海外不動産投資と聞くと、多額の資金が必要だと思う方が多いはずです。
もちろん、潤沢な資金があればそれに越したことはありません。
しかし、初めて海外不動産投資に踏み切る場合、できる限りリスクは抑えたいでしょう。
そこでおすすめなのが、REITや不動産クラウドファンディングを利用した、少額での海外不動産投資です。
実は、少額での海外不動産投資にはさまざまなメリットがあります。
今回の記事で解説する内容は、少額で海外不動産投資をする方法です。また、投資におすすめのファンドと新興国を紹介しますので、少額で海外不動産投資したいと考えている方は参考にしてみてください。
少額で海外不動産投資をする方法
ここでは、少額で海外不動産投資をする方法を4つ紹介します。少額で海外不動産投資をする方法は、以下の4つです。
- 不動産クラウドファンディング投資をする
- REIT（不動産投資信託）へ投資する
- 不動産小口化商品
- 海外不動産を直接購入する
不動産クラウドファンディング投資をする
不動産クラウドファンディングとは、1つの物件を一人で丸ごと購入する必要がある通常の不動産投資と違い、主体者が小口化することで複数人が投資して1つの物件を購入することができます。
購入した物件からキャピタルゲインやインカムゲインが発生したときに、投資金額に応じた分配金を受け取れるサービスです。
物件の管理は事業者が行うので運用の手間がかからず、外国語が話せなくても少額で海外不動産投資ができます。最低1万円から少額投資が可能で、低リスクで海外不動産投資ができるので初心者でも手を出しやすい投資方法です。
事業者が投資対象の情報を公開しており、投資家は情報を見た上で海外不動産へ投資ができます。利回りが高めに設定されていることが多く、6％～8％程度が相場です。なかには、10％以上の高利回りの案件もあります。
不動産投資クラウドファンディングのプラットフォームは複数ありますが、登録する際の選定ポイントとして以下の点に気をつけてください。
＜案件数＞
案件数が豊富で、個人では手を出しづらい不動産を取り扱っているクラウドファンディングは、投資する選択肢が広がるので良いです。
＜取り扱っている不動産の種類＞
コンドミニアムや商業施設など、取り扱っている不動産の種類が多いほうが投資対象の選択の幅が広がります。
＜投資対象の情報量＞
基本的な情報である、利回りや運用期間がしっかりと記載されているか確認しましょう。また、投資対象の情報は非常に重要なので、物件周辺の状況や物件の構造・規模などが詳細に記載されているかどうかも確認が必要です。
案件数が豊富で、個人では手を出しづらい不動産を取り扱っている場合は、そのぶん選択肢が広がります。
また、投資対象の情報は非常に重要なので、詳細に記載されているかどうかは確認するようにしましょう。
REIT（不動産投資信託）へ投資する
REITとは、不動産投資信託とも呼ばれており、少額投資ができる海外REITの注目度は高いです。REITは投資家に資金を募り、不動産へ投資を行います。そこで得られた賃料収入や不動産の売却益を投資家に分配する金融商品です。
国内のJ-REITの場合、運用対象はマンションやテナントビルがメインですが、海外REITは農地や刑務所などの物件も運用対象に含まれています。
また、J-REITの配当金の年間利回りは3％程度が多いですが、海外REITの場合はJ-REITよりも高利回りで10％を超えるものも珍しくありません。
物件の取得や運営・管理などをすべて専門家が行ってくれるので、海外不動産投資が初めての方にとっては大きなメリットとなるでしょう。
昨今では、データセンターやセルタワーを保有するREITが成長傾向にあります。データセンターREITとは、ネットワーク・サーバーや通信機器などの設備を安全に保管・運用するための施設を保有することです。
セルタワーREITは、セルタワー（無線電波塔）を保有・管理し、複数のテナント（無線事業者）に貸すことで得た賃料が配当されます。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで、取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。
