いつかは海外に自分の別荘を持ちたいと思ったことはありませんか？
自分の別荘を持つことは、自宅とは別にリフレッシュのために自由に使える場所ができることを意味します。
また、別荘の所有者の称号も手に入るので、「やっと富裕層の仲間入りを果たした」という達成感も得られるかもしれません。
別荘を海外不動産という視点で見てみましょう。別荘地の人気・需要が高まれば、不動産の売買で利益を生み出す「キャピタルゲイン」が見込めます。さらに、あなたが使っていないときに人に貸し出せば、安定して収入を生み出す「インカムゲイン」も期待できるかもしれません。
ただし、別荘を海外不動産の視点で見つめる時、購入する前にぜひ知っておきたい点もあります。
本記事では、不動産投資として海外の別荘を捉えたときのメリット・デメリットを始めとする特徴を解説します。海外不動産に興味ある人、別荘投資に興味ある人は、ぜひ参考にしてみてください。
別荘投資とは
別荘の所有者が、別荘を使用していない間、他の人に貸し出すことで宿泊料を得るのが別荘投資です。
別荘投資は一般的な海外不動産投資と比べて、何が違うのでしょうか。まずは「別荘」の定義から考えてみましょう。
別荘とは
辞書で「別荘」を調べると、「普段生活している家とは別に、避暑・避寒・休養などの目的で気候や風景のよい土地に作られた家。」と書かれています。
つまり本宅とは異なる場所に、自分や家族・友人が使用するための家を追加で保有するイメージです。ホテルや旅館と異なる点は、建物の所有権を持ち、自分好みの内装・外装に変更することができる点です。
さらに、チェックイン・チェックアウトの時間を気にせずに、滞在したいだけ滞在し、いつでも自宅に戻れる自由度も特徴といえるでしょう。
ちなみに、別荘と似た言葉に「セカンドハウス」がありますが、こちらは日常生活でも使用することを前提にしています。
毎月1回以上使用することなど、使用実態があることを条件に、一般住宅と同様の税制優遇措置が受けられます。
定期的に通う義務が生じるので、別荘と比べて自宅から近い距離に建設されるのが一般的です。
別荘投資と一般投資の違い
別荘に投資することと、一般的な海外不動産（アパートやマンションなど）に投資することは、一体何が違うのでしょうか。
最大の違いは「自分が使うかどうか」です。
一般的な海外不動産の場合は、自分が住むことは想定されていません。不動産を購入したあとは、入居者の入退出が繰り返されるだけで、所有者が住まうことは一般的にありません。
一方で別荘投資の場合は、他人に貸し出して収益を得ることは目的のうちのひとつに過ぎません。あなた自身も別荘に泊まり、海外のリゾート地の風景を楽しむことも目的に入ります。
お金の面以外のメリットも享受でき、投資で収益を得ると同時に余暇の時間のクオリティを向上させることも目指せます。
海外不動産：別荘投資のメリット
別荘を保有するだけではなく、海外不動産投資として捉えるメリットを再確認しましょう。
本来、ただ別荘として所有する場合は、別荘を利用していない期間は何の生産性もありません。しかし投資の視点を加えて人に貸し出すことで、収益を生むようになるのが最大のメリットです。
実はほかにも、別荘投資には優れた特徴があります。
充実した仕事とプライベートとの両立
別荘を保有することで、プライベートの時間を有意義に過ごせるようになると同時に、仕事のパフォーマンスを高められるようになります。
一般のホテルや旅館で過ごすのも魅力的ですが、トイレやお風呂など他人と共有する物があったり、隣室への音の配慮をしたりと、気になるところは出てきます。特に子どもと一緒に宿泊する場合は、音や振動が周囲に響くのが気になるでしょう。
一方で、別荘を保有すれば、貸し出している期間以外はいつでも別荘を利用でき、プライベート感の高い空間で優雅に過ごせます。
チェックイン・チェックアウトを気にせずに、時間に縛られずに過ごせるのも魅力的です。
結果として、限られた余暇の時間を最大限に活用でき、日々のストレスや疲れを癒やすことができるでしょう。
疲れ・ストレスを十分に癒やせば、休日が終わっても、高い満足感とともに仕事に取り組めます。
将来を見据えた資産運用が可能
