高い経済成長率と人口増加によって市場拡大を続けてきたベトナム。
東南アジアの新興国のなかでも、その高いポテンシャルには以前から注目が集まっていました。
ですが社会主義国家であるがゆえに、外国人投資家による不動産投資への門戸が閉ざされたままでした。
しかし2015年の法改正により、外国人投資家による不動産投資への規制が一部解除されたのを契機に注目を集めています。
そこで今回はベトナム不動産投資の魅力や、投資活動を行う上で必要になるベトナムという国に関する基礎知識、税制、魅力や疑問点や注意点について解説します。
外国人投資家に対しての規制が一部解除されたと言っても、今なお規制されている部分については特に注意が必要です。
ベトナム不動産投資を考える際には、必ずこれらの知識を押さえておきましょう。
ベトナムの情勢
ここではベトナム不動産投資をおこなう上で必要となる、ベトナムの人口と年層区分、言語、通貨と為替レートという3つの基本的な情報について解説します。
人口と年層の区分
経済産業省が2021年3月に発表した「医療国際展開カントリーレポート」によると、ベトナムの人口は2018年時点で9,554万人で微増傾向にあり、今後もこのまま微増傾向で増加を続けると予測されています。
人口の年層区分について見ると、2018年時点で15歳以下が23.2%、15歳以上64歳以下の生産年齢人口の割合が69.6%、65歳以上の高齢者人口が7.3%となっています。
生産年齢人口の割合が多くて若年層の多い国というイメージですが、IMFの予測によるとベトナムでは今後、高齢化が急速に進むと言われており、経済産業省の「医療国際展開カントリーレポート」でも、2030年には65歳以上人口の割合が11.9%、2050年には20.4%に達すると予測されています。
ただし、高齢化と共に人口減少も深刻な日本とは違い、微増ながら人口が増加を続けると予測されている点は、ベトナムでの不動産投資を考える上で重要なポイントとなるでしょう。
扱う言語と情報収集のしやすさ
ベトナムの公用語は、人口のおよそ87%を占める多数派部族「キン族」の言語であるベトナム語になります。
多民族国家であるベトナムでは、キン族以外の部族の人々は、自分たちの部族の言語の他にキン族の母語であるベトナム語を学んでいるのです。
英語についてですが、都市部の人々には通じますが、田舎に行くとほぼ通じません。
英語で情報を仕入れられる欧米での不動産投資に比べて、情報収集の面で難易度は上がることは否めません。
ベトナム不動産投資の情報を得るためには、現地の複数の仲介会社から情報を仕入れて比較検討することが重要になります。
通貨と平均的な為替レート
ベトナムの通貨は「ドン」で、VNDという表記で表されます。
日本円とベトナムドンの為替レートは、ここ数年間の変動幅が大きく、ベトナムで不動産投資をおこなう際には為替レートの動きに注意が必要です。
近年では2020年から2021年にかけては円高ドン安傾向で、1円200ドン前半で推移しており、ベトナムの不動産を安く購入するのに最適なタイミングでした。
しかし2022年に勃発したロシアとウクライナの戦争で世界経済全体が大きな影響をうけ、為替レートが円安ドン高に動き、1円160ドン台まで円安が進みました。
海外不動産投資で得た利益は、為替レートの影響を大きく受けるため、購入・売却・送金のタイミングを見計らう必要があります。
日本とベトナムの不動産の違い
ベトナム不動産投資を成功させるためには、日本国内でおこなう不動産投資とは異なる点や注意点を理解しておく必要があります。
ここでは、日本国内とベトナムの不動産の取扱いの違いについて解説します。
外国人投資家には制限がある
近年、ベトナム不動産投資が外国人投資家から注目を集めるようになったのは、2015年に施行された改正住宅法により、外国人投資家への門戸が開かれたからです。
ですが、外国人投資家による不動産投資への制限が完全に解除されたわけではないので、今現在どのような制限が残っているのかを押さえておくことは重要になります。
中古物件は原則購入できない
外国人は原則として、ベトナム国内の中古物件を購入することはできません。
ただし、すでに外国人が所有している中古物件であれば、引継ぎという形で購入することが可能です。
その際、所有期間については、前所有者の所有期間を引き継いで計算することになります。
