海外不動産投資に興味があるものの、失敗が怖くて踏み出せないという方は多いでしょう。
海外不動産投資で成功するためにはどのような点に気を付けるとよいのでしょうか。
本記事では、海外不動産投資で成功するためのポイントやよくある失敗事例、また、投資先を選ぶポイントについてご紹介するとともに具体的なおすすめの国についてご紹介していきます。
これから海外不動産投資を始めて成功したいと考えている方は、本記事の内容をぜひ参考になさってください。
日本における海外不動産投資の歴史
まずは日本における海外不動産投資の歴史を見ていきましょう。
ここでは、以下の流れで見ていきたいと思います。
- 中国不動産投資
- イギリス不動産投資
- アメリカ不動産投資
それぞれ見ていきましょう。
中国不動産投資
まずは中国不動産投資です。
バブルの頃は日本国内の不動産が「買えば上がる」状態だったため、海外不動産投資に興味を持つ人はあまりいませんでした。
しかし、バブル崩壊後は国内不動産の地価は暴落。
富裕層が新たな投資先を探している中、1997年に中国では人民元切り上げや香港返還などのビッグイベントが到来します。
それまで固定相場制だった中国は、経済成長とともに特に対アメリカにおいて、アメリカの貿易赤字が続くということが起こりました。
その後、アメリカからの要請で管理された変動相場制が導入されます。
また、同じく1997年に香港が返還されたことで、香港不動産投資ブームが起こり、一部の日本人投資家も反応したというわけです。
なお、香港における不動産投資ブームはその後2003年にSARSが流行するなどして不景気になり、一旦落ち着きますが、2007年のリーマンショック後に再燃することになります。
イギリス不動産投資
イギリス、特にロンドンの不動産は世界中の投資家に人気です。
過去からの価格推移を見てみると、右肩上がりに上昇していきていることが分かります。
ロンドンの不動産は世界的に不景気のときや政治的動乱があるときなど資金の投資先「セーフヘイブン」として利用されるほどです。
しかし、2007年のリーマンショック後は流石にロンドンの不動産価格も大幅下落。
さらに、ポンドは大きく下落します。
とはいえ、先述の通りロンドンの不動産は世界中の投資家が注目しており、下落した価格はいずれ戻るだろうと考えた日本人投資家が不動産投資に取り組み始めます。
上記目論見通り、その後、ロンドンの不動産価格は再び上昇しました。
ちなみに、ロンドンの不動産価格上昇は2012年のロンドンオリンピック開催も大きく影響しています。
アメリカ不動産投資
近年になり大きく注目を集めたのがアメリカへの不動産投資です。
アメリカへの不動産投資が人気になった理由に、日本とアメリカの文化や制度の違いを利用した節税対策が挙げられます。
具体的には、築22年以上のアメリカの木造住宅を購入することで高い節税効果を狙うことになります。
これは、日本は新築住宅の価値が高く、木造住宅の耐用年数である22年を超えると建物の価値はほぼゼロになることなどを理解しておくと分かりやすいでしょう。
中古戸建て住宅における土地、建物の割合は日本の場合、土地が多くを占めることになりますが、アメリカは建物の価値が高くなるのが一般的です。
このため、アメリカの不動産を購入すると毎年経費として計上できる減価償却費の額が大きくなります。
また、日本の税制だと、中古物件の築年数が耐用年数を経過している場合は、「法定耐用年数×0.2」を耐用年数とする決まりがあります。
この制度を利用することで、築22年以上の木造住宅は4年間で減価償却することになるのです。
【アメリカ不動産投資を利用した節税の例】
1億円の物件を購入した場合、建物の割合が8割、土地の割合が2割だとすると、
8,000万円÷4=2,000万円
と、4年間に渡り2,000万円分を減価償却費として計上することができます。
このようにアメリカでの海外不動産投資は高い節税効果を期待できることから、海外不動産投資ブームともいえる状況になりました。
しかし、2020年には個人事業主は上記節税スキームを利用できないよう、税制改正が実施されます。
アメリカへの不動産投資は節税効果だけが目的ではない人も多いですが、少なからずこの税制改正による影響を受ける可能性があるでしょう。
投資先選びのポイント3選
一口に海外不動産投資といっても、その投資先の候補はさまざまです。
海外不動産投資で成功するためには、どのような投資先を選べばよいのでしょうか。
ここでは、投資先選びのポイントとして以下3つをご紹介します。
- 人口が増加している
- 経済が発展している
- 通貨が安定している
それぞれ見ていきましょう。
人口が増加している