たとえば、3000万円のマンションを300口に分けられている場合、1口10万円で少額投資できます。
海外不動産を個人で購入する場合、現地で実際に物件を確認したり物件の維持・管理をしたりなどと、手間がかかってしまう状況は避けられません。
しかし、不動産小口商品の場合は、すべて専門家に任せることができます。そのため、管理・運用の手間がかからないのです。
国内の国土交通省管轄の認定事業者とのやりとりだけで、すべての手続きは完結します。そのため、外国語に不安がある方でも安心して少額での海外不動産投資が可能です。
海外不動産を直接購入する
海外の不動産を直接購入するのも一つの手です。
新興国であれば、経済成長の観点から見て少額での海外不動産投資に適しており、少額で直接購入することもできます。
新興国の海外不動産投資で注目されているのは、南米・アフリカ・東南アジアです。新興国の場合、基本的にはその国の首都にエリアを絞るようにしましょう。
新興国は法整備が未熟なケースが多いため、その国でもっとも投資環境が整っているエリアを選ぶ必要があります。
詳しくは後述しますが、新興国のなかでも以下の4か国は高利回りで少額での海外不動産投資におすすめです。
- カンボジア
- バングラデシュ
- フィリピン
- エジプト
少額で海外不動産投資をするメリット
ここでは、少額で海外不動産投資をするメリットを紹介します。
主なメリットは、以下の3点です。
- 複数の国へ分散投資ができる
- リスクを抑えることができる
- ローンを組まずに投資できる
複数の国へ分散投資ができる
分散投資は、投資家にとって有効なリスク管理方法の一つです。
円安が進むにつれて、円建て資産の価値は目減りしていきます。つまり、国内だけで不動産投資をしていると、円安となったときに自分の資産の価値が大幅に下がってしまうのです。
将来的に円安・円高になるかどうかは判断が難しいので、円資産を保有しつつ海外不動産投資をしておけば為替変動にも対応しやすくなります。
円建てと外国通貨建ての資産を保有しておく分散投資は、非常に有効な手段なので円資産の目減りリスクを考慮した上で検討するようにしましょう。
リスクを抑えることができる
先述したように、円だけではなく外貨を組み合わせて資産形成を行うことで、リスクを分散させられます。
国内での投資に失敗したとしても、海外不動産投資で得た利益で損失を最低限に抑えることが可能です。
投資の基本は「複数の財布を持つこと」であり、海外不動産投資をしていれば、投資した国の数だけ財布の数が増えることになります。つまり、一つ財布を無くしたとしても、他にも財布を持っているため損失がそれほど大きくならないのです。
これらの理由から、他の投資もしつつ少額で海外不動産投資をすることはリスクを抑える上で有効な手段となります。
ローンを組まずに投資できる
少額で海外不動産投資をするため、ローンを組む必要がありません。
そもそも、海外不動産投資はローンを組むのが難しいです。また、日本の金融機関で海外不動産のローンを組んでしまうと、日本の金融機関から資金を借りるわけなので円建てになります。円建てで海外不動産投資をするということは、為替リスクが付きまとうのでおすすめできません。
ローンを組まずに投資する少額での海外不動産投資は、国内不動産投資と比べて高利回りが期待できるので、その特性を上手く活かすようにしましょう。
少額で海外不動産投資をするデメリット
少額で海外不動産投資をするメリットはさまざまですが、いくつかのデメリットもあります。
以下のデメリットを考慮した上で、少額での海外不動産投資を検討しましょう。
- カントリーリスク
- 為替リスク
- 少額投資ではコストの方が大きくなる
カントリーリスク
不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品で少額投資する場合は、治安や政情の悪化などのリスクが付きまといます。
特に新興国は、先進国と比べて情勢が安定していないのでカントリーリスクは避けられません。