別荘を海外不動産として捉えると、安定的な資産運用が見込める点もメリットです。
一般的に別荘が建築されるのは、有名なリゾート地の近くです。高速道路が敷設されていたり、空港が付近にあったりと、立地条件に優れた場所にあるケースが多く見られます。
こうした土地は需要が高く、土地価格の値崩れを起こす可能性も低いといえるでしょう。
別荘に投資するときは、長期的な視点から収支を予測する必要があります。貸し出しによる収入、管理を委託する費用、固定資産税や修繕費など、様々な収支を想定して、得られるインカムゲイン・キャピタルゲインを算定します。
土地価格や別荘地としての需要の変化が小さいほど、収支予測の振れ幅も小さくなるので、安定的な資産として扱えるでしょう。
安定して収益を生み出してくれる資産と捉えると、海外不動産は年金としての役割も期待できます。公的年金に加えて、別荘の保有で得られる収益があれば、仕事を辞めても資産は増え続けてくれるかもしれません。
管理に係るオーナーの負担がほとんど不要
別荘投資は、管理に係るオーナーの手間がかからない点もメリットです。
別荘を通常使用する場合は、誰も使わない空き家としての期間が長くなります。たとえば365日のうち、300日は使わなかったとしましょう。すると、室内の家具家電はホコリを被り、窓のわずかな隙間から虫が侵入して、久しぶりに来訪したあなたを待つことでしょう。
別荘として楽しむためには、まず各部屋の掃除から始めなければなりません。
一方で別荘投資の場合は、管理会社に委託することになるので、定期的に掃除と状態の確認を行ってくれます。
また、定期的に借り手が現れることで、別荘内の換気が行われ、トイレや浴室に水を流してくれるでしょう（長期間水を流さないと、配管から臭気・虫が侵入することがあります）。
結果として、オーナー自身が掃除をしなくても、別荘は綺麗な状態を保ってくれて、管理に手間をかけずにすみます。海外不動産は「いかに手間を省くか」という視点も大事になってくるでしょう。
別荘保有という肩書きの獲得
「別荘を保有している」という肩書が得られる点もメリットです。
ビジネスの場で、別荘保有の話題は興味深いネタとなり、あなたに興味を示してくれる人が増えるかもしれません。
別荘、特に海外不動産は一定以上の資産がなければ購入し、維持することはできません。別荘を保有することで、周囲からは「別荘の保有にお金をまわすほど余裕がある人」と認定され、人間的な魅力の底上げに役立ってくれるでしょう。
サテライトオフィスとしての利用
別荘はサテライトオフィスとして利用することもできます。
仕事に使えるデスクとチェアを1つ用意すれば、自然に囲まれた自分だけのプライベートオフィスの完成です。誰も来ない静かな空間で仕事ができるので、効率的に仕事をこなせるでしょう。
付近はリゾート地であることから、仕事に疲れたら海や川に行き、散歩や釣り、サーフィンなど別荘地ならではのアクティビティで気晴らしを図れます。
ビジネスパートナーや部下を招いてパーティーを行い、仕事への意欲を鼓舞するのもよいでしょう。
空き巣などの被害を局限できる
通常の別荘と比べると、別荘投資は空き巣などの被害を局限できる点もメリットといえます。
別荘を貸し出さない場合、別荘を利用するのは365日のうち多くても20日から30日程度でしょう。利用する期間が短くても、別荘での生活を満足する時間にするために、こだわりの家具や絵画を置きたくなるものです。
ここで心配になるのは空き巣です。別荘地は、あなたの所有する別荘も含めて、オフシーズンには常駐する人は少なくなります。
金目の物が置いてある別荘に人がいない環境は、空き巣に狙われやすいのは当然のことです。
一方で別荘を海外不動産投資として利用する場合は、自分が利用していないときも借り受けた人が居住してくれます。
さらに日々の掃除やメンテナンスを管理会社に委託することになるので、管理会社の社員が定期的に訪問するようになります。
「いつ人が訪れるか分からない」というプレッシャーを不審者に与えられるので、空き巣や放火といった、資産を失う危険性から遠ざけてくれるでしょう。
海外不動産：別荘投資のデメリット
ここまで、別荘投資で得られるメリットを解説しました。
