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海外不動産の確定申告を徹底解説|経費の計上方法などわかりやすく紹介

海外不動産の確定申告を徹底解説

海外不動産投資で得た収益は確定申告をすることが必要です。

海外不動産投資の確定申告手続きは一見、煩雑に見えるため、どのように進めればよいかを知りたい方もおられるかと思います。

そこで、本記事では、海外不動産の確定申告について、次の内容で解説をしていきます。

  • 確定申告はどこで行うか
  • 海外と日本での二重課税はどうすれば避けられるか
  • 確定申告の際の為替レートはいつのものが適用されるか
  • 税金にはどのようなものがあるか
  • 確定申告の手順
  • 確定申告時に計上すべき収入と経費
  • 海外不動産の確定申告をする際に相談すべき税理士の特徴

本記事を読めば、海外不動産投資の確定申告の基礎、収入と経費の計上方法、確定申告の相談をすべき税理士の選び方について理解することができるでしょう。

目次

海外不動産の確定申告とは

本項では海外不動産の確定申告に関する次の内容について解説をします。

  • 海外不動産投資による所得の確定申告はどこで行うか
  • 海外と国内での所得税の二重課税を避ける方法は何か
  • 海外所得を円換算する際にいつの為替レートを適用するか

日本の居住者は日本での確定申告が必要

「日本の居住者」とは、国内に住所がある人、国内の居所の所有期間が1年以上前から現在まで継続している人をいいます。

日本の居住者である場合、海外不動産投資で得た収入について、現地だけでなく日本でも確定申告を行うことが必要です。

「全世界所得課税」と呼ばれる制度があるため、収入を得た国に関わらず基本的に日本での所得税が発生するためです。

従って、海外不動産の賃貸収入や売却収入についても、日本で確定申告を行うことになります。
海外不動産の家賃収入、海外不動産の売却による収入それぞれに対して、日本の税法を基に計算された税金が課されるのです。

外国税額控除を使って二重課税を回避できる

海外不動産投資による所得に対しては、日本だけでなく、現地でも所得税が課されます。

しかし、日本と海外で二重に所得税を支払わなくてもよいように「外国税額控除」を受けることが可能です。

外国税額控除とは、現地で納付した海外不動産投資に対する所得税額を、日本での確定申告時に控除できる制度のことです。ただし、控除できる金額には限度があります。

外国税額控除の控除額は、下記いずれかの金額が少ない方が適用されます。

  • その年の現地での所得税額
  • 控除限度額
    ※控除限度額は「その年分の所得税額  X (その年分の海外所得総額/その年分の所得総額)」で計算

現地での所得税額が、日本の所得税額よりも高かったり、低かったりする場合には、差額を次の年以降3年間繰越すことが可能です。その年の確定申告では控除されません。

また、外国税額控除において、所得税額の限度額を超えた金額については、住民税より控除することができます。

住民税からの控除金額の計算のしかたは下記表の通りです。

住民性控除額の計算法
道府県民税所得税の控除限度額 X 12%
市町村民税所得税の控除限度額 X 18%
参照:外国税額控除に関する明細書(居住者用)(令和2年分以降用)

なお、海外不動産売却による収益に対する税金を現地で納めた場合でも外国税額控除の申請は可能です。
ただし、外国税額控除を受けられるのは、日本と租税条約を締結している国で海外不動産投資を行なった場合のみです。

日本と租税条約がある国については、下記を参照して下さい。

財務省「我が国の租税条約ネットワーク 2022 年 11 月1日現在」

確定申告の際はいつの為替レートで計算する?

日本で確定申告を行う際には、海外不動産で得た現地通貨での所得を円に換算して申告をすることが必要です。

原則として、円換算をする際にいつの為替レートで計算すべきかについて、国税法では「外貨建ての取引が行われた日の為替レート」を適用するとしています。

しかし、海外不動産投資の確定申告では、海外不動産の賃貸収入であるか、または、売却による収益であるかによって、いつの為替レートが適用されるかが違っています。

海外不動産の賃貸収入の場合は「期間中の平均値」

期間中の平均値とは、取引日前月、または、前週の平均為替相場(月内一定期間における平均値)のことです。

海外不動産の賃貸収入の為替レートが例外として認められている理由として、為替リスクを抑えることと、取引の発生都度に円換算をする手間を省くことがあります。

ただし、例外措置を受けるためには、常に「該当月内の一定期間での平均レート」を適用することが条件となります。

海外不動産売却益の場合は「取引発生時の為替レート」

海外不動産売却益の場合は「取引発生時の為替レート」で換算されます。

為替レートの種類

一方で、収入か経費かによって適用される為替レートの種類が変わることも特徴です。
まずは、為替レートの種類について解説をします。

TTM(Telegraphic Transfer Middle rate / 対顧客電信相場仲値)