まずは人口の増加です。
海外不動産投資では多くの場合、居住用不動産に投資することになるでしょう。
人口が増加しているということは、それだけ購入した不動産に住んでくれる可能性が高くなるといえます。
また、仮に商業用施設であっても、人口が増加することで利用者が増える可能性があるでしょう。
さらに、人口が増えることは地価の上昇につながる可能性があり、売却時により高値で売却しやすくなります。
経済が発展している
経済が発展していることも重要なポイントです。
経済が発展していれば人が集まる可能性が高く、また地価上昇にもつながりやすいでしょう。
通貨が安定している
最後は通貨の安定です。
現地で得た家賃収入や売買差益は基本的に現地の通貨で受け取ることになります。
どこかのタイミングで日本円へ変換するのが一般的でしょう。
その際、経済が発展していれば、通貨の価値が高くなり、最終的に受け取れる利益を大きくできる可能性が高くなります。
なお、投資段階では安定していない通貨であっても、経済が発展していけば自然と価値は上昇し、安定していく傾向にあります。
投資段階では通貨が安定していなくとも、将来的に経済発展していくことが予想されるのであれば、投資先として検討してもよいでしょう。
海外不動産投資先としておすすめの国5選
次に、海外不動産投資先としておすすめの国をご紹介します。
具体的には、以下の5つです。
- エジプト
- フィリピン
- タイ
- インドネシア
- アメリカ
それぞれ見ていきましょう。
エジプト
エジプトは人口が右肩上がりに上昇しています。
1960年には3,000万人弱だったエジプトの人口が、2020年には1億人程度まで増えています。
人口が急激に増える中、経済も発展し、現在の首都カイロ市は渋滞が頻発してしまうほど。
上記のような理由もあり、エジプトでは新首都(ニューキャピタル)の開発が進められています。
しかし、投資先として魅力的な状況があるのにも関わらず、日本ではまだ投資先として注目されていません。
早い段階からエジプトへの投資を検討することで、優位性を保てる可能性があるといえるでしょう。
フィリピン
フィリピンはこれから経済成長していくことが見込める東南アジアの中でも特に投資先として注目を集めている国です。
その背景にあるのは爆発的な人口増加と経済発展だといえるでしょう。
1980年には5,000万人弱だった人口は2022年には1億1,000万人を超えています。
今後も人口増加、経済発展ともに進むことが見込まれており、2050年には東南アジア最大の経済大国になると予想されているのです。
フィリピンは山がちな島国ということもあり、首都マニラに人口が集中しているという特徴があります。
特に首都マニラでの住宅需要が高く、投資先として魅力的だといえるでしょう。
タイ
東南アジアの中でもフィリピンと同様に投資先として検討しやすいのがタイです。
フィリピンほどではありませんが、タイでも人口が緩やかに上昇。
1980年に5,000万人弱だった人口が2022年には7,000万人程まで増えています。
経済的側面を見てみると、タイは政策的に工業国として発展しており、GDPの約30%が製造業によるものです。
東南アジアのデトロイトともいわれており、今後の経済発展が見込まれる点もポイントとなるでしょう。
また、タイは東南アジアの中でもっとも在留日本人が多く、投資を考えやすい環境にあるといえます。
インドネシア
インドネシアの投資先としての魅力は、その人口の多さです。
1980年に1.5億人弱だったところから、2022年には2.7億人程度まで増加。
驚異的なスピードで増えていっていることが分かります。
2022年現在では世界4位の人口であり、人口の多さは今後経済発展していく可能性を示す一つの指標だといえます。
アメリカ
アメリカも依然としておすすめの投資先の一つです。
世界一の経済大国であり、世界の基軸通貨を持つアメリカ。
アメリカは先進国でありながら現在でも人口が増え続けている国です。
投資先として必要な要素は一通りそろっているといえるでしょう。
ただし、東南アジアやエジプトは発展途上国への投資ですが、アメリカへの投資は先進国への投資となるため、安定性を求める方におすすめだといえます。
海外不動産投資のよくある失敗例
海外不動産投資に興味があり、これから投資してみたいと思っている方が失敗してしまわないためにはどのようなことに気を付けるとよいのでしょうか。
ここでは、海外不動産投資のよくある失敗例をご紹介します。
具体的には以下の4つです。
- 契約内容をよく理解せずに購入してしまう
- プレビルドで購入してプロジェクトが頓挫する
- 政治や物価の変動を理由に不動産価格が暴落してしまう