治安の悪化によって、所有している不動産を壊されるリスクもゼロではないので、そのあたりのことも頭に入れておく必要があります。
フィリピンは新興国のなかでも投資に適している国ですが、地震や台風が非常に多いため注意が必要です。
反対に、いま投資先として注目を集めているエジプトは、地震が少ない国として有名で雨もほとんど降りません。そのため、自然災害による不動産への被害リスクは避けられます。
主に以下のようなカントリーリスクが考えられますので、それぞれのリスクを考慮した上で海外不動産投資を検討しましょう。
- 急激なインフレ
- 通貨の急落
- 国債の債務不履行（国の借金を返せなくなる）
- 政権交代による経済・政策の変更
- 戦争・内乱
- 自然災害
為替リスク
為替変動によって、収益が変動するリスクを為替リスクといいます。海外不動産投資を考えている場合は、為替リスクは常に付きまとうので十分注意が必要です。
為替の動向を予測するのは非常に難しいです。為替リスクを抑える一つの対策として、ボラティリティ（価格変動）の小さい国を投資先に選択する方法があります。
円に対して、もっともボラティリティが小さいのは国際基軸通貨である米ドルです。新興国であるカンボジアは東南アジアで唯一、米ドル建てが可能なので投資先に適しています。
不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品で少額投資する場合、円高になった時に売却案件が集中的に多くなり、すぐに売り逃げられないこともあるので為替リスクの被害を大きく受ける可能性があります。つまり、円安には強いですが円高には弱いのです。
為替リスクの被害を最小限に抑えられるように、日頃から為替レートを細かくチェックしておくようにしましょう。
少額投資ではコストの方が大きくなる
REITでは取引手数料がかかるので、海外不動産投資で利益が出たとしても、すべての配当を貰えるわけではありません。
利益が小さい場合、取引手数料の方が高くなり赤字になってしまうケースもあります。
また、小口化商品は事業者が物件の管理・運用を行うため運用管理手数料が発生するので、利回りが悪くなる可能性を考慮しなければなりません。
不動産投資初心者に少額投資がおすすめな理由
不動産投資初心者は、少額投資から始めるのがおすすめです。理由は以下の3点が挙げられます。
- 少ない資金からお試しで利用可能
1万円からできる不動産投資もあるので、試しにやってみたい方でも安心して投資できます。 - 国内不動産よりもリスクが高いので最初は少額投資がおすすめ
海外不動産投資は、国内不動産投資よりもリスクが高いので最初は少額投資から始めたほうがいいです。 - 経験を積みながら少しずつ投資額を増やすことができる
初めから多額の資金を投資する必要がなく、経験と知識に応じて少しずつ投資額を増やせるので、投資初期のリスクを抑えられます。
海外不動産投資ができるクラウドファンディングサービス3選
ここでは、海外不動産投資ができるクラウドファンディングサービス3選を紹介します。
それぞれ特徴が異なるので、各サービスを比較した上で利用を検討しましょう。
想定利回りが高い『TECROWD（テクラウド）』
「TECROWD（テクラウド」は、国内外の不動産をファンドの対象にしており、10万円から投資可能です。
海外不動産投資では、年間利回り8％以上を実現しています。投資対象は、経済発展の著しい新興国のオフィスビルやレジデンスです。
主に、アジアの新興国を中心に取り扱っており、モンゴルやカザフスタンなどの不動産投資を募集しています。
募集金額が高額の場合でも高確率で完売しているので、それだけ投資家にとって魅力的な案件が多いということです。
4件程度の募集がある月と、1件も募集がない月があるので細かくチェックしておいたほうがいいでしょう。
融資型のクラウドファンディング『CAMPFIRE Owners（キャンプファイヤーオーナーズ）』
「CAMPFIRE Owners（キャンプファイヤーオーナーズ）」は、さまざまな事業・プロジェクトに投資できる融資型クラウドファンディングです。