TTMとは、金融機関がその日の基準として定める顧客向けの為替レートです。「仲値」と呼ばれることもあります。

TTS(Telegraphic Transfer Selling rate / 対顧客電信売相場)

TTSとは、銀行が顧客に対して外貨を販売する時のレートです。TTMに銀行が円を外貨に替える際の為替手数料が加算されます。

TTB(Telegraphic Transfer Buying rate / 対顧客電信買相場)

TTBとは、銀行が顧客から外貨を買い取る際のレートです。TTBの金額はTTMから為替手数料を差し引くことで算出されます。

下記は、仮にドルの為替手数料を1円とした場合の例です。

TTM:1ドル = 100円
TTS:1ドル = 101円
TTB:1ドル = 99円

換算時に適用されるレートを、海外不動産収入ではTTB、経費ではTTSとすることが可能です。ただし、選択した為替レートの種類を継続的に適用することが求められます。

収入と経費以外では、円換算には原則的に仲値であるTTMが適用されます。

海外不動産投資で課税される税金

国内不動産と同様に、海外不動産投資でも所得税、住民税、不動産売却時の譲渡所得税が発生します。

それぞれの税金について見ていきましょう。

所得税

所得税では、海外不動産投資と、海外不動産投資以外の所得と経費を合算した金額に対して課税がされます。

その年の各分野での所得と経費を合算して課税金額を算出することを「損益通算」と呼びます。

損益通算では、合算対象の所得に赤字がある場合に、他の合算対象の所得から控除することが可能です。
ただし、次に紹介する「減価償却費」については、個人と法人で控除のルールが異なるため注意が必要です。

減価償却費とは

減価償却費とは、不動産の資産価値低下による損失額を、不動産の法定耐用年数で按分したものです。

不動産の資産価値は長期間の使用による経年劣化で下がるとされています。
確定申告における減価償却費の控除についての個人と法人での違いは次の通りです。

  • 個人は減価償却費によるマイナス分の控除を受けられない
  • 法人は減価償却費によるマイナス分の控除を受けられる

個人の場合
2020年に税制が改正され、2021年から個人での海外不動産投資については、減価償却費を確定申告時の経費として認めないとされました。 よって、損益通算に減価償却費のマイナス分を含めることはできません。
税制改正以前のように、不動産所得の経費に減価償却費を含めることで、マイナス分を他の所得から控除するということが個人ではできなくなっています。

法人の場合
法人の場合は、減価償却費を経費として計上することが認められています。
よって、減価償却費によるマイナス分を、海外不動産投資以外の分野での益金から控除することが可能です。
減価償却費によるマイナス分によって、最終的な課税所得を少なくすることにより、法人税の節税をすることができます。

減価償却費を利用した節税とは(法人のみ)

海外不動産の確定申告は日本で行われるため、海外の不動産にも日本と同じ法定耐用年数が適用されます。

しかし、海外、特にイギリスやアメリカなどでは、日本と比べて住宅の耐用年数が長いことが一般的です。
耐用年数の長い海外の不動産に対して、日本の耐用年数基準を適用することによって、本来の建物寿命よりも短い耐用年数を算出することが可能になるのです。

さらに、不動産の償却期間を短くすることによって減価償却費を高くすることで、課税所得からの控除額を大きくすることができるようになります。
減価償却費によるマイナス分を敢えて作り出すことによって、課税所得を少なくし、節税効果が得られる仕組みです。