コンドミニアムは1棟の30％まで所有可能
ベトナムでは、外国人による住戸の所有割合・戸数が定められています。
たとえばコンドミニアムでは、外国人が所有できる戸数は1棟あたり30%までと制限されています。
また一戸建てについても、外国人が所有できる戸数について1街区あたり250戸までと制限されています。
所有可能期間は50年まで
外国人の不動産所有に対して、所有期間についても制限が課されています。
不動産を所有できる期間は50年間です。
ただし1度だけ50年の延長が許されているため、最大100年間は所有することが認められています。
ベトナム不動産の利回りは3～5％に収まる
ベトナム不動産投資の利回りは、3%から5%が目安になります。
日本の不動産投資の利回りが2.5%程度であることを考えると、日本よりも利回りはやや高い状況です。
不動産価格は年々ゆるやかに上昇中
ベトナムの不動産価格の基本的な傾向としては、年々ゆるやかに上昇しています。
今後の不動産価格の傾向を予測するには、人口推移が重要になります。
ベトナムの人口は、ゆるやかではありますが毎年増加しており、今後も人口増加が続くと予想されています。
そのため今後も不動産市場は、ゆるやかに拡大し続けるでしょう。
土地に所有権はなく使用権のみ与えられる
ベトナムは社会主義国家のため、土地の所有権は国が有しているという考え方です。
そのためベトナム人・外国人を問わず、土地の所有権を得ることはできず、土地の使用権のみが与えられます。
ベトナム不動産のおすすめポイント
近年、外国人投資家から注目を集めるベトナム不動産ですが、どのような点に投資家たちは魅力を感じているでしょうか。
ここではベトナム不動産投資のおすすめポイントについて解説します。
外国人向けの賃貸物件が人気
ベトナムには安い賃金と豊富な労働力があるので、世界中の企業がそれらを求めて進出しています。
そのため外国人駐在員向けの物件が人気です。
よってベトナム不動産投資をおこなう際は、賃貸付けのターゲットを外国人駐在員にすると入居者を探しやすくなります。
日本より税金が安い
ベトナム不動産投資の魅力の1つが、日本と比べて税金が安いことです。
特に所得税の税率の低さは大きなポイントになります。
日本では不動産所得を含めた個人所得全般に対して、累進課税によって最大45%もの所得税が課されますが、ベトナムでは賃貸による不動産所得に対する税率は5%と定められており、日本と比べてかなり安いです。
そのためベトナム不動産投資における収益率を高めやすい課税条件だと言えます。
若年層向けの物件が供給不足
一時期、ベトナムの不動産市場は供給過剰による値崩れが懸念されていましたが、2018年頃から法的事情によって新規供給が制限されたことで、逆に供給不足になっています。
外国人駐在員向けの高級物件だけではなく、ベトナム国内の若年層向けの低価格帯物件も供給不足です。
基本的に人口が増えており、住宅需要がある人口層、地域エリアがある限り、今後も市場が低迷することはないでしょう。
主要都市で地下鉄の建設が進んでいる
ホーチミン市などの主要都市では地下鉄などの交通インフラの建設が進んでおり、駅周辺には新築不動産が立ち並ぶ計画もあります。
新興国ゆえに工事が当初の計画通り進んではおらず、全体気味にプロジェクトの進捗は遅れ気味です。
しかしどの国でも鉄道沿線の不動産価格が上昇するのは自明であり、外国人投資家をはじめとした国内外の多くの投資家が沿線の不動産には注目しています。
ベトナムの不動産投資でかかる税金
ここではベトナムの不動産投資でかかる税金について、不動産購入時、賃貸運用時、不動産売却時の3つに分けて解説します。
不動産購入時に発生する税金
ベトナム不動産の購入時に発生する税金は、以下の2つです。
| 付加価値税（VAT） | 不動産の購入代金に対して10%の付加価値税が課されます。 付加価値税は不動産の売買価格に含まれており、別途納税する必要はありません。 通常、買い手が付加価値税を納税するのですが、売り手側で負担するケースもあるので売買契約時にどちらが負担するのかを確認する必要があります。 |
| 不動産登記税 | 日本の不動産登記の際に課税される登録免許税に該当する税金です。 「ピンクブック」と呼ばれる建物の所有権利書を取得するために課税されます。 税額は物件価格の0.5%です。 |
