも多数進出しています。
また日本からの移住者が多いのも、タイの特徴の1つです。
IMFによると今後も経済成長が続くと予想されており、中間層の所得向上も期待されていることから、住宅需要の増加が見込まれます。

近年、タイの首都バンコクでは渋滞問題が深刻化しており、この問題を解消するために交通インフラ整備が急速に進んでいます。
先進国並みの鉄道網が整備される計画があり、新駅も建設されることから鉄道沿線の住宅需要の急増が予測されます。

このようにタイは安定した経済成長と国民所得水準の向上が期待できるので、住宅の購入需要だけでなく賃貸重要の増加も見込まれます
そのため、新興国への不動産投資であってもキャピタルゲインだけでなくインカムゲインを狙うこともできます。

またタイには不動産投資における税制面でのメリットもあります。
賃料収入に対して非課税であったり不動産購入時の控除額が大きかったりするなど、日本の税制と比べてメリットが大きいのです。

マレーシアのように外国人による不動産購入に対して最低購入価格を設けていないので、少額から不動産投資を始めることも可能です。
ただし他の新興国と同様、タイのコンドミニアムの借り手は外国人駐在員などの富裕層がターゲットになります。
安すぎる物件は彼らのニーズを満たすことができないので、最低でも2,000万円以上の物件を選ばなければ失敗する可能性が高まります。
なお外国人による土地の所有は認められていないため、投資対象はコンドミニアムに限定されます。

タイで物件を購入するのにおすすめのエリアは、首都バンコク、シラチャ、プーケット、チェンマイの4都市です。

バンコクはタイの首都であり、先ほども説明したように深刻な交通渋滞問題を解消するために、高架鉄道(BTS)や地下鉄(MRT)の拡張工事が急ピッチで進められています。
バンコクは、スクンビット、サイアム、ビクトリーモニュメント、カオサン・王宮エリア、ヤワラー、シーロム・サトーン、ウォンウェンヤイ、チャトチャックマーケットの8つのエリアに分かれています。
なかでもスクンビットは日本人が多く、駐在員や現地採用の日本人の8割がスクンビットに住んでいると言われます。
日本のスーパーや日本人オーナーの飲食店も多く、日本人が長期滞在しやすい街となっています。
街のあちこちで日本語が飛び交っており、賃貸物件の借り手も日本人が多くなるので、はじめての海外不動産投資におすすめのエリアです。

シラチャは世界有数の日本人街で、人口は22万人程度と小規模な町ですが、首都バンコクから2時間程度の距離にあり、周辺には三菱電機、ブリジストン、住友鉄鋼といった日本の大手企業が進出しています。

プーケットは世界屈指のリゾート地で、近年はタイ人の富裕層だけでなく中国人の投資家からも人気が高まっています。

チェンマイはタイ第2の都市で、工芸が盛んな町として知られています。
タイ北部の経済の中心地で、観光地としても人気があります。

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まとめ

今回は、海外不動産が儲からないと言われる理由や、実際はどうなのかについて解説しました。

結論から言うと、儲からないと言われる理由を理解し、海外不動産投資で失敗しないための対策をしっかりおこなえば、投資の初心者であっても儲けることができます。
海外不動産投資で儲けるために重要なのは、不動産価格が上昇していて人口が増加する国を選ぶことです。
つまり儲けやすい市場を探して、そこで投資をするということです。
これは投資で儲けるためのセオリーでもあります。
また投資する国が先進国なのか新興国なのかによって儲け方も変わるため、それぞれに適した儲け方を狙うことが重要になります。

ただし、海外不動産投資では銀行融資が使えないケースが多いため、誰でも効率よく儲けることができる投資手法かというと、そういうわけではありません。
現金で不動産を購入できる人に適した投資手法であることに注意が必要です。

これらの特徴を理解して取り組めば、海外不動産投資で大きな利益を上げることは難しくありません。
今回ご説明した内容をよく理解し、リスクを回避しながら海外不動産投資に是非チャレンジしてみてください。

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この記事を書いた人

三井邦弘のアバター 三井邦弘 ブログ編集長

日本生まれの韓国人。関西大学卒業後、ソウルでガイド事業開始。2010年EC運営会社設立。2013年製菓製造販売業開始。2016年和食レストラン開始。2018年ウェブマーケティング会社設立。2019年Token NewsのKorea Managerを担う。現在、アジアとアフリカへ投資(企業、不動産、ETF)実行中。

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