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住民税

住民税も、所得税と同様に、海外不動産投資の所得と、海外不動産投資以外の所得を合わせた総所得に対して課されます。

また、前項で述べた通り、外国税額控除において、所得税額の控除限度額を超えた金額については、住民税より控除することができます。

なお、住民税は海外不動産売却時の所得に対しても課されます。

住民税の支払いが発生するのは、確定申告後に税額が決定されてからで、一般的には5月頃からです。

物件売却時にかかる譲渡所得税

国内不動産売却時と同様に、海外不動産を売却して得た利益に対しても譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税では「海外不動産の取得時と譲渡時にかかった経費を譲渡益より差し引いた金額」に対して課税がされます。
また、国内不動産と同様に、海外不動産でも物件の所有年数で税率が変わることが特徴です。

海外不動産の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」5年以上であれば「長期譲渡所得」となり、下記のように税率の計算方法が異なります。

短期譲渡所得(5年以下)
譲渡所得×39.63%(所得税+復興税=30.63%、住民税9%)

長期譲渡所得(5年以上)
譲渡所得×20.315%(所得税+復興税=15.315%、住民税5%)

※復興税が適用されるのは現在、2037年12月31日までとされています。税率は2.1%です。
 例えば、長期譲渡所得の場合は、所得税15% X 復興税2.1% = 0.315%となるため、
 所得税15% + 復興税0.315% = 15.315%として計算されます。

所有年数の計算は海外不動産を売却した日の年の1月1日から起算がされます。

売却日によって、短期譲渡とされるか、長期譲渡とされるかの判定が分かれます。短期と長期では税率が大きく変わるため、海外不動産売却のタイミングには注意が必要です。

なお、譲渡所得は不動産所得とは別の税金として計算がされます。よって、もし譲渡所得に赤字が発生してしまった場合は、不動産所得や本業の所得との損益通算はできません。

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海外不動産の売却益や家賃収入に対する確定申告の手順

次に、日本国内において海外不動産投資で得た収入を確定申告する際の手順について見ていきましょう。まずは、確定申告を行うにあたっての前提を解説します。

前提:日本と物件がある国の両方で確定申告を行う必要がある

海外不動産投資による収入の確定申告は日本と現地の両方で行うことが必要です。

また、前述の通り、海外不動産投資による賃貸収入や、現地物件の売却収益に対する税金を現地で納めている場合は、日本での確定申告時に外国税額控除を受けることができます。

次に、確定申告の手順について見ていきましょう。

  1. 必要書類を準備する
  2. 収支内訳書を作成する
  3. 外国税額控除明細書を作成する
  4. 確定申告書を作成する

手順①:必要書類の準備

確定申告の際に必要な書類は基本的に下記の通りです。投資者個人の状況により必要となる書類が異なる場合があります。

確定申告の際に必要な書類
  • 確定申告書
  • 源泉徴収票(会社員としての収入がある場合)
  • 海外不動産の売買契約書
  • 海外不動産を購入した際の精算書
  • 賃貸契約書(賃貸収入を得ている場合)
  • 賃貸収入についての賃貸管理会社のレポート(賃貸収入を得ている場合)
  • 現地で納めた税金の納付書
  • ローン返済予定表(ローンの返済がある場合)
  • 領収書(修繕、管理、保険などにかかる経費)

手順②:収支内訳書の作成

収支内訳書とは、海外不動産投資による収入と支出の内訳が記載された課税所得額を算出するための書類です。

海外不動産の賃貸収入がある場合は収支内訳書の提出が必要です。

収支内訳書に下記内容を記載した上で所得金額を算出しましょう。

  • 賃貸収入(家賃、敷金、保証料、更新料)
  • 経費
  • 減価償却費

確定申告時には「不動産所得用」の収支内訳書を使用します。収支内訳書の書き方については下記を参照して下さい。

令和3年分 収支内訳書(不動産所得用)の書き方

海外不動産の賃貸収入は「総合課税」に含まれます。総合課税では、海外不動産の賃貸収入と、海外不動産投資以外で得た所得を合算した金額をもとに税額が決められます。

なお、海外不動産売却時の損益については譲渡所得となるため、分離課税となり、収支内訳書には記載しません。他の収入とは別の「申告分離課税」として申告をします。売却収益があった都度に申告することが必要です。

海外不動産売却の確定申告を行う場合には「申告書第三表」の提出が必要になります。

申請書や書き方については国税庁のホームページを参照して下さい。

確定申告書等の様式・手引き等(令和3年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分)