しかし別荘の保有はいいことばかりではないので、注意が必要です。海外不動産投資として別荘を保有することで抱えるリスクやデメリットとは、どのようなものでしょうか。
住宅以外の維持費が必要
別荘を保有する場合、元々の自宅を含めて2邸分の維持費が必要になります。
一戸建てを保有する場合、住宅ローンを完済しても、固定資産税や都市計画税、屋根や壁のメンテナンス費、火災保険料、電気やガスなどインフラ設備の基本料金といった、様々な費用を支払う必要があります。マンションの場合は駐車場や管理費も必要です。
別荘を保有すれば、上記費用に加えて別荘に係る維持費用が必要になります。通常の戸建て住宅と比べると、別荘の規模は小さくなりますが、それでも小さくない維持費が必要です。
特に管理を委託している場合は毎月委託料が発生しますし、海沿いの別荘地を選択した場合は塩害により修繕費が嵩む可能性もあります。
ただし、別荘を利用した海外不動産投資の場合はこうした維持費も含めて利益が出るように想定すれば、維持費に係るデメリットは感じなくてもよいでしょう。
税制優遇を得るには、定期的な居住が必要
日本で住居を取得する場合、様々な税制優遇措置があり、住居にかかる税負担を減らせます。
たとえば、土地に係る固定資産税額が1/6になる「住宅用地の特例」や、不動産購入時に軽減される「不動産取得税の軽減」といったものです。
こうした制度は、単に別荘を購入しただけでは適用されません。
セカンドハウスには、「居住用の家屋であること」「特定の人の利用であること」「年間を通じて毎月1泊2日以上の利用があること」といった要件があります。
事務所や店舗としての利用、不特定多数が利用する保養所としての利用、ワンシーズンだけの利用など、こういったケースでは適用されない可能性があります。
日常生活の中に溶け込み、定期的に利用する別荘であれば、セカンドハウスとして認定され、税制優遇を受けられるかもしれません。
売却時に買い手がつくとは限らない
「売りたい」と思った時に、買い手がつくか分からない点も、別荘投資のデメリットといえるでしょう。
別荘は、海岸沿いや傾斜地、林間など特殊な地形・環境に、個人の趣味嗜好を反映した建物が建てられるケースが多く、住居というより贅沢品に近い性質を持ちます。
一般的な戸建住宅やマンションのように、不動産市場での流通性があるわけではありません。余暇を楽しむために一時的に借りようとする、賃貸物件としての需要がある一方で、自分のものにしようと購入を希望する人は少ないでしょう。
維持費が嵩んだ場合や、想定より収益率が低い場合、手元の資金が不足する場合など、別荘を売却しようとしても、すぐに売却できない恐れがあります。
自由に動かせる現金資産に余裕を持つとともに、いざというときに売却するための出口戦略を、物件購入時に考えておくと安心です。
自分が保有している不動産なのに、宿泊時には予約が必要
別荘の保有は、好きな時に来て好きな時に帰れるのがメリットですが、別荘を投資用の海外不動産として利用する場合は話が変わります。
泊まりたいと思った日に貸し出しの予定が入っていれば、当然のことながら先約が優先されます。宿泊したいときは管理会社に一報を入れて、宿泊の予約を行う必要があります。
自由に泊まれる・使えることが別荘の魅力なのに、予約をしなければならないのは手間です。それでも、他の利用客が宿泊予約をできる日時より前から、優先的に予約できる点はメリットといえます。
海外不動産：別荘投資の収益シミュレーション
別荘投資のメリット・デメリットを解説しました。
ここで、気になるのは海外不動産として別荘投資をしたとき、どの程度の収益が得られるのかということです。具体的な数値を用いてシミュレーションをしてみましょう。
シミュレーションを行う上での前提条件
まずは、シミュレーションを行う上での前提条件を整理します。
準備するべき条件は、1年間のうち何日間貸し出せるか、1泊当たりの料金、管理会社への手数料といったものです。
今回は下記のとおり条件を設定しました。
- 貸出日数：150日
- 1泊あたり料金：2万円（ハイシーズン3万円）
- 管理会社への手数料や修繕費など経費：30％
ケース別の収益シミュレーション
与えられた条件を元にして、ケースごとにシミュレーションを行います。