- 遠方のため細かい対応ができず大きな損失を出してしまう
それぞれ見ていきましょう。
契約内容をよく理解せずに購入してしまう
まずは契約内容をよく理解せずに購入してしまうというもの。
当然ではありますが、海外不動産投資は基本的に契約書で使われる言語は現地の言語となります。
現地の言語を習得していないという方も多いでしょう。
とにかく海外不動産投資を始めてみたい！と内容をよく理解しないまま、物件を購入してしまうと、後で契約内容を知って大きな失敗につながってしまう可能性があります。
プレビルドで購入してプロジェクトが頓挫する
海外不動産はプレビルド形式での購入となることが少なくありません。
プレビルドとは、建設途中で物件を購入するもので、完成が近づくにつれて価格が高くなっていきます。
一方で、早期に購入した場合には、購入後にディベロッパーが倒産するなどしてプロジェクトが頓挫してしまうリスクがある点に注意が必要です。
プロジェクトが頓挫してしまうと、先に支払ったお金は返ってきません。
また、先にお金を支払い、完成物を受け取るのは数年後になってしまうこともあるため、その間、資金が拘束されてしまう点にも注意する必要があるでしょう。
政治や物価の変動を理由に不動産価格が暴落してしまう
海外の不動産に投資する場合、その国の政治や経済が安定しているかどうかもしっかり判断する必要があります。
特に発展途上国に投資する場合には、不動産価格が暴落してしまうことも想定して、全ての資産を投資しないといった対策をすることも大切です。
遠方のため細かい対応ができず大きな損失を出してしまう
海外不動産投資の場合、特にサラリーマンとして働きながら投資を始めるといった方は現地を頻繁に訪れることができない人も多いでしょう。
もちろん、日々の管理については管理会社に委託することになりますが、管理会社がきちんと管理をしておらず、物件の劣化が進んでしまい大きな損失を出してしまう可能性があります。
現実的に現地を頻繁に訪れることができない方は、信頼できる管理会社を見つけられるかどうかが重要なポイントとなるでしょう。
海外不動産投資で押さえておきたい成功するためのポイント
ここでは、海外不動産投資で押さえておきたい成功するためのポイントをお伝えします。
具体的には、以下の3つです。
- 不動産価格が安いタイミングで購入する
- 現地に何らかのコネクションを持つ
- 信頼できるエージェントを見つける
それぞれ見ていきましょう。
不動産価格が安いタイミングで購入する
まずは不動産価格が安いタイミングで購入することを考えましょう。
冒頭でご紹介したような、リーマンショック後のロンドンでの不動産投資などが該当します。
先進国の一等地などで不動産を購入しようとすれば、大きな初期投資が必要になるでしょう。
売主としては、持ち続けていても安定した利益を見込め、また売却しようとしたら多数の引き合いがあることが予想されるため、高値でないと売却するメリットが薄いからです。
しかし、こうした物件であっても、リーマンショックのような経済不況のときであれば話は別です。
ずっと右肩上がりで上昇してきていたロンドンの地価も、リーマンショック時には下落しました。
実際のところ、不況時にこうした物件を購入することはそう簡単なことではありません。
地価が下がり続けている状況で、どこで下げ止まるかも分からず、購入した後にさらに地価が暴落してしまう可能性もあるからです。
こうしたタイミングで不動産を購入するには、資金面はもちろん、過去の地価の動きなどから、どのタイミングで購入すればよいのかなど、リサーチしておくことが重要だといえるでしょう。
また、エジプトや東南アジアなど今はまだ価格を安く抑えられているものの、今後人口の増加と経済成長で大きく成長する可能性が高い投資先もおすすめです。
こうした国で不動産を購入する場合、初期投資額を抑えやすく、購入しやすいといえるでしょう。
現地に何らかのコネクションを持つ
次に、現地に何らかのコネクションを持つことが大切です。
ベストは投資先の国に移住や就業することですが、それができない方もいらっしゃるでしょう。
日本にいながら、海外で不動産投資をするのであれば、現地の信頼できる人とコネクションを持つと、何かあったときの対応がしやすくなるといえます。
現地に縁がない人が現地にコネクションを持つことは簡単なことではありません。
可能であれば、一度現地に住んだり、長期滞在することを考えるのが一番よいでしょう。
あるいは、過去に留学していたなど、すでにコネクションのある国を投資先として検討するのもおすすめです。
そうした方法が取れない場合は、信頼できるエージェントを日本で見つけることを考えるとよいでしょう。