手順③:外国税額控除の明細書の作成

日本と租税条約を締結している国で海外不動産投資を行なった場合は、必ず外国税額控除の明細書を作成しましょう。

外国税額控除明細書には投資先の国名、所得の内容、現地で納めた所得税額などを記載します。また、過去3年以内の繰越控除金があれば記載をしておきましょう。

外国税額控除明細書の詳しい書き方は下記を参照して下さい。

外国税額控除に関する明細書(居住者用 令和2年分以降用)

また、外国税額控除の確定申告をする際には次の添付書類の提出も求められます。

  • 現地で所得税が課された証明になる書類
  • 国外所得総額の算出方法についての明細書
  • みなし外国税額の計算明細書と、明細書の証明になる書類
  • 適用金額算出の基礎となる控除対象外国所得税額等の明細が記載された書類
  • 繰越についての明細書(例:控除限度額)

手順④:確定申告書の作成

必要書類が揃ったら、確定申告書を作成します。

確定申告書には、海外不動産投資と、海外不動産投資以外で得た所得を書きます。医療費など、控除を受けられる費用についても記載しましょう。

海外不動産投資の確定申告の書き方については、できれば税理士と相談して進めた方がよいでしょう。

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海外不動産で計上すべき収入と経費

海外不動産投資の確定申告をする際に計上すべき収入と経費を紹介します。それぞれについて見ていきましょう。

海外不動産で計上すべき収入

海外不動産で計上すべき収入は下記になります。

  • 家賃収入
  • 礼金
  • 共益費

家賃収入

家賃収入とは、所有する物件を入居者に貸し出すことで得られる賃料収入のことです。

確定申告の際には、1年間の家賃収入から必要経費を差し引いた金額を計上します。

なお、経営者、事業主、会社員の方で、海外不動産の家賃収入(経費を差し引いた金額)が年間20万円以内の場合は、所得税の確定申告をする必要はありません。

礼金

礼金とは、物件の貸主に対して、入居をさせてくれたお礼として支払う謝礼のことです。
一般的に支払った礼金は返還されません。

国によっては礼金が発生しない場合もありますが、礼金が発生する国が投資先の場合は礼金による収入も計上します。

共益費

共益費とは、物件において入居者が共同で使用するスペース、設備の管理維持にかかる費用のことです。

共益費に含まれる費用の例として、共用部分の掃除や電気代・水道代、エレベーターの保守点検費用などがあります。
共益費を受け取っている場合は収入として計上します。

なお、入居者の債務不履行などの事情で、入居者に対して敷金と保証金を返還しなかった場合も、収入として計上をすることが必要です。

海外不動産で計上できる経費

海外不動産投資で計上できる経費は次の通りです。

  • 管理会社への管理委託費
  • 物件の修繕費
  • 固定資産税などの税金
  • 火災保険などの保険料
  • ローンの支払金利

管理会社への管理委託費

海外不動産の管理を現地の管理会社に委託している場合は、依託費を経費として計上することが可能です。

なお「管理」とは次の内容のことをいいます。

  • 入居者募集
  • 入居者対応
  • 集金業務
  • 修繕
  • 原状回復を含めた退去対応

確定申告をする際には、1年分の管理委託費の明細を管理会社から入手しておきましょう。

物件の修繕費

海外不動産の修繕費用も経費として計上が可能です。

部屋のリフォームや原状回復、古い設備の交換にかかった費用は修繕費として扱われます。

しかし、建物に新しい機能を追加するなど、建物の機能を向上させるために使った費用を修繕費として計上することはできません。
修繕費が発生した場合は、支払いの証明になる領収書を入手しておきましょう。

固定資産税などの税金

固定資産税は海外投資物件の維持費用としての経費計上が可能です。固定資産税が発生するかどうかは国によって異なります。

また、事業税や不動産取得税についても経費として扱われます。

火災保険などの保険料

海外不動産購入時に加入した火災保険料などの保険料も経費になります。

ローンの支払金利

海外不動産購入のためにローンを組んでいる場合は、支払金利を経費として計上することが可能です。

ただし、ローンの元金については、不動産購入費用が減価償却されるため経費扱いにはなりません。

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海外不動産投資の確定申告に強い税理士の特徴

海外不動産投資の確定申告を行うためには、日本だけでなく、投資先の国の税法についても理解していることが必要です。
海外不動産投資の確定申告を自分一人で進めるのは難しいため、税理士と相談した方がよいです。