これまでに、カンボジア農家の支援ファンドやエチオピアでの環境リサイクル事業を行うためのファンドなど、アジア圏の国での事業に投資できる案件が提供された実績があります。
カンボジア農家の支援ファンドは直近の募集で満額の2000万円を達成しており、利回りは6％程度なので、キャンプファイヤーオーナーズの案件のなかでは高い数字です。
カンボジア農家の支援ファンドは、2022年11月時点で11回も募集実績があるので、興味のある方は定期的にチェックしておくといいでしょう。
投資で新興国に貢献できる点は魅力の一つなので、社会貢献に関心がある方にもおすすめです。
融資元本回収率100%の『クラウドバンク』
「クラウドバンク」は、北米やアジア・オセアニア、アフリカ・中南米などの地域で、不動産事業への投資・中小企業への支援投資が可能です。1万円から投資可能で、実績が豊富なので安心して利用できます。
また、これまで元本割れしたことがない点もポイントです。クラウドバンクを利用して損をした方が一人もいないということなので、低リスクで投資できます。
これは、クラウドバンクが投資家に損失が出ないように、リスク回避に力を入れているためです。
一度投資すれば後は運用期間が終了するのを待つだけであり、実績平均利回りは5.80%と高利回りなので、初心者の方は投資しやすいでしょう。
不動産投資を少額からできる4つの新興国
ここでは、少額で不動産投資ができる4つの新興国を紹介します。
それぞれの国で利点が異なるので、少額で海外不動産投資をする際の参考にしてみてください。
カンボジア
カンボジアの経済成長率はリーマンショックの後に少し落ち込みましたが、以降は平均7％を維持していました。
新型コロナウイルスの影響により、2020年は一気に成長率が－3.1％まで落ち込んだものの、2021年には3％まで回復しています。2022年には5％を超える見込みで、以降も右肩上がりに成長すると予測されており、期待値が高いです。
特に、首都であるプノンペンやシアヌークビルは成長傾向にあり、今後さらなる成長が見込まれます。
また、カンボジアは東南アジアで唯一、米ドル建てで不動産を所有できる国です。投資家にとって、世界の基軸通貨である米ドルで決済できるのは非常に魅力的でしょう。
参考：外務省「カンボジアの基礎データ」「医療国際展開カントリーレポート」
バングラデシュ
バングラデシュの経済成長率は、2019年は7.9％で2020年に3.4％まで落ち込みましたが、2021年には6.9％まで回復しています。
首都ダッカの人口は年々増えており、人口の約6割が25歳未満であることから今後、経済規模は相当大きくなるでしょう。
また、バングラデシュはゴールドマン・サックス社が発表している「ネクスト11（BRICsに続き経済成長が期待できる新興国）」にも選ばれています。
現状では電力・交通などのインフラ整備が不十分であるものの、インフラ整備が進んで海外企業の拠点が増えれば、不動産市場の価格が上昇する可能性は高いです。
参考：外務省「バングラデシュの基礎データ」 医療国際展開カントリーレポート
フィリピン
フィリピンの経済成長率は2012年以降は毎年6％を超えており、2020年に－9.5％まで落ち込んだものの、2021年には5.7％まで回復しています。
バングラデシュ同様、フィリピンの人口も急激に増加しており、2021年時点で約1億1000万人です。1980年の人口が5000万人程度だったことを考えると、相当な伸び率だということがわかります。平均年齢は24歳なので、今後も人口増加は続くでしょう。
マニラ首都圏のコンドミニアムは平均賃貸利回り6％程度で、アジアのなかでも非常に高いです。なかには、年8％以上の高利回りのものもあります。
フィリピンの家賃水準は上昇傾向が続いており、インカムゲインの期待値は高いです。
また、人口増加にともない住宅需要が拡大しているので、少額投資でもキャピタルゲインを得られる可能性が高いでしょう。
これらの理由から、フィリピンは新興国のなかでも特に投資に適しており、少額で海外不動産投資したい方にもおすすめです。
参考：外務省「フィリピンの基礎データ」医療国際展開カントリーレポート
エジプト