信頼できるエージェントを見つける
海外不動産投資では、現地の物件を頻繁に見にいけないことも多いでしょう。
また、現地の言語を習得していないという方も多いはずです。
上記のような不安を解消してくれるのが、エージェントです。
海外不動産投資に取り組むのであれば、まずは信頼できるエージェントを探すことから始めるのがおすすめだといえます。
エージェントの探し方については、まずは海外の不動産を取り扱っている不動産会社に問い合わせしてみるとよいでしょう。
複数のエージェントとコミュニケーションを取りながら、現地の情報に精通しているかどうかや、過去の実績などを見て、判断していくしかありません。
あるいは、海外不動産投資のセミナーやコミュニティなどに参加して、すでに物件を購入している人から話を聞いたり、場合によっては紹介してもらったりといった方法もおすすめです。
海外不動産投資で成功する人の特徴
海外不動産投資で成功する人にはどのような特徴があるのでしょうか。
ここでは、海外不動産投資で成功する人に共通の特徴として、以下3つをご紹介します。
- 探求心がある
- 海外の文化に興味がある
- ビジネスを理解している
それぞれ見ていきましょう。
探求心がある
まずは探求心があるという点。
不動産投資は不動産に関することのみならず、ローンに関することや保険に関することなど、必要となる知識が多岐に渡ります。
また、海外不動産投資は投資する対象の国の政治や経済情勢、為替に関する知識なども必要になります。
これらの知識を多面的に習得し、実践に活かすためには探求心が必要になるでしょう。
海外の文化に興味がある
海外不動産投資するのであれば、現地の文化に精通することも重要になります。
例えば、不動産の管理を管理会社に任せる場合でも、日本と同じ質を海外の管理会社に期待できないケースもあるでしょう。
現地の文化ではそれが当たり前と受け入れなければならないこともあります。
ビジネスを理解している
不動産投資は投資と名前がつきますが、実際には個人事業主、あるいは法人の社長として事業に取り組んでいると考えた方が適切でしょう。
例えば、どのタイミングで修繕を実施するのか、売却するのであればどのような状況であれば売却を決断するのかなど、ビジネスとしての判断を求められることは多いです。
サラリーマンが海外不動産投資で成功する方法
サラリーマンの方が副業として海外不動産投資を始めるというケースも多いでしょう。
ここでは、特にサラリーマンの方が海外不動産投資して成功する方法についてご紹介します。
具体的には、以下の3つです。
- 税制について理解する
- 自己資金を確保しておく
- 信頼できるエージェントを見つける
それぞれ解説します。
税制について理解する
不動産投資は大きな金額が動く分、納税額も大きくなりやすいです。
このため、税制への理解は非常に重要なポイントとなります。
近年では、海外不動産投資による節税対策がブームとなっていましたが、2020年の税制改正により、個人事業主の方は対象外となってしまいました。
これにより、購入する物件の築年数など各種条件が変わってくるでしょう。
海外不動産投資を取り巻く税制について理解するとともに、最新の状況についても追っていく必要があるといえます。
なお、2022年時点では、上記の税制改正は個人事業主の方に限ったものです。
サラリーマンの方でも、法人を設立することで節税対策に取り組むことはできるようになっています。
自己資金を確保しておく
不動産は高額であり、まとまった資金が必要になります。
国内の不動産投資であれば、物件価格の2～3割程度の自己資金があれば、残りを融資で準備するといったことが可能です。
しかし、海外不動産投資は、融資の問題で、物件価格の5割程度以上は自己資金を用意しなければならないケースが少なくありません。
まずは自己資金を確保することから始めなければならないことも多くなってくるでしょう。
信頼できるエージェントを見つける
サラリーマンをしながら海外不動産投資に取り組むのであれば、現地にそう頻繁には足を運べない方も多いでしょう。
このため、契約前の物件確認や、契約後の物件管理など含めて、信頼できるエージェントを見つけることがより重要になります。
海外不動産投資の成功率
実際のところ、海外不動産投資の成功率はどのくらいなのでしょうか？
これは、いくつかの視点から海外不動産投資の成功率を見ていきたいと思います。
株式投資の成功率は10%程度
まず、海外不動産投資の成功率について、どこか公的機関が成功率をデータで示しているものはありません。
そもそも、国によって大きく変わるものですし、何を成功と定義するかも曖昧です。