- ケース1：主にオンシーズンに貸し出しを行う場合
- ケース2：主にオフシーズンに貸し出しを行う場合
貸し出す時期がオンにあたるかオフにあたるかで、異なる結果にも注目しましょう
ケース１：オンシーズンに主に貸し出しを行う場合
ケース1は主にオンシーズンに貸し出しを行う場合です。
貸し出し日数150日のうち、100日をオンシーズン、50日をオフシーズンに貸し出したとして計算しました。
100日×3万円+50日×2万円＝400万円/150日（収入）
400万円×0.7＝280万円（経費を差し引いた所得）
不動産の取得費が2,500万円と仮定すると、利回りは11.2％になりました。
日本で一般的な不動産投資を行う場合、平均的には5～7％程度のリターンです。一方海外で別荘投資を行う場合は、より高い利回りが期待できます。別荘投資の利回りを上げるためには、日本だけではなく、海外の複数の国を検討の俎上に上げましょう。
ケース２：オフシーズンに主に貸し出しを行う場合
一方でケース2は主にオフシーズンに貸し出しを行う場合を想定しています。
貸し出し日数150日のうち、50日をオンシーズン、100日をオフシーズンに貸し出したとして計算しました。
50日×3万円+100日×2万円＝350万円/150日（収入）
350万円×0.7＝245万円（経費を差し引いた所得）
不動産の取得費が2,500万円と仮定すると、利回りは9.8％になりました。
シミュレーション結果からわかること
シミュレーションの結果、オンシーズンとオフシーズンの宿泊日数を逆転させてみると、期待利回りに1％程度の差が生じました。
利回りの差は宿泊日数を増やすほど、大きくなっていくでしょう。
ここで考える必要があるのは、海外不動産としての別荘の利用形態です。あなたが主に別荘地のオンシーズンに別荘を利用したいと考えているなら、期待利回りは低くなってしまいます。
一方で主にオフシーズンに自身で利用し、オンシーズンに貸し出しすれば、期待利回りは高くなります。
別荘の利用形態によって、利回りは大きく変化するので、別荘を購入する際に収支予測を行う場合「どの季節にどの程度利用したいか」という視点を持ちましょう。
一般的な海外別荘地の特性
海外に投資目的も含めた別荘を保有する場合、購入する土地が重要になります。ここからは海外不動産として別荘を購入する場合の、別荘地の一般的な特徴を解説します。
特徴に該当しない場合、需要が低い可能性があります。購入後に、借りられない・売れない事態に陥る恐れもあるので、別荘地の選定は慎重に行いましょう。
観光地等付近での立地
海外別荘地の代表的な特徴は、観光地などの近くに立地することです。
有名な観光地やショッピングモールなど、レジャーや買い物が楽しめる施設の近くに別荘地は建てられます。観光地等の近くに建てられることで、別荘地としての需要が継続的に発生するからです。利用者の立場になると、レジャーを楽しんだ後、近くに宿泊施設があるのは好ましいでしょう。
また、観光地やショッピングモールのある場所は、高速道路や電車、飛行機など交通アクセスが十分に整備されていることが多いです。
時間に制約のある短期間の旅行者でも、別荘を利用しやすくなり、賃貸物件としての需要が高まります。
知名度や認知度がある程度確立
知名度や認知度が確立されていることも、海外別荘地の特徴です。
たとえば、ハワイやホノルルといった地名は、観光地であるとともに別荘地であるという認識を多くの人が持っています。日本においては軽井沢やニセコ、熱海といった別荘地を思い浮かべます。
こうした知名度のある別荘地は、魅力的な自然やレジャースポットが存在することが多く、別荘を保有したい、または別荘をレンタルしたい需要が豊富です。
購入価格は高づいてしまう恐れがありますが、安定的な収入が期待できます。
自然と利便さとの両立
豊かな自然と、日用品などの買い物ができる便利さを兼ね備えている点も、海外別荘地の特徴です。
自然の多さは、サーフィンや釣りといったアクティビティを楽しむ目的では非常に魅力的です。一方で食料品や日用品などの買い物ができなければ、別荘で優雅に過ごしづらくなります。
逆に利便性だけを求めてしまうと、リゾート感がなくなり、心からリフレッシュできないかもしれません。