その他、物件の購入時には上記の税金とは別に「修繕積立金」がかかるケースがあります。
修繕積立金は販売価格の2%で、一括払いになります。
修繕積立金が必要か必要でないかは、契約時に確認するようにしてください。
賃貸運用時に発生する税金
ベトナム不動産投資で賃貸運用時に課税される税金は、以下の3つです。
| 個人所得税 | 不動産の賃貸収入に対して、5%の税率で課税されます。 なお賃料収入が一定額以下の場合には納税義務が免除されます。 |
| 営業許可税 | ベトナム国内で不動産賃貸業を営む個人・法人に対して課税され、毎年1月30日が納付期限になります。 課税額は年間売上高によって3つに区分されています。 |
| 付加価値税 （VAT） | ベトナムの非居住者が不動産賃貸で賃料収入を得る場合、賃料収入に対して5%の付加価値税が課税されます。 なお賃料収入が一定額以下の場合には納税義務が免除されます。 |
社会主義国家であるベトナムでは土地は国家のものという考え方のもと、日本の固定資産税に該当する税金はありません。
ただし土地を登記する場合は、登録税を支払うことになります。
不動産売却時に発生する税金
ベトナム不動産の売却時に課税される税金は、以下の3つです。
| 個人所得税 | ベトナム不動産の売却価格に対して、2%の税率で個人所得税が課税され、ベトナム非居住者（外国人投資家）については源泉徴収されます。 |
| 公証費用 | 公証役場での公証費用で、不動産売却価格の0.06%ほどが相場です。 ベトナムの不動産取引では、売買契約書や所有権変更届書にサインするときに、売主と買主の双方が公証役場に出向きます。 |
| 印紙税 | 日本同様、ベトナムでも不動産売買契約書には印紙税が課税されます。 課税額は売買価格の0.5%です。 |
ベトナムの不動産投資でおすすめの地域
ここでは、ベトナム不動産投資をおこなうのにおすすめの地域を4つ紹介します。
ハノイ
ベトナムの首都で日系企業も多く存在する地域で、ベトナムの政治・文化の中心地です。
ハノイはベトナム屈指の大都市でありながら、自然や文化的観光スポットが沢山残されているのが大きな特徴です。
日本とハノイは、およそ2時間の時差があり、日本と同様に四季のある気候が特徴的です。
そのため5月から9月までは雨季に入り、湿度が高い時期が続きます。
ハノイ向けの日本からの直行日も多く、関空から5時間、羽田からは5時間半で到着します。
市の中心部には、100年以上の歴史を持つハノイ大教会があり、幻想的なステンドグラスの内装や、パリのノートルダム寺院を手本にしたネオ・ゴシック建築を見ることができます。
また、ハノイから車で3時間ほど走ると、ベトナム屈指の人気観光スポットであるハロン湾があります。
ハロン湾は世界自然遺産にも登録されており、美しい海に浮かぶ鍾乳洞や無数の岩が描く景観を楽しむことができます。
同じく世界遺産として登録されているチャンアン景観地帯へも、ハノイから車で2時間ほどで行くことができます。
ホーチミン
ホーチミンは東南アジア有数の世界都市で、ベトナム南部の政治・経済・教育・文化の中心都市です。
同国国内の経済的中心地としての役割だけでなく、東南アジア各国をはじめ世界経済との架け橋を担う重要都市です。
ホーチミン市の人口はおよそ900万人で、ベトナム全人口の10%を占めています。
面積は東京都とほぼ同じ大きさで、周辺都市からの人口流入が止まらず、毎年20万人から40万人ほどのペースで人口が増え続けています。
首都ハノイよりも人口は多く、ベトナム最大の都市です。
首都ハノイは社会主義国家としての政治的影響力が強く、やや保守的な雰囲気の都市であるのに対して、ホーチミンは商業都市としてのオープンで最先端な雰囲気があります。
フランス植民地時代の名残も多く残っており、外資系ビルやお洒落なカフェなどが街中にたくさん見受けられます。
ハイフォン
ハイフォンはベトナム第3の都市で、工業団地・港湾開発から都市への開発が進んでいる政府管轄下の中央直轄市です。
ベトナム北部の経済・文化、科学技術の中心地で、サイゴン港と並ぶ国内最大規模のハイフォン港を要しています。
日本をはじめ世界各国から投資マネーが多く集まり、毎年高い経済成長率で発展している地域です。