なお、同じ投資として、代表的なものが株式投資ですが、株式投資における個人投資家の成功率は10%程度といわれています。
企業の5年生存率は40～50%程度
次に、海外各国の5年間企業生存率を見てみると、日本では81.7%、アメリカやヨーロッパ各国は概ね40%～50%となっています。
これにはさまざまな理由が考えられますが、例えば、欧米で起業したほうが失敗した可能性が高くなると考えるのであれば、国内の不動産投資より海外の不動産投資の方が失敗する可能性が高い、という結論になるかもしれません。
とはいえ実際には、日本は起業に消極的であるのに対し、欧米では起業数が多いことから、倒産してしまう企業が多いといった見方も可能であり、一概にはいえないでしょう。
海外不動産投資の成功とは？
先述の通り、海外不動産投資の成功率といっても、実際には不動産投資における成功は測りにくいものであるという点にも留意しなければなりません。
例えば、不動産投資を始めて5年間の家賃収入がプラスであっても、10年後に売却したらトータルでマイナスといったことも考えられます。
その逆に、家賃収入はマイナスであっても売却したらプラスになるケースもあるでしょう。
とはいえ、本記事でご紹介しているような基本を押さえることで、成功率を高めやすくなるという点に変わりはないはずです。
海外不動産投資の成功例
最後に、海外不動産投資における成功例をご紹介していきます。
節税メリットを活かした事例
まずは節税メリットを活かした事例です。
本記事でも何度かご紹介している通り、2020年の税制改正前は、日本と海外の税制や文化の違いを利用した節税対策が一つのブームとなっていました。
主にアメリカにおいて、築22年以上の木造住宅を購入して短期間で高額の減価償却を実施し、不動産投資以外の事業や給料からの節税メリットを最大化しつつ、不動産の値上がり後に売却するといったものです。
例えば、アメリカで築25年の木造住宅を1億円で購入したとしましょう。
この物件の建物部分が8,000万円、土地部分が2,000万円だった場合、4年で毎年2,000万円ずつ経費として計上できることになります。
この期間中、例えば他の事業で大きな利益が出ることが見込まれていた場合、減価償却により非常に大きな節税効果を得ることが可能です。
また、アメリカの不動産は日本とは違い、中古物件の価値が下がりづらく、場合によっては購入時より上がっていることもあります。
4年間の節税効果を享受しつつ、減価償却期間が過ぎたら、物件価格が高くなったタイミングで売却することで利益を得るといったことが可能です。
なお、2020年の税制改正により個人の方が上記の節税対策を取ることはできなくなってしまいました。
現状、法人であればこれまでと同様、節税対策として利用できるスキームのため法人化を考えるのもよいでしょう。
プレビルド物件で大きな利益を手にした例
次はプレビルド物件を売却して大きな利益を手にした事例です。
プレビルド物件は建設途中の不動産を購入し、完成後に引き渡しを受ける物件です。
プレビルド物件は、早いタイミングで購入するほど安い価格で購入できるようになっているのが一般的です。
購入後は、完成が近づくにつれて価格が高くなっていきます。
このため、プロジェクト成功率の高い不動産をできるだけ早く購入することができれば、安定的に高い収益を受け取ることも可能なのです。
一等地物件は安定的に収益を得られる見込みが高い
最後は一等地に物件を購入したことで今後安定的に利益を得られる見込みの高い例です。
一等地の物件は需要が高く、結果として地価や賃料が高くなりやすいです。
また、その国が経済成長するなどすると、国内外の富裕層からの需要がさらに大きくなり、将来に渡って高い収益を安定的に得やすくなります。
日本やアメリカ、ヨーロッパなど先進国において、一等地で物件を購入するのは難しいことが多いでしょう。
一方、エジプトや東南アジアなどこれから大きく成長していくことが見込まれる発展途上国であれば、一等地に物件を購入することも十分可能です。
特にエジプトは、現在の首都であるカイロに人口が集中していて、渋滞が頻発するなどしており、現在は新首都の開発が進められています。
現段階でエジプトで不動産投資を始めていけば、将来的に大きな利益を狙える可能性があるといえるでしょう。
まとめ
海外不動産投資で成功するためのポイントやよくある失敗事例、成功率などお伝えしました。
海外不動産投資で成功するためには、どのような国で物件を購入するかと、信頼できるエージェントを見つけられるかにかかっているといえるでしょう。
これから海外不動産投資を始めたいと考えている方は、本記事の内容を参考になさってください。