エジプトはいま、世界の投資家がもっとも注目している国の一つであり、人口は1億人を超えて年々増加しています。
インフレの影響で不動産市場の価値は今後数年で大幅に上昇すると予測されており、高級住宅の建設が盛んに行われているので、今後さらに投資対象となる物件が増える可能性が高いです。
エジプトは、バングラデシュと同様にゴールドマン・サックス社が発表した「ネクスト11」にも選ばれてます。
また、エジプトに新首都が誕生するのも投資家に注目されている要因です。
新首都には空港や国際マリーナが建設されるため海外からのアクセスが良く、首都カイロまで通じる電気鉄道の建設も進められています。
海外からアクセスしやすく、交通の便も非常にいいので不動産価格の上昇が見込まれているのです。
新首都は将来性が非常に高く、投資対象としての安全性にも優れていると言われているため、海外不動産投資をする際は、候補の一つとして検討してみるといいでしょう。
新興国で投資物件を見つける4つのポイント
ここでは、新興国で投資物件を見つける4つのポイントを紹介します。
以下の4つのポイントをおさえた上で、新興国の投資物件を探してみるといいでしょう。
- 不動産投資セミナーに参加する
- インターネットで探す
- エージェントを利用する
- 利回りをチェックする
不動産投資セミナーに参加する
不動産会社主催の海外不動産投資セミナーに参加することで、新興国の物件を紹介してもらえます。
セミナーでは、投資対象となる国の情報を詳しく知ることが可能です。物件購入にあたっての具体的な手続きの方法もサポートしてもらえるので、海外不動産投資をする際は、一度参加しておくといいでしょう。
セミナーに参加すればまとまった知識を得られるので、海外不動産投資が初めての方には非常におすすめです。
インターネットで探す
インターネット上には、さまざまな国の物件情報が掲載されています。
新築のコンドミニアムの場合、初心者の方は利回りが把握しづらいかもしれませんが、国・エリアごとの相場を知る上では有効な手段です。
最近では、YouTubeで不動産投資に関する情報を発信している方も多く、現地に直接行ってリアルな情報を提供してくれているので、そこから情報を集めるのも投資の際に役立ちます。
たとえば、先述した現在もっとも注目されているエジプトの新首都に関しては「エジプトTV」のなかで、現地のさまざまな情報が発信されているのでおすすめです。
エージェントを利用する
海外不動産投資をする際は、エージェントに物件紹介をしてもらうのもおすすめです。それぞれの国に特化したエージェントや、複数の国に対応できるエージェントがいます。
エージェントは、ブログやSNSで少額の海外不動産投資の情報を発信していることが多いです。考えている投資プランを伝えれば、実体験から得た情報や知識をもとにアドバイスをもらえるでしょう。
少額で海外不動産投資ができる物件情報も提供してくれるので、自分で調べる手間が惜しい方におすすめです。
優秀なエージェントは、海外不動産を取り扱う不動産会社から紹介してもらえます。現地の貴重な情報を得られることもあるので利用してみるといいでしょう。
利回りをチェックする
売却益を狙うキャピタルゲインか、家賃収入を得るインカムゲインを狙うかで保有の仕方・支払い方法・物件の選び方が異なります。
キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを狙うにしても、しっかりと利回りが確保できる物件を選ぶようにしましょう。
特に、新築プレビルド（工事が着手される前に物件を購入すること）物件への投資を考えている場合は注意が必要です。
完成後のキャピタルゲインを狙っていても、実際に利回りを確保できなければ上手くいきません。
完成後の転売時に購入を検討する投資家は、利回りで物件の価値を図ります。その際は、表面利回り(物件価格から見てどの程度の家賃収入が得られるかを表す数値)ではなく、購入時や年間の諸経費を考慮した実質利回りでその物件を評価するのです。
そのため、キャピタルゲイン・インカムゲインに関係なく、利回りが高い物件を選ばなければなりません。