ハイフォンと並んでベトナム第3の都市として紹介されることの多いダナンですが、ハイフォンの人口が約200万人に対して、ダナンの人口は120万人弱です。
何かと並び称されることの多い両都市ですが、実は人口・経済規模ではハイフォンの方が圧倒的に大きいです。
首都ハノイまでの道路が整備されており、車で1時間ほどでハノイへ行くことができます。
ハイフォンは中国国境にあるモンカイとハノイの中間にあり、将来的に高速道路が開通する予定です。
ダナン
ダナンはベトナムの主要な港湾都市で、ハノイやホーチミンからは飛行機を使って1時間半程度で移動できます。
日本からもダナンへの直行便が出ており、観光目的に訪れる人が多いです。
ダナンには4つのビーチがあるのですが、なかでもミーケビーチは観光地として人気があり、米フォーブス誌から「アジアの魅力的なビーチ6選」「世界で最もきれいな海の１つ」に選ばれるほど注目度が高いビーチです。
美しいビーチと夜の街のライトアップが絶妙にマッチし、美しい夜景が楽しめるのも観光地として人気を集める理由の1つです。
ダナンにはお洒落なカフェや商業施設が立ち並び、観光地として今後も益々発展していくことが期待されています。
ベトナム不動産投資でよくある失敗例
2015年の改正住宅法以来、外国人投資家から注目を集めるベトナムの不動産投資ですが、もちろん失敗するリスクもあります。
ここでは、ベトナム不動産投資でよくある失敗例について解説します。
登記に対する制度が定まっておらず手続きに手間がかかった
ベトナムには登記制度があるのですが、日本や欧米のように制度が定まっておらず、「いい加減」だというデメリットとリスクがあるのが現状です。
ベトナムでは、不動産を購入したら「レッドノート」と呼ばれる登記簿謄本・権利証が発行されます。
ですが、外国人向けにレッドノートを発行するのは手続きが煩雑で発行実績が少ないのが実情です。
実際、改正住宅法が施行される以前の話ですが、日本人に対してレッドノートの発行を拒否されるという出来事がありました。
登記制度のある国で権利証が得られないことは、所有権を主張する際に認められないリスクがある上に、転売時にもレッドノートが無いことによる値下がりも懸念されます。
そのため、ベトナムの不動産を購入する際は、外国人（日本人）に対してレッドノートの交付手続きのノウハウと実績を持つ不動産エージェントを選んで購入することが重要になります。
日本人駐在員はすでに賃貸物件が定められていた
日本人駐在員へ賃貸できればリスクヘッジの面で非常にメリットが大きいのですが、日本人駐在員への賃貸を当てにして不動産投資をおこなったものの、入居者を上手く見つけられずに失敗するケースがあります。
というのも現地に進出している日系企業は、自社の駐在員向けに社宅を用意しているケースがあります。
また社宅がなくても、駐在員向けの住宅を用意する際は、既に取引実績のある不動産会社の物件を優先して使用するので、日系企業と取引実績のない不動産会社に賃貸付けを依頼しても上手くいきません。
そのため駐在員向けの賃貸経営を成功させるためには、日系企業と既にコネを持っている不動産会社に賃貸付けを依頼できるかどうかが成功のカギとなります。
ベトナムへの不動産投資における注意点
ここではベトナム不動産投資をおこなう際に注意すべき点についてまとめました。
日本の不動産投資とは大きく異なる点、気を付けなければいけない点があるので、しっかりおさえておいて下さい。
現地で法人を設立すると賃貸運営が難しくなる
海外不動産投資では、節税や不動産投資事業拡大のために法人設立をおこなうことがありますが、ベトナムではハードルが高いことに注意が必要です。
というのも、ベトナム国内で設立した法人で取得した不動産は、用途が社宅に限られてしまい、賃貸収入を得ることができないからです。
法人が賃貸収入を得るためには、ベトナム国内の不動産事業免許を取得する必要があります。
ただし免許取得には日本円でおよそ1億円の資本金の出資が必要となるため、ハードルが高すぎて現実的ではありません。
そのためベトナム不動産投資では、個人で物件を取得するのが基本となります。
コンドテルの所有は難しい
コンドテルとはコンドミニアムホテルの略で、ホテルの部屋がコンドミニアム形式となっており、通常のホテルと比較して贅沢な滞在を楽しめるのが特徴の物件です。
ただし、ベトナムではコンドテルのような商業用途の不動産について、外国人が土地所有権を取得することが認められていません。