しかし、現地の税理士だと、日本の税法について詳しくない可能性があるため、確定申告は日本の税理士に依頼するようにしましょう。

海外不動産投資の確定申告に強い税理士の特徴を紹介しますので、税理士を探す際の参考にして下さい。

  • 海外不動産の確定申告に対して豊富な実績がある
  • グローバル企業の顧客を多く持っている
  • 海外税務を専門に活動している
  • 外資系の会計事務所と提携している
  • 海外で税理士として活動していた実績がある

海外不動産の確定申告に対して豊富な実績がある

日本の不動産投資に関する確定申告の実績はあっても、海外不動産投資の確定申告については実績がなく、知識も乏しい税理士は少なくありません。

特に海外不動産売却時の納税に関しては二重課税になりやすく、外国税額控除の正確な処理や海外不動産を売却した国でも正確に納税額を算出する必要があります。

一番の理想は、日本で税理士の資格を持っていて、更に海外不動不動産投資をしている国でも税務の資格を持っている税理士に確定申告を依頼することです。

現地の税務資格を持っている日本人税理士は稀なので、事前に海外不動産投資の確定申告実績を確認してから依頼することが確実です。

グローバル企業の顧客が多い

海外に取引相手や現地支店を持つグローバル企業が顧客にいる税理士は、海外・国際税務を日常業務として行なっています。

また、グローバル企業の顧客を多く持つ税理士であれば、海外不動産の確定申告業務にも対応できる可能性があります。

ただし、海外不動産投資の確定申告で使われる書類には英語、または、現地語で書かれているものもあり、専門用語も多いため、税理士に確定申告の実績があるかをまず確認した方がよいでしょう。

海外税務を専門に活動している

海外不動産投資の確定申告は、海外の税制に詳しく、現地と日本の二国間での国際税務を専門としている税理士に依頼した方がよいです。海外特有の税制に詳しくない税理士は避けるべきです。

日本と現地で数字のミスマッチが発生すると、大きな金額の修正申告が必要になる場合があります。

現地と日本での税務を一括して担当してくれる税理士に依頼をすれば、会計処理の際の数字の齟齬を防ぐことができます。

国際税務を専門とする税理士であれば、海外不動産投資をする上で重要な外国税額控除の適用も適切に行い、二重課税の発生を避けてくれるでしょう。

外資系の会計事務所と提携している

一定以上の規模がある税理士法人は、外資系の会計事務所と提携関係を持っている場合があります。

外資系の会計事務所と提携関係があれば、海外・国際税務に精通している可能性が高いです。

外資系の会計事務所と提携している税理士・税理士法人であれば、少なくとも国際税務のコンサルティング実績があることが多いです。海外不動産の確定申告を依頼できる可能性もあるでしょう。

海外で税理士として活動していた実績がある

海外、特に投資先の国での税理士としての活動実績や、税理士資格を持っていれば理想的です。

海外での活動実績のある税理士を見つけるのが難しい場合は、税理士紹介サイトに問い合わせてみてもよいでしょう。

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まとめ

海外不動産投資の確定申告についての基本情報と、相談すべき税理士の特徴について紹介をしてきました。

必要な書類と手続き、計上すべき収入と経費、受けられる控除について知っておくことで、確定申告をよりスムーズかつ損なく進めることができるようになります。

海外には、人口が爆発的に増加していて、高度成長期に入っているエジプトなどの魅力的な不動産市場があります。海外不動産投資は魅力的な資産運用であると言えるでしょう。

確定申告などの基礎知識を身につけ、信頼できるパートナーを見つけることで、海外不動産投資を有益な資産運用にすることができます。

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この記事を書いた人

三井邦弘のアバター 三井邦弘 ブログ編集長

日本生まれの韓国人。本名は、HONG SUGYUN。関西大学卒業後、ソウルでガイド事業開始。2010年EC運営会社設立。2013年製菓製造販売業開始。2016年和食レストラン開始。2018年ウェブマーケティング会社設立。2019年Token NewsのKorea Managerを担う。現在、アジアとアフリカへ投資(企業、不動産、ETF)実行中。

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