海外で知名度を得ている観光地は、自然も利便性もどちらも高いレベルで提供できる環境を備えています。
高い水準での治安の確保
海外不動産投資で別荘を保有する際、治安の確保は絶対に達成しておきたい条件です。
先述したとおり、別荘は空き巣に狙われやすい条件が揃っていて、治安が不安定な地域では犯罪に巻き込まれる可能性が高くなるからです。
賃貸物件として別荘を借りる人の視点に立つと、治安の安定した地域の別荘を借りたいと思うのは当然のことです。
別荘を保有するなら、高い水準で治安が確保できている地域を選択しましょう。
海外不動産の人気別荘地の近年の動向
続いて、海外の人気別荘地における近年の動向を紹介します。
コロナによる不況が長引く予想が様々な機関から行われていますが、海外不動産の別荘投資においての先行きは明るそうです。その理由を説明します。
景気悪化の影響をあまり受けない
コロナショックに起因する不況により、世界各国で景気悪化が懸念されていますが、海外の人気別荘地では、大きな影響を受けていない点が1つ目のトレンドです。
ディズニーランドなどのレジャー施設、街歩きを楽しむパリなど、人が集中しやすい観光地は軒並み悪影響を受けています。
一方で元々人が集中しにくい、海や山などのリゾート地では密集しづらいことから平時と変わらない、または人気が集まる傾向にあります。
別荘に至っては、他人との接触を完全に断つことができるので、リゾートからリモートワーク需要まで、人気が高まっています。
海外不動産投資としての別荘購入も、エリアや物件を吟味したうえで行えば問題ないでしょう。
バケーションレンタルが比較的容易
2つ目のトレンドは「バケーションレンタルが比較的容易」になっている点です。
バケーションレンタルとは、別荘を1週間や1か月といった比較的長期的な単位で貸し出すことを指します。多くの観光地を飛び回るように見学するツアー型観光から、1箇所に留まりながら本を読んだり散歩を楽しんだり優雅に暮らす観光へ転換が続いています。
定住型観光を求める利用者にとって、1泊あたりの単価が安くなるバケーションレンタルは魅力的です。
別荘の所有者としても、長期間一括で借りてくれた方が、掃除などメンテナンスの手間が省ける点や、安定的に収益が得られる点から、メリットも多いものです。
ただし、所有者が別荘を利用したいと思ったときに、利用できない場面が増える可能性があります。
海外不動産投資の別荘についての注意点や考慮すべき事項
海外不動産投資としての別荘について解説しました。
記事の最後に、海外の別荘を購入する際に注意しておきたい点や、留意すべき事項を紹介するので、参考にしてみてください。
慎重な候補地選定が必要
1つ目は「候補地選定をしっかり行うこと」です。別荘の候補地選定を誤った場合、別荘投資は悲惨な結果になります。
空港など公共交通機関から距離がある、日用品を購入する施設がない、レジャースポットへのアクセスが悪い、治安に難がある。こういった条件に当てはまる場合は、別荘の借り手は現れにくいでしょう。所有者自身も、利便性の低さから、利用頻度は少なくなってしまいます。
海外不動産投資・別荘利用、どちらの目的も達成できない場合、売却することになりますが、需要がない物件は売れない、または非常に安価でしか売却できないでしょう。
逆に別荘投資に適した場所であれば、物件自体が古くても、借り手・買い手は見つかるものです。
最適な候補地を見つけるためには、別荘地までの移動手段を想像することや、季節ごとの特徴を把握する必要があります。
移動手段については、想定する顧客が住んでいる地域から、飛行機や車を乗り継いだ場合に、どの程度の時間と労力がかかるかを考えてみましょう。
季節ごとの特徴については、シーズンごとの利用者の想定を行います。2～3か月のハイシーズンだけ宿泊客が入っても、他の時期に人が集まらなければ収益性は低くなってしまいます。
年間を通して考えたとき、どの程度の収益が得られるのか計画を立てる必要があります。
フルローンは厳しい
別荘を含めて、海外不動産に投資する場合、フルローンで物件を購入することはできないと認識しましょう。