新興国の不動産投資における3つの注意点
ここでは、新興国の不動産投資における3つの注意点を解説します。
新興国で少額投資をする際は、以下の3点に注意してください。
- 完成前のコンドミニアムへの投資は未完成リスクに注意する
- 出口戦略をあらかじめ立てておく
- 新興国では土地を所有できない
完成前のコンドミニアムへの投資は未完成リスクに注意する
新興国での新築プレビルド物件への投資は、完成後のキャピタルゲインを狙える投資手法です。
プレビルド物件というのは、デベロッパーが実物の物件が完成する前に販売して建設費用を集めます。そのため、デベロッパーの資金繰りが上手くいかなかったら最悪の場合、物件は未完成のままになってしまうのです。
また、日本とは違い海外のプレビルドは、工事が進むごとにお金を支払わなければなりません。数年かけて建設するわけですが、工事の進捗に応じて支払いを行います。もちろん、その間はインカムゲインは得られません。
コンドミニアム建設が途中で止まった場合、それまでに支払ったお金も戻ってこないです。
出口戦略をあらかじめ立てておく
出口戦略とは、物件の売却計画のことです。出口戦略をたてる上では、投資前の情報収集が重要になります。
物件の状態、物件を保有する期間や最終的な売却先の想定など、戦略のポイントはさまざまです。
【譲渡所得税が下がるタイミングは所有してから5年後】
キャピタルゲインを狙う場合は、日本の税制をしっかりと理解しておきましょう。国内で不動産を売却した場合、売却益に応じて譲渡所得税が課税されます。これは海外不動産を売却する場合も同様で、日本在住の投資家には日本の税制が適用されるのです。
日本の譲渡所得税は、所有期間が5年以下の物件から得た利益を短期譲渡所得、5年以上の物件から得た利益は長期譲渡所得に分類されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通りです。
●短期譲渡所得（5年以下）…税率39.63%
●長期譲渡所得（5年以上）…税率20.315%
※年数は物件の所有権移転が完了した翌年の1月1日から数えます。
上記の税率を見て分かるように、5年以下と5年以上では税率に2倍もの差があります。
そのため、所有期間が5年以上になったタイミングで売却すれば税金の支払いを抑えることが可能です。
不動産価値が短期間で急激に上昇した場合は、早めに売却するケースもあります。しかし、基本的には長期譲渡所得になる、5年以上のタイミングで売却するのがおすすめです。
【新築プレビルド物件を完成前に売却する】
プレビルド物件は、工事が進むにつれて段階的に値上がりしていきます。つまり、完成まで待たなくても、デベロッパーが値上げしたタイミングに合わせて転売できるのです。
この方法は、短期間でキャピタルゲインを狙いたい場合におすすめで、特に新興国のプレビルド物件に適しています。
新興国では土地を所有できない
海外不動産投資をする場合、各国の土地の所有規制に注意しなければなりません。
新興国の多くでは、外国人による土地の購入を制限しています。
たとえば、フィリピンやカンボジアではコンドミニアムに限り投資可能です。しかし、土地自体を購入する（一軒家など）ことはできません。
一方、マレーシアでは完全所有権が認められており、外国人でも土地を購入可能です。
このように、海外不動産投資には所有規制という障壁がありますが、新興国への投資は大きなリターンが期待できます。
まとめ
ここまで解説したように、少額で海外不動産投資する方法にはいくつかの選択肢があります。海外不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、同様にデメリットもあるのでしっかりとリスクヘッジをしなければなりません。
少額であれば初心者でもリスクを抑えることができますし、不動産クラウドファンディングやREITなどを利用すれば、失敗したとしても損失を最低限にできます。
新興国で少額の海外不動産投資を検討している場合は、今回の記事で紹介したカンボジアやエジプトなどがおすすめです。
今回の記事で紹介した内容を参考に、投資先を検討してみるといいでしょう。