そのためベトナム不動産投資で、コンドテルの所有が難しいのが実情です。
日本と比べるとルーズな対応を受けることが多い
ベトナムは日本と比べると秩序やルールといった文化が根付いておらず、そのため不動産投資の際も納期、手続き、契約時のルールなどには注意が必要です。
不動産取引といった大金の動く契約ごとだけでなく、そもそも人々の日常の生活においてもルーズな側面が散見されます。
たとえば、窓口で並んでいても順番を抜かされる、対応を後回しにされるといったことが日常茶飯事なのです。
こういったルーズな慣習は民間だけではなく、行政などの対応にも見受けられます。
日本と同じ感覚で不動産投資をおこなうと、とんだしっぺ返しをくらうことになるので注意が必要です。
ローンは組みにくく金利も高いと想定しておく
ベトナム不動産投資をおこなう際に、ローンを利用するのはハードルが高いと想定しておく必要があります。
というのもベトナム不動産投資に限らず、海外不動産投資では日本人（外国人）がローンを利用するのは信用力の問題で難しいからです。
もしローンを利用できたとしても、8%～10%の高金利で思うように利益が得られません。
また日本国内の金融機関で、ベトナム不動産に対してローン融資を行う銀行がほとんど無いのが現状です。
そのためベトナム不動産投資をおこなう際は、全額自己資金が基本であると考えておく必要があります。
ベトナムドンには持ち出し制限が課されている
ベトナムドンは他の通貨に換えることは難しく、現地での使用目的がないと扱いにくい通貨であることがベトナム不動産投資における注意点の1つになります。
ベトナムでは海外送金をおこなう際に必要となる書類が多く、またその手続きも煩雑です。
海外送金の目的が明確であり、必要書類に不備がなければ海外口座へ送金できるのですが、実際のところ、海外口座へ送金できるかどうかは各銀行の対応次第です。
そのためベトナム不動産を購入する際には、海外送金についてのノウハウも豊富な不動産エージェントから購入することがポイントになります。
ベトナムの不動産投資に関しての質問
ここでは、ベトナムの不動産投資に関してよくある質問について回答します。
ベトナム不動産の将来性は高いですか？
ベトナムの人口は緩やかではありますが、今後も人口増加が続くと予想されているため、不動産需要も高まり続けると考えられます。
そういった点では、ベトナム不動産投資の将来性は高いと言えるでしょう。
ただし、改正住宅法によって外国人投資家の投資マネーを呼び込むことによって都市部でのコンドミニアム等の建設ラッシュが起こり、供給過剰気味になった場合は値崩れを起こす可能性もあるので、その点には注意が必要です。
ベトナムの不動産会社は詐欺が多いのですか？
ベトナムの不動産会社から詐欺を受けたという話はあまり聞きません。
ですが、ベトナムは新興国、社会主義国であるため、日本の不動産市場と比較すると制度面で問題があったり整備不足を感じたりする面があることは否めません。
ベトナム不動産はコロナ禍の影響を受けていますか？
ベトナムの不動産市場は、コロナ禍の影響を直接的に受けているとは考えられません。
それよりも物件の供給数の方が影響が大きく、利回りに大きく影響しています。
実際、ベトナム不動産投資で人気エリアのホーチミン市では、2015年頃は新規供給数がピークに達していて、供給過多による物件価格の値崩れが懸念されていました。
ですがその後、新規供給数が制限されたことで今度は供給不足に一気に傾き、物件価格が値上がりしています。
このように、コロナ禍の影響を考えるよりも物件の供給数の推移を見るほうが重要になります。
まとめ
今回はベトナム不動産投資の魅力や注意点について解説しました。
ベトナムはゆるやかな人口増加が続いており、今後も不動産需要が見込まれる点、日本と比べて不動産収入に対する税金が安いことが大きな魅力です。
反面、社会主義国家特有の土地所有に関する考え方の違いや、新興国ならではの規則やルールの順守に対するゆるさやいい加減さには注意が必要です。
また通貨交換や海外送金が難しい点についても、事前に認識して不動産投資をおこなう前から対策をしっかり練っておくことが、ベトナム不動産投資を成功させるポイントになります。
今回の記事の内容を、ベトナム不動産投資に是非役立てて下さい。