借入先によっては、物件購入価格のうち何割かをローンで支払えるケースはあります。しかし、全額をローンで支払えるケースは少なく、一定度の自己資金を準備する必要があります。
そもそも外国人はローン契約ができない国もあるので、別荘に不動産投資を行うには、一定度の現金が必要です。
日本国内で資金調達する際は、為替リスクあり
では、日本国内の金融機関で、海外不動産を購入する費用を借り入れられないのでしょうか。
実は、海外不動産を購入するためのローン契約を認めている金融機関はあります。ただし、日本国内の不動産を担保に入れることや、アメリカなどの投資適格な国に限るなど、金融機関がリスクを負わない制度設計になっています。
さらに、担保となる物件を用意できても、ローンの金利が高額な場合が多いので注意が必要です。
また、気をつけなければいけないのは為替リスクです。
日本円と、米ドルやユーロといった海外の通貨とのレートは日々変動しており、物件を売却するときのレートによっては大幅な損失を被る可能性があります。
このため、「売りたい」と思った時に、為替リスクによる損失を避けて売却できないケースも生まれます。
別荘地所在地（海外）での資金調達は日本国内より高金利
では、現地の通貨で資金調達を図るのはどうでしょうか。
実はこれも勧められた話ではありません。
投資先の国によりますが、ローンを契約するためには、現地での在住・収入を得ている証明や、クレジットカードの利用履歴などを求められることがあります。海外不動産投資の経験のが浅い人には準備するのが困難で、海外でローンを組むのは非常に難しいといえます。
さらに海外、特に発展途上国では、借り入れの際の金利が高いことが多く、10％を超える金利を提示されてしまいます。
高い利回りが期待できる物件を見つけても、金利が高額であれば期待リターンは大幅に減少してしまうでしょう。海外不動産を別荘として購入して、収益も見込む場合は、借り入れに頼らずに現金での購入を前提にしましょう。
現地でのコミュニケーション力が必要
最後の注意点は、現地でのコミュニケーション力が必要である点です。
別荘購入の候補地を見つけた場合、現地に在住する不動産業者から、対象となる物件の詳細や、周辺地域の情報を集めるでしょう。このとき、現地の公用語を話せることは大きなアドバンテージになります。
契約や支払いの際も現地の公用語を使います。
契約が終わってからも、管理会社とのやりとり、物件の維持補修を業者に依頼する場合など、様々な場面で現地の言葉を使うのが海外不動産投資の特徴です。
現地の言葉を話すのが難しい場合は、現地に在住する日本語を話せるエージェントの利用を検討しましょう。現地の言語や文化を理解しているエージェントなら、現地特有のしきたりがあっても対応できます。
ただし、気をつけなければならないのは、エージェントによってスキルや人柄が異なる点です。支払いや契約のほか、物件の管理についても任せる場合は、代理人としてある程度の権限は付与する必要があります。収益金の持ち逃げや怠惰な勤務態度など、遠方にいるからこそ発生する問題が生じる可能性は捨てきれません。
日本語と現地の言語を商談に必要なレベルで習得していて、契約や物件管理に精通している優れたエージェントを見つけることが、海外不動産投資としての別荘運用を成功させる秘訣になるかもしれません。
別荘への海外不動産投資まとめ
海外で別荘投資を行うことについて、様々な角度から解説しました。
別荘ではない、マンションや戸建ての海外不動産投資で得られるメリットは金銭的なものだけです。
一方で、別荘を不動産投資に用いると、収益が見込めるうえに、自分もリゾート地で別荘を利用でき、さらに海外に別荘を持っているという一種のステータスも獲得できます。
しかし、海外という距離的な条件から、管理が行き届きにくいデメリットがあります。さらに、需要のない別荘地の物件を購入してしまうと、売れない・貸せない、負の不動産を保有することにもなりかねません。
こういったデメリットを避けるためには、海外不動産投資に詳しいエージェントを活用することが求められます。
別荘管理の代理から、候補地への資金の投下が適切なものか見極める相談相手にもなります。
こうした相談ができるパートナーを見つけるところから、海外の別荘投資を始めてみましょう。
